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1、住宅小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）目 录第一章总论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、申请依据与研究范围3四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议5第二章项目建设的必要性7一、项目背景7二、项目建设的必要性8第三章市场分析14一、投资环境14二、市政规划分析19三、房地产宏观政策分析21四、长沙房地产市场现状33五、长沙市房地产市场走势预测42六、项目市场分析46第四章建设内容及建设规模54一、建设内容54二、建设规模54第五章区域位置及建设条件56一、项目选址56二、自然条件56三、建设条件58第六章工程技术方案59一、总平面布局59二、建筑设计62三、结构设计63四、给排
2、水工程64五、供配电工程66六、弱电工程68七、消防70第七章环境保护及节能71一、环境现状71二、环境保护72三、节能74第八章物业管理76一、物业管理计划76二、机构设置76第九章项目招投标77第十章实施进度计划78第十一章投资估算与资金筹措80一、投资估算80二、资金筹措81第十二章经济评价82一、经济评价的主要依据82二、销售收入及销售税金估算82三、总成本费用估算83四、财务效益分析84五、不确定性分析85六、经济评价结论87第十三章社会评价94一、项目对社会的影响分析94二、项目与所在地区互适性分析94三、社会风险及对策分析94附件：1、湖南省通信产业服务法人营业执照2、湖南省通信
3、产业服务南天房地产开发分公司法人营业执照3、湖南省通信产业服务房地产开发企业资质证书4、项目招标基本情况表附图：1、项目地理位置图2、项目总平面布置图第一章 总 论一、项目概况1、项目名称xxxxxxxxx住宅小区建设项目2、项目建设单位xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司3、项目负责人xxxxxxxxxxxxxxxxxx公司法定代表人4、项目建设地点项目建设地点位于xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，地块北侧为湖南邮电培训中心，地块东侧为湖南省劳动人事学校；地块南侧紧临白竹坡路，高差变化复杂；地块西侧为湖南省老干部修养所；地块与湖南省邮政电培训中心、湖南省劳动人事学校及湖
4、南省老干部修养所一起位于南侧的白竹坡路、东侧的望龙路、北侧的远大路、西侧的杉木路的围合之中，整个地块的外部环境良好，交通十分便利。5、项目拟建内容与规模项目总用地面积58993.54平方米，折合88.49亩，净用地面积57403.54m2，折合86.105亩，项目规划总建筑面积135395.57平方米，其中地上建筑面积114481.15平方米含低层住宅总建筑面积10288.82平方米；高层住宅总建筑面积99323,26平方米;公共配套总建筑面积4869.07平方米（含幼儿园建筑面积1281,53平方米、网球中心建筑面积1500.00平方米、社区用房建筑面积506.69平方米、物业管理用房建筑面
5、积建筑面积510.49平方米、商业网点建筑面积1070.36平方米）。地下车库及人防总建筑面积20914.42平方米。共建停车位616个(地下室停车位443个，私家车库停车位46个，地面停车位127个)。项目容积率1.99，建筑密度25.19%，绿地率40.5%。二、建设单位基本情况湖南省通信产业服务为中国电信控股境外上市企业。公司设置综合部、计划财务部、市场经营部、工程技术部、分析管理部五个职能部门，是一个集高新技术、设计、监理、软件开发、房地产开发、通讯工程等一体的企业。公司技术、资力雄厚，设备先进，管理科学；公司自成立以来，始终本着“科学开发、多元发展”的方针，以优质的服务、高标准的质量
6、、良好的信誉回报社会，获得了相关部门的认可和用户的广泛好评，历年来，所开发的项目合格率达100%，优良率80%，创下了骄人的业绩。三、申请依据与研究范围1、申请依据 (1) 工业与民用建筑可行性研究深度要求(2) 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）(3) 建设部建标2000205号房地产开发项目经济评价方法(4)投资项目可行性研究指南（中国国际工程咨询公司编著）(5) 其他有关专业设计规范(6) 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、市场前景、建
7、设规模和建设方案、建设的条件与场地布局、主要生产技术方案和工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、财务效益与综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论和建设。四、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1项目总用地面积m258993.54折合88.49亩1.1项目净用地面积m257403.54折合86.105亩2项目总建筑面积m2135395.572.1计容积率建筑面积（地上）m2114481.15低层住宅建筑面积m210288.82高层住宅建筑面积m299323.26公共配套建筑面积m24869.07.1幼儿园建筑面积
8、m21281.532.1.3.2网球中心建筑面积m21500.00.3社区用房建筑面积m2506.69.4物业管理用房建筑面积m2510.49.5商业网点建筑面积m21070.362.2地下建筑面积（不计容积率）m220914.42地下车库及人防建筑面积3停车位个616集中地下室443个，私家车车位46个，地面停车位127个4容积率1.995建筑密度%25.196绿地率%40.57建设期年28项目总投资万元29453.79利润总额万元3225.310所得税万元806.311税后利润万元2419.012项目投资财务内部收益率%18.47/15.73税前/税后13项目投资回收期年2.69/2.73
