《经济适用住房建设项目可行性策划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经济适用住房建设项目可行性策划书.doc（63页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XXX小区经济适用住房建设项目可研报告 GZ20110301 XXX经济适用住房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：XXX经济适用住房建设项目1.1.2 项目承办单位：XXX康泰置业有限公司 1.1.3 项目选址：XXX以南，XXX以东1.2 研究工作的依据和范围1.2.1研究工作依据1、可行性研究报告编制委托书2、民用建筑设计通则3、住宅建筑设计规范4、建筑设计防火规范5、XXX发改城市20061457号文件及住房建设规划意见等 6、国家相关的规范、规定7、XXX城区规划文件8、项目承办单位提供的相关资料等1.2.2 研究工作的范围根据国家对建设项目可行
2、性研究阶段的深度规定，本报告对项目概况及必要性、内容与规模、设计方案、环保节能、项目组织与实施进度计划、项目招标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容和规模、投资估算和资金筹措，为项目的决策和实施提供可靠和准确的论证。1.3 方案与结论1.3.1 项目建设的必要性自国家推行房改政策以来，XXX开发建设的住宅安居工程，虽然解决了很多居民的住房问题，但随着城区框架的不断拉大，城乡人口的转移，急需要一批经济适用房，解决了无房户的住房问题，并适度改善住房困难户的住房条件，还在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。建设经济适用住
3、房可以有效调控商品房价格，抑制商品房市场的畸形发展，可有效解决中低收入家庭的住房问题，减少民怨，深得民心，可有效消除社会上的不安定因素，有利于和谐社会的建设，对于加快XXX的城市建设，保证XXX经济又好又快发展，对维护安定团结都有着深远积极的影响。1.3.2环保节能项目建设期间的污水产生量较小，一部分自然消耗，一部分流入城市排水管网。本项目属于民用建筑，建成后产生的污染物主要是：污水、生活垃圾。根据不同的污染物，做出了相应的处理，产生的污水采用先进的生活污水处理技术，集中收集处理达标后，排入城市管网，生活垃圾按照城市垃圾处理办法，及时清运到城市垃圾处理厂处理，对环境影响不大。1.3.3项目实施
4、计划本项目为XXX以南，XXX以东，天山路以北，共建设5栋住宅商业楼及其配套附属设施。开发过程中选择有经验的建筑队伍和优秀的管理层,严密组织,科学管理,尽早完成该项目的建设。根据该项目实际情况,计划分期分批完成，历时工期18个月,自2011年4月开始实施,2012年9月底小区全部交付使用。工程施工过程中,分期、分批滚动施工，使资金和进度有机结合起来。1.3.4建设规模与内容项目总占地31353.10 m2（47.029亩），其中：代征道路面积8231.5 m2（12.347亩），实际用地23121.6 m2（34.628亩）。项目建设包括：总建筑面积96250.22 m2，包括住宅面积8065
5、3.52平方米，商业面积6092.70平方米，公共配套面积191.00平方米。及小区配套的道路及绿化等公共服务设施。绿化面积9827平方米，道路及停车场8104平方米。（详见经济技术指标表）经济技术指标表项目名称单 位指 标备 注规划用地面积M31353.10合47.029亩其中建设用地面积M23121.60合34.628亩代征道路用地面积M8231.50合12.347亩总建筑面积M96250地上建筑面积M86937其中住宅建筑面积M80653.52商业建筑面积M6092.70配套建筑面积M191.00地下建筑面积M9313.00建筑占地面积M5190.88住宅建筑占地面积M3514.28总居
6、住户数户1015总居住人口人3045层数层27/25点式为主建筑密度%22.45绿化面积M9827绿化率42.50容积率%3.76总投资万元12456.81.3.5 投资估算与资金筹措本项目总投资12456.8万元；资金来源：全部由项目单位自筹解决。1.3.6 效益评价该项目企业利润为681.30万元。利润率为2.9%，符合国家关于经济适用房开发利润率不超过3%的要求。净现金流量为681.30万元,表明财务状况基本良好。项目面临主要风险因素时，具有一定的抗风险能力。1.3.7 结论与建议该项目建设完工后，住宅建筑面积达96250平方米，可为部分中低收入家庭和住房困难户提供质优价廉的经济适用住房
7、1015套，可解决约3000余人的住房问题，解决了部分中低收入家庭和住房困难户住房问题，定会受到广大群众的欢迎。综上所述，该项目符合国家的政策导向，可以有效调节目前房地产市场，解决社会矛盾，顺应民心，因此该项目的实施是必要的、可行的。第二章 项目背景及建设必要性2.1项目背景近年来，随着XXX城市建设的脚步加快，城市框架不断拉大，城市发展速度较快，有效带动了XXX的经济发展，吸引越来越多的人员入住城区；但随着越来越多的进城务工人员的增加，及大量住房困难户的出现，住房问题逐渐成为不能回避的难题。现阶段，随着住房制度改革的不断完善，国家的住房政策已经完全实行商品化、实物制度，中低收入家庭收入偏低，
8、而商品房市场价格居高不下，同时进城务工人员中，80%都是中青年人士，在保证生活的条件下，去购买商品用房，只能是可望而不可及，大量的居民挤住在出租房，导致民怨很大。XXX委、市政府政府十分重视这部分人群的住房问题，把经济适用房建设列为惠民工程之首。为解决城区内居民住房问题，经过对市场的充分调查研究，综合分析各方面的因素，XXX康泰置业有限公司利用国家的各项优惠政策，组织实施经济适用房建设工程，以中低收入家庭为主要销售对象，让百姓买得起房，买到放心房，可以缓解无房家庭的住房难题，有利于调控XXX目前商品房市场的发展，促使房地产业走健康良性发展道路。2.2承办单位简介XXX康泰置业有限公司位于XXX
