公司审计中心管理办法

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1、*有限公司审计中心工程审计管理办法为了提高工程审计工作质量，更加高效地完成集团公司的审计工作，根据*有限公司内部审计制度，制定本管理办法。第一条 工程审计的目的1、评价公司内部控制的有效性。2、评价项目部对公司制度的执行力度。3、评价项目成本的合规性和真实性。4、第二条 工程审计部的职责与权限1、在集团审计中心总经理领导下开展工作。应依法依规对集团所属分、子公司和相关部门以及责任人员实行内部审计 监督。应坚持实事求是的原则，做到客观公正，廉洁奉公； 不得滥用职权，徇私舞弊，玩忽职守。2、在履行内部审计职责时，有权要求被审计单位或个人提供与审计事项有关的各类资料，有权向相关责任人进行审计 调查和

2、询问，取得相关证明材料。3、工程审计部审计人员办理审计事项时，与被审计单位或审计事项有利害关系的，应当主动申请回避。第三条 工程审计部工作流程1、制定审计工作计划。工程审计部应根据审计中心的年度工作计划制定相应的具体实施工作计划，包括日常工作计划（也叫日常审计）和专项工作计划（也叫专项审计）。专项工作计划每年应选定若干有代表性的工程项目，既有自 营项目，也有联营项目，明确其审计内容、审计措施和审 计完成时间。2、审计实施。包括审计前的相关准备、审计过程中的具体方 案实施、审计结束后的审计报告编写等。2.1 审计前工作准备：根据项目审计的具体内容要求，组成 2 人以上的审计小组（原则上每个项目审

3、计，审计人员不得 少于 2 人），通知被审计单位填写并按规定时间报送自查 报表。2.2 过程审计。应用常规和非常规审计技术手段和方法，依据 不同工程项目特点采用不同的审计方式。自营项目审计 时，应熟悉并对照工程施工总承包合同，公司与分包商的 分包合同、公司与班组的承包合同以及材料购销合同。充 分了解建筑市场人工、材料价格变动情况，客观公正地进 行供应商名录库系统评价、班组名录库评价，并采用对项 目经理、现场施工人员、材料采购员、预算员等进行询问 等方法方式,对项目成本组成内容进行全方位审计评价。 联营项目审计时，除了评价管理费用、资金占用费、税费 等费用类是否及时足额地缴交外，更主要的放在联营

4、单位 项目的债务上，实时掌握联营项目的人工费、材料费等外 欠金额，评价债务可能给公司造成的经营风险，督促联营 方采取有效措施，降低企业的经营风险。2.2.1 工程结算收入的审计。对项目部编写的工程竣工结算报告进行审计。重点关注与发包方合同变更管理以及索赔 管理部分；关注有关现场签证部分；2.2.2 工程实际发生成本的审计。重点放在项目直接成本的审计上，即：直接人工费，直接材料费，机械施工使用费，临时设施费和其他直接费。重点关注项目标准成本、责任成本的确定及其调整；关注直接材料成本过程控制；即：关注物资采购合同的签订审批流程，关注材料入库出库手续的完整性，关注材料采购有无事先申购，申购的合规性；

5、关注班组承包合同（劳务分包合同）关于人工费的包干范围，点工的使用是否合理等；关注备用金的使用是否合规， 合理；关注大型机械使用费开支的合规合理性；等等。2.3 出具审计报告。工程审计报告书写时应当事实清楚，逻辑 性严密，证据链闭合。且做到建议中肯，措施得当，客观 公正。3、后续审计。后续审计是完成前期审计工作后继续进行的跟踪审计。主要是跟踪审计报告中要求被审计单位纠正的问题是否落实，被审计单位是否提出了有效的整改措施。真 正做到发现的问题能够及时得到纠正与落实。3.1 被审计单位在收到审计报告后，应对照问题认真分析，并逐项落实整改措施，并于十个工作日内向审计中心提交审计整改报告。3.2 涉及损

6、害公司利益的审计整改，被审计单位需要在审计 整改报告中体现损失的挽回情况、整改的具体措施以及 对直接责任人员处理决定和处罚决定的意见。3.3 对已成事实，无法纠正的问题，被审计单位要详细分析具 体原因，应在审计整改报告中提出解决方案，并确保 今后不再发生类似问题。3.4 工程审计部应建立审计整改跟踪工作台账。对被审计单位 整改工作实行动态管理。第四条 工程审计部奖惩管理1、对于超额完成中心下达的年度工作计划，每超额完成一个 项目的专项审计工作，专项审计员年终奖金奖励 元。2、对于审计中发现问题并追回公司损失的部分，按追回金额 的 10% 作为奖金奖励审计小组。3、对于能够给公司创造效益的好建议

7、、好措施。按照产生实 际效益金额的 30%奖励。4、对于未能完成中心下达的年度审计工作计划，每项扣罚年 终奖金 元。第五条 工程审计部审计档案管理1、 应建立和健全内部审计档案管理。应按照集团区域、年度 类别、项目的不同来建立审计档案。2、 应设立档案管理员。每个工程项目审计结束，审计报告依 规报请领导签字审批后，应统一交给档案管理员归档管理 第六条 附则1、 本管理办法经审计中心总经理签字后生效。2、 本管理办法自 月 日起实施。*有限公司审计中心2018 年 月 日土地增值税清算实务中税企争议的 20个问题2015-04-17 13:45 来源：李利威 我要纠错 | 打印 | 大 | 中

