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1、精选文档创意成就将来人类社会在经历了农业经济、工业经济、知识经济的发展阶段后，正在走进创意经济时代。这是一个崭新的文明时代，它代表了崭新的经济格局，自由的意志与鲜活的思路开始支配经济潮流，个性化所产生的价值逐渐成为主流。创意家产已经成为一股是势不行挡的经济力量，创意成就将来。号桥一个创意地产的模式与策略创意地产，对于大多数来说，依旧是个新鲜的名词。假如说创意家产是都市文明的结果，那么创意地产则成为其家产的衍生物。作为一个物化的家产，创意地产在中国的出生有其深刻的背景。一个自由的经济体需要各种的家产作为城市多样化和繁荣的支撑，跟着大城市家产结构的升级，愈来愈多的新兴职业成为大城市内家产结构更新的
2、成就。城市的写字楼自然成为这个些职业族群上班的场所，但跟着行业的分化，愈来愈多的新兴行业对办公场所的要求提高，开放的、多样化的、便于沟通与沟通的场所是其所追求的目标。在这样的条件下，创意地产应运而生。谈到上海的创意地产，我们可以追想到大城市家产格局的发展规划。从2000年初，上海调整家产布局起，创意家产已经被纳入到政府的议事日程上。经过几年的发展，当前上海的创意家产已初具规模。当前已初步形成18个各具特点的创意家产基地，涉及工业设计、建筑设计、计算机软件设计、服饰设计、旅行品设计、游戏设计、艺术品创作和交易、动漫设计与制作、影视制作、传媒代理等创意家产领域。这18个创意家产基地已入驻了近30个
3、国家和地区的400余家创意企业，集了1万多名创意人材。而在20最新公布的上海市“十一五”规划纲领（草案）中，服务型经济被定为上海将来五年发展的要点，这无疑更加为创意家产园区开发增添了推动力。相关资料显示，当前上海在建的创意家产园区总建筑面积约30万平方米，而“十一五”时期这一数字最少增加3倍以上。在此此中，做得最为出彩的，当数8号桥。这个坐落于卢湾区建国中路8号10号的由老厂房改造的项目，经过2年的项目改造，当前已经焕然一新，成为上海时髦的一个新的风向标。但是这样一个项目，从最先开始，是如何经过运做包装，策划，从而达到整体成效的呢？在此，我们做个比较详尽的解析。好的创意地产的运做，是个系统策划
4、的结晶仿佛一个商业地产类项目的成功运营相同，八号桥的运营也是个系统策划的结果。谈到系统策划，就需要从一个全流程的角度去研究和解析，如何去定位这个项目？如何去详尽全程运做，掌握和策划？在这里，对市场的研究、对家产形态的理解、对创意产业发展格局的掌握，对将来客户市场的定位与估测，都是至关重要的。有需求，所以产品才出色任何一个成功的项目，必定是个符合市场需求的项目。创意地产即是在创意家产的发展下定位出来的。从国内的发展趋向来看，上海、北京这样的一线城市，依靠其发达的第三家产、国际化的市场氛围、自由市场的理念、高素质的人材市场，使得创意家产这个崭新的行业在国内生根萌芽，发展壮大。那么针对这样的客户群，
5、该如何去设计符合他们需求的产品？第一就需要从需求研究起。说到需求，就存在双方面，一方面是需求的总量，一方面是需求的偏好。从总量上来看，创意家产，这个发源于欧美大城市的家产形态，在当前的发展中国家正是个市场机遇。同时，跟着上海、北京等大城市家产结构的调整，创意家产这个第三家产中的一个高附带值的、有活力的家产形态，对于城市品位的提高和家产结构的优化都不无裨益。所以，迅速壮大中的市场、强盛的生命力，都是这个家产当前发展的显示出的特点。从这来看，需求总量规模的增添是个必然的结果。其次，从详尽的需求特点来说，好的项目产品需要深入认识客群的定位。从8号桥的看法为例，其定位于国际级的、交融国内的好的创意类企
