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1、*国际商城建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论 51.1项目简要51.2项目建设单位概况51.3研究的依据和范围81.4研究结论概要9第二章 项目建设的背景及必要性 142.1*市简介 142.2项目提出的背景 152.3项目建设的必要性 25第三章 需求分析293.1*省、*市经济发展情况293.2*省、*市经济发展目标433.3市场需求分析 503.4*国际商城的现代经营模式 513.5招商策略 54第四章 总体规划方案 584.1规划依据 584.2规划原则 584.3规划指导思想 594.4规划目标 594.5 功能定位604.6 规划用地范围及用地规模604.7拟建规模604.
2、8规划建设期限 61 第五章 项目区域地理位置及建设条件625.1项目选址 625.2建设条件 625.3 项目区域社会经济环境条件 645.4 项目区公共设施依托条件 645.5征地、移民、拆迁安置条件 66第六章 建筑方案及设备方案 676.1建筑方案 676.2设备方案 72第七章 总图布置及经济技术指标 747.1总图布置 747.2主要经济技术指标 75第八章 公用工程 768.1供配电 768.2给、排水 788.3自动控制、弱电工程 80第九章 节能措施 829.1设计依据 829.2节电措施829.3节水措施82第十章 环境影响分析8310.1环境保护法规及标准 8310.2项
3、目建设和生产运营对环境的影响 8310.3生态影响减缓措施分析 87第十一章 劳动安全、卫生与消防8811.1劳动安全 8811.2劳动卫生 8911.3消防 89第十二章 组织机构、运营与管理 9212.1组织机构 9212.2运营 90 12.3项目管理措施 92第十三章 实施进度及工程招投标9413.1实施进度 9413.2工程招投标 94第十四章 投资估算及资金筹措 9814.1建设投资估算 9814.2建设期利息 10014.3流动资金估算 10014.4总投资估算 10014.5资金来源10014.6用款计划101第十五章 财务效益评价10415.1财务评价的依据10415.2房产
4、销售收益测算10515.3租赁经营营业收入、税金测算10615.4 租赁经营总成本费用测算11015.5利润测算 11215.6项目清偿能力测算 11215.7财务效益评价 113第十六章 不确定性分析 11416.1盈亏平衡分析 11416.2敏感性分析 114第十七章 结论与建议 11717.1结论 11718.2建议 117第一章 总 论1.1项目简要1.1.1项目名称:*国际商城建设项目1.1.2建设性质：新建1.1.3建设单位：1.1.4建设地点：*省*市*新区1.2项目建设单位概况1.2.1*集团有限公司1.3研究的依据和范围1.3.1研究的依据a.中华人民共和国国民经济和社会发展
5、第十二个五年规划纲要；b.国务院关于促进流通业发展的若干意见；c.中华人民共和国城乡规划法；d. 国务院物流业调整与振兴规划；e. 商务部国内贸易发展“十二五”规划；f.国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见；g.*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；h.*省“十二五”商务发展规划；i. *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；j. *市水府片区发展总体规划；1.3.2项目研究的主要内容a.总论b.拟建项目背景及必要性c.项目需求分析d.总体规划方案e.项目区域地理位置及建设条件f.建筑方案及设备方案g.总图布置及经济技术指标h.公用工程i.节能措施j.环境影响分析k.劳动安全、卫生
6、与消防l.组织机构、运营与管理m.实施进度及工程招投标n.投资估算及资金来源分析o.经济效益评价p不确定性分析1.4研究结论概要1.4.1建设目标贯彻国务院关于促进流通业发展的若干意见，建设具有现代化意义的“*国际商城”。1.4.2项目功能定位“*国际商城”是农产品、副食、日用小商品交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型商城。为生产商、供应商、采购商、贸易商提供原料及产品采购、物流等一站式服务平台，为企业及商户大幅节省采购生产成本，创造更大利润。1.4.3规划用地范围及用地规模本项目拟建于*市*新区现代服务业园区内，本项目用地1500亩。1.4.4拟建规模a.建筑
7、物本项目规划总建筑面积2198284m2，其中：专业市场建筑面积841344m2(占总建筑面积的39%)；超级大卖场建筑面积502670m2(占总建筑面积的23.30%)；仓储设施建筑面积78802m2(占总建筑面积的3.65%)；博览馆建筑面积81444m2(占总建筑面积的1.89%)；写字楼建筑面积341000m2(占总建筑面积的15.80%)；配建商业网点建筑面积63704m2(占总建筑面积的2.95%)；配建商务楼建筑面积289320m2(占总建筑面积的13.41%)。b.道路及停车场：拟建道路及停车场占地面积：206096m2(折合约309.14亩)。c.绿化率：13.3%(绿化占地
8、面积133333m2，折合约200亩)。1.4.5公用配套设施a.供配电：拟建供配电设施，电力40000KVA。b.给排水：拟建给排水设施，水1800m3/d。c.电信：拟建电话、电视、宽带网络等工程。1.4.6项目建设期本项目规划建设工期5年（60个月），从2011年6月动工至2016年6月竣工。1.4.7项目总投资及资金来源a.项目总投资本项目总投资384000万元，其中：建设投资380418.87万元,流动资金3581.13万元。总投资构成见表1-2。表1-2 总投资构成表1建设投资380418.8795.031.1 设备购置487741.2 建筑工程268992.591.3 公用工程2
9、5531.451.4 总图、运输5612.971.5 环境保护、消防、安全卫生11199.201.6 其他费用46763.951.7 基本预备费158810.682建设期利息4.243流动资金3581.130.734总投资合计384000100b.资金来源项目建设投资380418.87万元中，全部由项目建设单位自筹资金。项目投产后需流动资金3581.13万元由项目建设单位逐年用自有资金投入。1.4.8主要经济效益指标预测a.收入预测达到经营目标年份：营业收入： 53276万元利润总额： 29303.51万元b.财务效益评价指标：总投资收益率（ROI）： 7.63%；项目（ROE）： 7.62%；项目投资回收期： 9.33年(融资前税前,含建设期5年)；财务内部收益率： 22.57%(融资前税前所)；项目财务净现值（i=10%）：53900万元(融资前税前)。1.4.9本项目主要技术经济指标见表1-3。表1-3 主要技术经济指标汇总表序号指 标 名 称单位数 据备 注1建设规模m221982841.1 超级大卖场m25026701.2
