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1、 四川理工学院毕业设计XXXX毕业设计人信房地产开发项目可行性研究 XXXX建筑工程学院摘要房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品表现，是一个复杂的综合型产业，并能拉动相关配套的产业想成一个较大规模的产业群体。房地产具有投资金额大，投资周期长，投资风险不确定的特点，因此在房地产项目开发前做可行性研究是非常必要的。一个项目的开发建设，特别是大中型项目，话费人力、物力、财力很多不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过对投资决策是否可行、房地产项目的产品是否有销路、有无竞争力、投资效果如何等方面进行可行性研究，并依此作为项目是否可建和选址的依据，为房地产项目的投资决策提供可行性依据。
2、国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行建设 本文通过理论结合实际的研究，说明了房地产项目可行性研究的一般流程，它能够帮助我们在房地产开发过程中避免决策的盲目性，做到项目定位清晰、技术安排合理、资金预算准确。本文对于荆州人信汇房地产项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产开发商开发项目时也具有一定的参考意义。关键词： 房地产，市场分析，可行性研究 IABSTRACTReal estate is real estate and property referred to, is the house and land on the economy o
3、f commodity, is a comprehensive and complex industry, and can pull the relevant industry to become a large industry group. Real estate has a large amount of investment, long investment cycle, the characteristics of the investment risk and uncertainty, it is necessary to do a feasibility study on the
4、 real estate project development. A project development and construction, especially large and medium-sized projects, a lot of human, material and financial resources, it is not only can experience or feel certain, feasibility research, but by whether it is feasible for the investment decision of re
5、al estate project whether the product is marketable, there is no competition, the investment results, and so as the project is built and the location of the basis, provides the feasible basis for the real estate project investment decision. The provisions of the state, usually without the feasibilit
6、y study of real estate projects, not included in the plan, not approved design task book, not for construction Through the study of integration of theory with practice, illustrates the general flow of the feasibility research of real estate, it can help us to avoid the blindness of decision making i
7、n real estate development process, do the project positioning clear, reasonable arrangement, technology capital budget accuracy. It has important practical significance in the development for the Jingzhou mail transfer of real estate projects, for other real estate developers project also has certai
8、n reference significance.Keywords: real estate, market analysis, feasibility studyI目录摘要IABSTRACT1 绪论11.1研究背景21.2研究内容21.3技术路线22 项目概况介绍22.1项目所在区域概况32.2项目开发公司介绍32.3项目概况42.4项目特点42.5项目SHOT分析53 房地产市场分析63.1 国内房地产市场分析63.2湖北省房地产市场情况73.3荆州市房地产市场情况93.3.1 2006-2011年市场情况93.3.2 2012年荆州房地产市场情况103.3.3荆州房地产市场分析113.3
9、.4荆州房地产市场预测124.项目开发方案134.1项目周边情况134.2项目方案144.3项目进度计划154.3.1前期准备工作154.3.2建设管理和销售工作154.3.3进度计划165项目财务评价和不确定分析165.1项目综合经济指标165.2项目投资估算165.2.1估算依据165.2.2项目开发成本估算175.2.2项目销售收入估计185.3资金筹集和使用195.3.1资金筹集方案19 5.3.2.资金筹集和使用计划195.4项目财务评价205.4.1 财务评价依据205.4.2项目财务评价经济指标205.4.3项目盈利能力分析215.5 项目社会评价与社会评价255.6 不确定性分
10、析255.6.1项目盈亏平衡分析255.6.2敏感性分析25 5.6.3不确定性分析结论276 结论28参考文献29致谢30附表311 绪论1.1研究背景改革开放以来，随着我国社会主义市场经济的逐步完善，房地产业拜托了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支持我国经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。自1990年来，房地产行业迅速发展，2003年房地产开发投资额首次突破1万亿元大关，房地产投资额占全国固定资产投资的比例逐年增加。在高速发展的同时房地产行业也出现了诸多问题。近几年政府一直对房地产行业进行调控，维护房地产
11、行业和房价的稳定。2012年全年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比上年回落11.9个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落18.9个百分点。房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新开工面积下降11.2%。全国商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点；其中住宅销售面积增长2.0%，回落1.4个百分点。全国商品房销售额64456亿元，增长10.0%，增速比上年回落1.1个百分点；其中住宅销售额增长10.9%，加快1.7个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积35
12、667万平方米，比上年下降19.5%。全国商品房待售面积36460万平方米，增长27.0%，增速比上年回落6.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元，增长12.7%，增速比上年回落4.8个百分点。其中，国内贷款增长13.2%，自筹资金增长11.7%，利用外资下降48.8%，其他资金增长14.7%。房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品表现，是一个复杂的综合型产业，并能拉动相关配套的产业想成一个较大规模的产业群体。房地产具有投资金额大，投资周期长，投资风险不确定的特点，因此在房地产项目开发前做可行性研究是非常必要的。一个项目的开发建设，特别是大中型项目，话费人力
13、、物力、财力很多不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过对投资决策是否可行、房地产项目的产品是否有销路、有无竞争力、投资效果如何等方面进行可行性研究，并依此作为项目是否可建和选址的依据，为房地产项目的投资决策提供可行性依据。国家规定，凡是没有经过可行性研究的房地产项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行建设。第 V 页1.2研究内容 房地产开发项目可行性研究包括以下主要内容：项目概况、项目市场调查分析与预测、建设规模与开发条件、方案必选、项目进度计划、投资估算与资金筹措计划、财务评价（包括项目盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析与风险分析）、社会评价、研究结论及建议。1.3技术路线
14、不确定分析财务评价项目开发方案定位国内房地产市场分析房地产市场分析项目概况介绍研究背景及意义结论湖北及荆州房地产市场分析 第 I 页2 项目概况介绍第 V 页2.1项目所在区域概况荆州人信汇项目位于荆州市沙市区，属于荆州市中部。沙市区是湖北省荆州市的一个行政区，国土面积492平方公里，人口61.04万，有汉、回、满、蒙、苗、朝鲜、壮、土家、维吾尔等28个民族；地处长江荆江段北岸，全境跨东经1121311231，北纬30123025，市区沿长江自西向东呈带状分布，地势平坦，西南高，东北低，属北亚热带湿润季风气候区，年平均气温15.916.6；为长江中游良港。荆州市城区工业、商业、交通、邮政、电信、金融的主体分布在沙市区，是荆州市人流、物流和信息的中心。 早在五六千年前，沙市就有“江汉川泽山林之饶”，有“大溪文化”、“龙山文化”遗存，沙市的先民据此繁衍生息。春秋战国时期，沙市曾是楚国都城郢的外港，初称“津”，意即长江渡口。至唐代，始称沙头市，简称沙市，意为古长江与沮漳河、夏水之间三角洲顶端的市镇，是著名的鱼米市场。明中后期，沙市商业、手工业渐趋发达。广阳杂记称：“沙市明末极盛，列巷九十九条，每行占一巷，舟车辐辏，繁盛甲宇内。”号称 “三楚名镇”，已成为当时长江沿岸著名的商业和手工业城市、全国十二大商业都会之一。咸丰年间，沙市为湖北