6、业的齐聚地，这种企业讲究的是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，周边城市中心，可以充分感觉时髦与城市文明，有效的节约沟通成本，所以，面对这种差异性的需求特点，一个创意地产项目就应该不停从细节着手，去解析和判断这些细枝末节的差异。运筹决胜，打造地区价值经营一个好的商业项目，就仿佛经营一个好的品牌，需要精心的去选择、实验、思考和掌控。第一在项目选址上就需要一个系统的策划。一个成功的项目的主要因素是在于项目与环境的交融。8号桥项目，选择在上海的这个老厂房，经过改建的方式，来获得项目，不过是出于以下几方面的考虑。第一是地区氛围的合适。选在上海最繁荣的商业中心旁边去打造这样
7、的一个创意地产项目，不过是借助周边成熟的商业氛围，海派的建筑风格，国际化的商业体验，这些都使得该项目地区成为打造创意地产商品的温床。其次是地区价值空间的整体提高。一个好的商业项目，不完好部是卖产品，卖环境，卖功能，更重要的是卖的地区价值。好的创意地产项目，相同需要结合周边地区的环境体验和商业间的共同效应，一起打造一个好的地区价值。这里的地区价值看法是，不但要满足项目花费者的需求，还需要兼顾优秀的社会效应，品牌效应。民众、租户、潜伏花费者、政府等多方面的利益的协调一致，才是地区整体价值提高的结果。所以，从发现价值，提高价值的角度来看，一个好的项目需要达到环境优雅、品位高尚、功能合理、市场潜力巨大
8、等多方面的要求。第三是家产结构的合理配置。学过家产经济学的人都知道，家产的关系性，家产结构的合理性，家产间的竞争与互补，都是一个家产能否能在某一个地区成熟壮大的重要因素。对于创意家产，相同适用。我们可以看到，无论是设计、娱乐、时髦还是文化类等各种创意家产，其上下游的家产都集中于城市型的家产形态，建筑、服饰、商业、服务业这些城市型的业态需要创意作为其发展的支撑，所以，脑筋型的创意家产即是在这样一个多种家产的汇聚地生长。最后是经营有益可寻，能看到潜伏的市场空间。对于房地产产品，新建是一种模式，改造是另一种模式。改造的模式常常比新建的模式更加复杂。而成功的产品改造，不仅是换一种别出心裁的表达形式，同
9、时还是一种商业模式上的成功。所以，从商业运营的角度来看，需要观察和掌握的是土地成本、改造成本、装修成本和实质运营成本四大类。8 号桥项目，因为其极好的地段条件，所以土地自己的价值量就极为巨大。同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，此中的建筑结构上的表达，都需要优秀的资料作为装点。所以，以创意为看法，以环境为卖点，经过优秀的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。所以，当前的8号桥，与其周边同类的写字楼价格对比，租金要超出很多，在这里环境、功能体验、品牌都成为支撑其价值的主要卖点。其余在经营模式上，号桥采纳的是所有租借的形式，经过产权的控制，有效地掌握内部的租户结构，从而在保证经济利益的同时
10、，也保护了地区内办公氛围的协调与一致。经营模式，好的产品需要好的表达同任何商业地产的营销相同，一个好的创意地产项目相同需要优秀的看法包装和表达形式。8号桥，顾名思义，其产品的核心价值在于对“桥”字的解读上。几座经过桥连接成的写字楼，将沟通、合作，时髦的经营理念，表现得大方而又简洁。媒体事件的公布区，是该项目内的一个重要功能场所。在这里除了表现8号桥的环境与服务，更多的是自我品牌的一种表达。这种表达就比福利山庄之于好莱坞，银座之于东京，香榭丽舍之于巴黎，是一个城市的名片。所以事件营销，在整个承载事件的场所内举行，使本场所在不知不觉间也成为事件的中心。所以，在这里有了“锐步”作品牌推行、有了米其林
