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1、精选优质文档-倾情为你奉上长沙市产权式酒店市场调查分析报告 来源: 长沙市邦友置业顾问有限公司 长沙市房产信息中心 长沙市产权式酒店市场调查分析报告长沙市邦友置业顾问有限公司 长沙市房产信息中心为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心
2、与大臧组市场研究中心。A产权式酒店概述（一）定义产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。（二）产权式酒店的特点产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固
3、定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为820年。（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。（三）产权式酒店的兴起和发展20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加
4、勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。（四）长沙产权式酒店的发展概况自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月
5、长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿
6、元。B长沙市产权式酒店的基本情况调查（一）硬件设施条件此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。1、地段优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种
7、程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。2、电梯目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相
8、匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在38台不等。另外，一般还配备13台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。3、停车位停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为
9、产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。4、其它酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市20052006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大
10、酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。（二）软件设施及其服务随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并
11、可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。（三）实际经营情况纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营
12、业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。C产权式酒店市场情况分析（一）长沙市产权式酒店市场供需状况分析1、20052006年产权式酒店供应总量分析从批准预售的情况来看，20052006年长沙市产权式酒店累计批准预售面积为45.94万，其中2006年为36.97万m2，与上年相比增长了312.15%，批准预售总量大幅提高。2005年，只有雨花区、岳麓区各推出1个产权式酒店项目，2006年除雨花
13、区外，其余各区产权式酒店开发数量均有增加，一年内长沙市总共推出7个，其中芙蓉区3个，岳麓区2家，天心区、开福区各1家。尽管从2006年酒店新推数量上看，天心区、开福区较少，但两区批准预售面积分别占新推总量的33.17%和35.62%。从酒店客房户型特征看，2006年新推项目户型面积较上年有所提高，说明在酒店开发及建设上，人们对客房的要求从可以简单入住向宽敞、舒适、多功能等高层次的需求转变。2、20052006年产权式酒店分区销售状况分析20052006年长沙市产权式酒店客房累计推出客房3377套，到目前为止，有2400余套已经售出，占总供给量的71.22%。从分区供应量来看，芙蓉区、雨花区两年
14、合计推出总量分别为812套、800套，占市区推出总套数的24.05%与23.69%；从销售量来看，芙蓉区、雨花区销售量分别为552套、640套，分列长沙五区前两位；岳麓区、开福区、天心区客房供给量分别为608套、619套、538套，销售量分别为528套、400套、285套。总体而言，目前长沙的产权式酒店市场仍处在快速发展的阶段，市民对产权式酒店的投资热情持续高涨。（二）长沙市产权式酒店销售价格分析20052006年长沙市新推出的产权式酒店全部为四星级以上，2006年五星级酒店销售均价为8370元/m2，与上年相比上涨了7.31%；四星级酒店销售均价为7774元/，与上年相比上涨了61.96。从
15、四星级、五星级酒店销售价格增幅的对比关系来看，五星级酒店平均售价变化较小，而四星级酒店售价则上涨较快，并且酒店等级对销售价格的影响逐渐趋于弱化。这主要与酒店向投资者所承诺的投资回报率基本相同有关。据调查，目前长沙市产权式酒店向投资者承诺的回报率基本在8%10%之间，投资者利益的同质性是目前产权式酒店销售均价趋于一致的重要原因。（三）长沙市产权式酒店开发、投资和经营主体分析1、开发商对物业的影响从长沙市产权式酒店开发商的情况来看，大多数都有房地产或相关开发经验，但之前的开发经历并不以酒店物业为主，或者完全没有涉足过酒店开发经营，基本上是多元化经营模式。通过调查了解，发现这些开发商选择此物业形态进行开发，主要看中产权式酒店可以扩大集团公司的知名度及影响力，迅速提升企业的品牌效应。而开发商的实力和开发经验，决定了所开发的产权式酒店定位的准确程度、资源整合能力和成本控制能力，这些方面恰恰是投资者信心的源泉。因此，开发商对产权式酒店的销售和经营状况有着直接的影响。2、经营方对物业的影响目前，长沙市酒店托管单位大部分为本土的酒店管理公司，这些公司在经营管理上可以利用熟悉本地消费特点的优势制定、实施切合大众消费需求的营销方案。三全元康年等则引入了康年国际酒店集团公司，利用品牌优势及该公司成熟的酒店经营管理模式来对酒店实施管理。另外，从经