9、税前/税后14借款偿还期年315投资利润率%10.1816投资利税率%16.60五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项目的建设符合长沙市总体规划（20032020）的要求，而且项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进。项目符合长沙市城市发展的整体规划，可促进长沙市产业结构的调整，有利于增强长沙市城市功能的辐射作用，符合长沙市城市未来的发展方向。(2) 项目可有效地盘活当地的土地资源，严格按照市规划局的规划设计要点进行整体规划，满足城市景观设计的要求，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于增强长沙的城市功能，促进地区商务经济的发展，对于提高人们的生
10、活质量有着非常重要的作用。(3) 项目建设总投资为29453.7万元，经测算，所得税后项目财务内部收益率15.73%，所得税后项目投资回收期为2.73年，在财务上是可行的。(4) 从项目的敏感性分析计算来看,项目具有一定的抗风险能力。2、建议(1) 勘察设计是项目建设的基础工作，也是项目投资控制的关键，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，充分做好建筑方案的比选工作，从而为项目的建设与投资控制打下良好的基础。(2) 工程质量是项目的生命线，建设单位应严格控制好工程的发包与材料采购，通过公平竞争、择优选取的招投标形式，选择合格的施工单位和材料厂商，确保施工质量和工程进度。(3) 资金是
11、项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。综上所述，本项目是可行的，但项目建设单位应加强开发建设过程中的成本与质量控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章 项目建设的必要性一、项目背景长沙市是湖南的省会，经过改革开放20多年来的发展，已经取得了令人瞩目的成就，具备了自身独特的发展优势。进入21世纪以来，面对国内国际新的发展形势，长沙市的发展既有难得的机遇又有严峻的挑战，在国家全方位开放的条件下，长沙市必须在现有优势的基础上抓住机遇做大做强，从而赢得发展的主动权。省委、省政府在认清当前形势的条件下确定了“一点一线”和长、株、
12、潭一体化的发展战略，要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，充分发挥“龙头”的作用，这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力。在当前的条件下，长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥，尚需付出艰苦的努力，必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发展的“瓶颈”。为此，长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘了宏伟的蓝图，计划用15年左右的时间把长沙建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化中心城市。市政府各部门围绕这一目标重新调整了城市空间的形态，计划通过加强环境治理、道路整治和绿化广场的建设，力争实现把长沙建设成为结构合理、发展空间广阔、城乡一体的区域性现代化中心城市的目标。隆平高科技园的前
13、身是马坡岭农业科技园，是长沙高新区“一区四园”之一，也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一。园区位于长沙市芙蓉区东岸乡，园内聚集了湖南农业大学、湖南省农业科学院等众多的大专院校和科研院所，是我国农业领域科研能力最强、科研成果最集中的基地之一。近年来，在省、市各级各部门的大力支持下，隆平高科技园高速发展，现有入园企业205家，技工贸总收入近100亿元，成为芙蓉区一个新的经济增长点。园区初步形成了电子信息、新材料、生物技术、现代农业等特色优势产业。自2006年起，园区坚定不移地走都市工业之路，坚持高效集约利用土地，先后建设了湖南省留学人员创业园（金丹科技创业大厦）、广发隆平创业服务中心、湖南
14、省科研成果转化中心等多层、高层工业厂房及企业总部办公楼宇，在全省乃至全国都产生了积极的影响。二、项目建设的必要性1、应对挑战、加快发展的需要跨入新的世纪后，世界经济仍然保持着较快的增长势头，经济全球化、新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加快了国内市场化、工业化和农业产业化的进程。特别是将高新技术融入传统的制造业和农业，使传统产业发生了革命性的变化，这对拓宽长沙参与国际竞争的渠道、主动承接国际先进技术和产业的转移、加快经济结构调整和产业结构优化升级都是一次难得的机遇。面对新的形势，长沙必须加快城市基础设施建设的步伐，而长沙高新技术产业开发区和长沙高新区隆平高科技园是长沙市推进城镇化建设、加快工业发展、促进农业产业化、引进高新技术企业进入长沙创业发展的先锋，具有良好的示范和带动作用，项目的建设将为长沙高新区和长沙高新区隆平高科技园的经济发展打下坚实的基础。2、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期。为促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产因国民经济的拉动作用增幅约1.52个百分点。长沙房地产占GDP的比重近几年虽上升趋势，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然