8、| 小 分享到：2013 年年底中央电视台连续三次报道开发商拖欠巨额土地增值税，言辞中夹杂着对国 家税务总局征管不力的指责。一石激起千层浪，引发了人们对土地增值税的大讨论。在媒体 的监督下，国家税务总局于2014 年加大了各地土地增值税的征管力度。但由于土地增值税 立法的先天不足，实务中，土地增值税的清算争议最大、矛盾最为突出。笔者作为实务工作 者，将土地增值税清算中税企争议的焦点问题整理如下，以供大家参详。一、清算单位的确定 由于房地产开发企业开发周期长、销售房屋频繁，每次转让房屋均进行土地增值税纳税 申报不具有可操作性，所以，财政部制定的土地增值税暂行条例实施细则第十六条开创 了预征清算制

9、度，即“纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确 定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办 理结算后再进行清算，多退少补。”由此可见，房地产开发企业土地增值税清算应该针对的 是房地产开发项目。国税发2006187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”何为“分 期开发的项目”，由于国家税务总局从未发文明确，实务中引发了众多争议。在各省的土地 增值税清算中，有的地方以“工程规划许可证”作为分期的标准，例如辽宁、安徽、 宁波、重庆、厦门、湖北、海南；有的以“销售许可

10、证”作为分期的 标准，例如深圳；有的以税务局审核后的企业会计核算对象作为分期的标准，例如大连 ；还有的并未发文明确。清算单位的不确定使得纳税人无所适从。二、清算条件中“完成销售”和“已转让”的界定国税发2009 091 号11第九条规定：“纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增 值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；”该文件第十条规 定：“对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；”何为 “

11、完成销售”和“已转让”？国家税务总局的文件并没有明确规定。如，某开发商开发楼盘 中 1 号楼全部签订预售合同，但尚未交房，其是否属于“完成销售”或“已转让”？再如， 已经签订预售合同且已经交房，但尚未办理产权证是否属于“完成销售”或“已转让”？概 念的不明晰，是税企就企业是否已达到清算条件而发生争议的重要原因。三、成本对象的分类国税发2009 091 号规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部 门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； 对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”根据上述规定， 同 一清算单位存在不同类型

12、的房地产时，应分别计算增值额。实务中，同一清算单位内划分成 几种成本对象，对土地增值税的计算影响巨大。例如某楼盘清算单位内有普通标准住宅，其 增值额是-2 亿元；豪华别墅，其增值额是+1 亿元；商铺，其增值额是+1 亿元。如果将该清 算单位内的开发产品划分为三种成本对象，则其土地增值税计算时的增值额为+2 亿元；如 果将该清算单位内的开发产品划分为普通标准住宅和非普通标准住宅两个成本对象，则其土 地增值税计算时的增值额为+2 亿元；如果将该清算单位内的开发产品划分为住宅和非住宅 两个成本对象，则其土地增值税计算时的增值额为+1 亿元。对该问题国家税务总局没有明 确的规定，各个省份的划分种类缺乏

13、统一性。有的地方分为两类，如辽宁12、宁夏13、 浙江14、西安15、安徽16、江西17等，有的地方则划分为三类，例如江苏18、重 庆19、河南20、广西21、福建22、湖北23等，而宁波24则划分为四类。四、普通标准住宅是否可以与非普通标准住宅合并计算？ 根据土地增值税暂行条例的规定，普通标准住宅的增值率未超过20%，可享受免税 待遇。在实务中，由于某些地产项目中普通标准住宅是负增值，而非普通标准住宅是正增值， 此时企业会提出放弃普通标准住宅的免税待遇，要求将两者合并计算增值额。现天津25 和安徽26出台文件允许合并，而大多数省份不允许合并计算。不同房产类型是否应当强制 分开清算？ 这是实务

14、中税企争议另一个焦点。五、普通标准住宅的认定条件国办发200526 号27将享受税收优惠的普通住宅的条件界定为：建筑容积率在1.0 以上、单套建筑面积在120 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下，并授权各省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮 动的比例不得超过上述标准的20%.在各省出台的普通标准住宅的认定条件上，存在争议较 大的是面积标准和价格标准。1、面积标准各省根据实际情况出台的单套建筑面积标准有120 平方米、140平方米和144平方米。 但单套建筑面积是以单栋楼为单位计算的每套平均面积还是每套房屋建筑面积为单位。例如 河北省

15、曾出台文件28，以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含 140平方米） 以下，而北京29则是以每套房屋建筑面积计算。2、价格标准 在各省规定的普通住宅条件中均有价格标准，但是由于很多城市的房产局没有公布同级 别土地上住房平均交易价格，导致在土地增值税清算过程中价格标准条件常形同虚设，甚至 引发税企争议。例如合肥市房产局曾在2005 年公布合肥市望江街地段普通住房可享受税收 政策优惠的价格标准 3400 元，该市某开发商 2007 年销售该地段房屋，销售均价约 4000 元。 税务局以 2005 年标准认定该开发产品不属于普通标准住宅，不应享受免税待遇，但企业提 出由于合肥市房产局在 2007 年并未公布价格标准，所以应适用企业从网上自行收集整理的 价格标准。该税企税款争议金额达2000 万元之多。六、公寓是否属于普通标准住宅？在我国，公寓大致可以分为三类：普通公寓、商务公寓、酒店式公寓。普通公寓的用地 性质为住宅用地，使用权为70 年，对该类公寓争议较少，一般认定为住宅，如符合普通标 准住宅的认定条件，可以享受优惠待遇。实务中争议较大的是商务公寓和酒店式公寓。这两 种公寓既可以用于办公又可以用于居住，在划分成本对象类型