11、F1媒介见面，有了时髦品牌的公布，这些都构成了该项目内在的品牌精神元素。大家都知道好的产品能赚钱，但还需要知道的是如何才能博得最大的经济收益。分期开发，所有租借，正是8号桥在经营上的核心战略模式。仿佛住所产品的分期开发一样，先期的开发带动了项目的价值，经过人气的打造，项目地区价值的提高，为后期开发的项目也供给了优秀的环境条件，落实到商业层面，这些都成为将来抬价的基础。有了价格的增添，才能显示出该物业价值的增添潜力。其余，对于功能型的商业类物业来说，功能的完美与合理，也是经营模式中需要考虑的一个方面。所以，在项目定位上，就需要考虑各种业态的比率结构，同时结合每个业态的独到需求，做出符合市场需要的
12、产品。所以，办公、会展、娱乐、休闲等多种功能的复合，使得8号桥的产品逐渐离开了同类市场中写字楼的同质化竞争格局。地产专题研究地产商尺度地产结合专题创意点穴地产地产商记者/刘玉婷拍照/刘忠创办新的可能这即是创意地产的独到魅力。而此刻这股创意的火花正在更广阔的地产模式上以燎原之势发展。创意点穴地产，带来的不但是对传统地产模式的颠覆，更是一场超越行业、整合家产链资源的高附带值家产革命。一、创意地产分类将创意与地产相关系，无疑是一件极具挑战的事情，既要在传统范围内将房产功能清楚而稳固的因素加以振荡和颠覆，又要将新的元素有机正确地融入。创意地产不但指含有创意因素的房地产产品；它更是一种新的经济理念或家产
13、模式，是在整个家产链的各此中投入大量意因素的房地运作模式，是多元文化理念与房地整合的有机互。国内外意地展的梳理，并合当地市展状况，我将意地大体分两：一是在拥有特定文化、史价的旧建筑上加以改建、并施功能重置的建筑群落，或整合文化呈的街区式意。另一是发源于新或嫁接其余所形成的大模意园区及复合型地目。在多事例的目中，常常兼有两形式。第一：旧建筑改造有中生有的意思路作意地最早的端，旧建筑改造种“有中生有”的意思路，使老建筑具有了崭新的功能内涵。无是作一种新的商思路，是在保留文化、史价作用上，旧建筑改造都拥有极的意。旧建筑改造所造出的巨大集群效和价早已在其余城市的先例中。作意源地的英国，利物浦市里由老建
14、筑改建的泰特美及意社区的建筑群示出了英国意地的活力；有大量空置厂房的SOHO区在50年前不过地名的写，此刻，它已成甚至美国代的代名；瑞士工区的大量旧造船厂改造，此刻已经是前展的所。北京、上海的意地也呈蓬勃展之。北京一万多平方米的798工厂房，吸引了数百家意文化机构n ，此刻租金已经是水船高，整个798厂区也有建的；州河南岸的旧粮，台湾登琨作内部改造后了声誉鹤起的“”；上海建国中路的八号，本是保留了本来构的老厂房，已身上海尚意中心老厂房麻雀凰对照其余地区的创意地产发展势头，成都的创意地产尚处于起步阶段。成都东郊的工业结构调整为创意地产供给了温床，依据规划，东部地区将逐渐由工业向金融、服务业变换，
15、工业结构调整遗留下的好多老厂房在设计师眼中却有着独到的商业价值这些库房厂房广泛层高较高、且多为没有隔间的一体式空间风格，所以拥有特别大的灵巧性，可以从中分开出各种小空间，而丝绝不会被已有的结构所限制。呈祥东馆作为城东第一个将老厂房成功改建并投入运营的创意地产项目，对当地的旧建筑改造拥有相当大的借鉴意义。“我们在这个项目上投入了约4000万元，但此刻看来获得的成效基本已超出了预料”，呈祥东馆的副总经理李治蓉对记者说。呈祥实业为了将原宏明电子的老厂房重新翻新，投入了大量资本、并邀请加拿大设计师对其进行内部装修。此刻的呈祥东馆餐喝酒楼外立面风格与旁边的东郊工业博物馆保持一致，均是红砖铁架，而内部倒是另一番风景：7米高的大堂和餐厅，后现代风格的城市别墅和跃层包间怀旧外观与前卫内部风格的激烈反差形成了独到的