9、工农北路167号，成立于2005年11月28日。企业性质为有限责任公司，注册资本2000万元。公司资质证书为三级。公司现有职工人数20人，有职称的专业技术管理人员12人，其中具有高级职称的1人，中级职称6人，初级职称2人。公司下设四部一室：即工程部、财务部、营销部、物资部及公司办公室。公司自成立以来，一直遵循以“质量求生存、以产品求发展”的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展。在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，注重质量、信誉至上，提高产品的品位、档次。经营管理上，坚持“以人为本、科学管理
10、”的企业管理方略，把质量管理、优质服务放在企业经营的首位。并把人才看作企业的第一资源，增强员工的凝聚力，提高员工的积极性和创造性，大大增强了员工的核心竞争力，在2009年度被市建委授予“优秀房地产开发企业”称号。2.3 项目建设的必要性2.3.1坚持经济适用住房政策，切实解决中低收入家庭，特别是住房困难户的住房问题，有效提升政府为民办实事的良好形象。改革开放以来，我们的经济有了长足的发展，城市面貌有了较大改观，居民生活环境和居住条件发生了很大变化。但是，一些困难企业还存在着部分职工住房困难问题，还有一些住房特困户。而城市目前有房地产企业开发的商品住房，属于高品质、大户型的较多，不菲的价格使得中
11、低收入家庭不能入住， 如果把这部分人的住房问题都推向市场，去购买市场上的商品房,一个中低收入家庭要十几年,甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房,经济上难以承受。适用住房项目，享受政府优惠政策,利润严格按照国家的标准，项目是具有社会福利性质的民用住房。该项目实施，是贯彻中央文件精神，是政府为民办实事的具体表现，在群众中树立了政府的良好形象,定会受到广大群众的充分肯定和高度赞扬。2.3.2有序的开发建设经济适用住房项目，可有效调控市场上的商品房的价格,使房地产市场持续健康发展。 房地产行业是经济的支柱产业,由于城市经济的快速发展,城市化进程加快,外迁人员增加,大量外迁人员需要解决最基本的住房问题，促
12、使住房地产市场供需矛盾突出,市场供求不平衡，导致房价一路攀升。在取消了福利分房制度之后，住房价格更是一个敏感问题。由于经济的快速发展,城市化进程加快，土地资源不可再生,促使市场供需矛盾尖锐,导致商品房价格一路攀升，而开发商要追求利润的最大化，使整个房地产市场的价格攀升越演越烈，房屋价格在一定时期内不会有所下降。如果单单靠市场行为来调解这一社会问题，在短期内市场就会失灵。房地产业对国民经济发展的作用毋庸置疑，国家的宏观调控是为了国民经济的稳定、健康有序的发展，从而拉动其他行业发展。因此,政府要解决社会矛盾,就要全面贯彻落实国家的宏观调控政策,根据国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知、国务院办公
13、厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知等等，采取适当的干预方式来影响市场, 稳定住房价格, 维护广大中低收入家庭的切身利益，促进国民经济平稳快速发展。而现阶段控制房价的主要方式之一，就是通过政府提供经济适用住房,在价格上低于商品房，以此来影响商品房价格，维护广大中低收入家庭的利益,确保房地产市场走持续、健康、稳定发展之路,共同构建和谐社会。2.3.3经济适用住房建设可以加快推进城市化进程，进一部深化城市住房制度改革，带动其他相关行业发展。房地产业发展，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋产品消费，特别是住房消费属于综合性消费，会波及和带动生活消费的方方面面。因而，
14、发展房地产业，有效提高居民住房消费水平，为人们生活水平的提高，创造条件和可能。经典的造型设计、漂亮的小区绿化组合，无疑能提高周边的环境和品位。经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，结合住房需求和城市整体发展规划，坚持可持续性发展理念，在加快新区建设的同时，兼顾老城区改造，实现新、老区的功能互补，协调发展，尽快形成配套齐全的小区；其次，从经济结构上来看，地产业的健康发展，还拉动与建筑业、地产业、中介服务行业等相关的其他产业，如房产中介，室内装修、第三产业等行业，无形中拉动了整个经济发展。本项目符合国家的有关规定，为政府解决各种社会问题和大量纠纷、上访，真正做到“最大限度维护拆
15、迁户利益”，真心实意地将群众的安居工程“作为造福百姓的解困工程，作为新时期密切党群、干群关系的民心工程，作为塑造党和政府崭新形象的德政工程”、做到使群众的安居工程成为群众心中的“民心工程”。综上所述，该项目的实施是可行的、必要的。第三章 市场分析3.1 政策分析国家有关部委提出推动住房消费的改革措施，一是要加大经济适用住房建设，适宜于广大普通居民购买住宅的投资力度；二是加快城镇住房制度的改革，住房实物分配转变成货币分配形式；三是出台购买住宅的优惠办法，银行给予按揭贷款，推动住房商品化的进程。3.2 市场需求预测随着住房制度改革的不断深入，建立在住房私有化基础上的住宅供应逐渐多样化，取消福利分房，以自住民居为主；而经济适用房是享受国家优惠政策而建设的专用住房，保本微利（3%的利润）出售给符合条件的购房户。结合XXX的实际情况：（1）从消费市场
