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1、2005年博哥在线解答?案例分析?考试1101、请问: 一.P139 2-11案例:在采用动态法时仍计算了利息和利润,这么重大的错误为何分析中未指出,难道是正确的吗?二.本钱法计算利润时其基数包括利息,对否?见案例P53H和P89 三.P132 2-9 此案例分析指出公寓地下室采用同一报酬率,内容好似没有,怎么回事?本钱法好似未扣除折旧,为什么?本钱法利润基数为何没包括管理费?收益法中计算维修费时耐用年限取60,是否应该为50年?税金未包括营业税机附加,土地使用税是否也应包括在应扣除的房地产税里?如未包括土地使用税是否可算错误?谢谢答：一、但凡你觉得不知道怎么办的时候，就以?理论与方法?那本教
2、材为准。至于为什么案例与分析那本教材会出现那么多错误，主要有个原因，一是作者非常忙，二是估价师考试中各本教材作者的观点不一致。对于案例与分析那本教材只能作为一个帮助你学习的材料，不能够作为标准！ 二、在本钱法中计算利润的基数要根据你所采用的利润率是什么，是本钱利润率还是直接本钱利润率，还是销售利润率或投资利润率？ 三、在案例分析中指出公寓和地下室不应采用相同报酬率而案例中没有的问题，这是一个教材的印刷错误。由于书不在身边，本钱法要不要扣除折旧，要看你评估的新建房地产还是旧有房地产，评估旧有房地产价值是需要扣除折旧。维修费一般是按重置价格的某一个比例计算的，不存在考虑年限的问题，对于某一结构的建
3、筑物，不管你能使用多少年，其每年的维修费应该根本上不会变，更与该建筑物能够使用多少年没有多大关系，正如我们人每年所需要的医护费与其寿命也没有关系一样。对于租赁房地产，采用收益法评估其价格时，运营费用包括营业税及附加，而且也包括土地使用税。未包括土地使用税可以算作一个错误。2、1、土地使用费、土地使用税的区别，在什么情况下计算土地使用费、税？2、投资利润率、开发利润率、销售利润率的计算基数是什么？答：1.土地使用费是分期支付的土地价格,即土地租金,不过是以前深圳对外商的一种做法;土地使用税是对收入的再分配,在用收益法评估房地产价格时,需要考虑土地使用税.2.投资利润率和销售利润率的计算基数请见?
4、房地产估价理论与方法?教材中的本钱法那章；开发利润率是一个总称，它本身没有一个计算基数的问题。3、在收益法中,土地为划拨需要计算土地使用费吗?答：不需要,把完全产权的价格评估出来,然后减去需要补交的土地使用权出让金即可.4、1.采用收益法估价求净收益是不是可以不扣除折旧费？如果扣了折旧是不是只能是设备装修等而不含建筑物的折旧？答：这要看你的评估范围，也就是说,你评估的范围是否包括家俱设备，家俱设备的年折旧费可以扣除；同时还要看具体的条件，当土地使用权的年限晚于建筑物的耐用年限结束时,有一种评估方式可以扣除建筑物的年折旧费。我还要开会去，如不清楚，请再问。5、市场法中的房地产状况调整中并没有提到
5、个别因素和区域因素这两个概念,而在去年的考试中对区域因素调整系数这个问题提到用可比实例的状况和估价对象的状况相比这种说法(个别辅导书中),我不明白的是理论方法中对房地产状况的调整是估价对象与可比实例的比,而没有分个别因素与区域因素,更没有提到两者之间的差异?在考试中遇到此类问题,我不知该如何解答?请赐教.答：你所说的问题在今年不会出现。因为今年案例的标准以估价理论与方法那本教材为准，即不是以标准为准，也是不是以案例与分析的教材为准。去年那样出题目是因为去年说了，考那本教材就以那本教材为准，其中案例与分析以标准为准。我猜你没有参加权威教师的培训，本来这个信息你应该知道的。房地产状况的调整包括实物
6、状况调整、区位状况调整和权益状况调整。其中区位状况调整就相当于过去的区域因素修正不过，也有点区别，因为楼层和朝向均属于区位状况，而在过去这两者是属于个别因素的，实物状况调整与权益状况调整均属于个别因素修正。可以放心的是，在今年的案例考试中你不会遇到这样的问题。如果万一你遇到这样的问题，你可以把分区域因素和个别因素分别进行修正的做法作为一个错误，不过要在你找不出更标准的错误的条件下，因为对于到底是分区域因素和个别因素分别进行修正好，还是全部作为房地产状况修正好，各人有各人的观点，恐怕谁也难以说服谁，所以这是一个不标准的错误。考试嘛，只能听权威的6、案例P124，2.9.31解决共有财产中房地产分
7、配纠纷进行估价时，一般应以共有财产关系确定日期作为估价时点。这句话咋个来理解。举个例子，假设一对夫妻，99年结婚，夫妻关系续存期间，即2000年，购置了一套商品房，20年以后，离婚，这时进行房屋分割，按书上这段话的意思是，以共有财产关系确定日期作为估价时点。那么估价时点就是2000年，这时间已经间隔了20年，房地产状况，市场状况都发生了变化，怎么能以2000年为估价时点呢？答：应以20年后的那个时点作为估价时点，2000年只是他们夫妻关系确定之日，而且如果以2000年作为估价时点，那么在价值将无法分割。7、1、收益法中计算运营费用中维修费，管理费、保险费的计算基数是什么？2、理论与方法中的潜在
8、毛收入、有效毛收入与开发经营中潜在毛租金、有效毛租金是什么关系？3、请问：您有2002年案例分析的指错题答案吗？答：1.维修费的计算根底是建筑物的重置价格,管理费的计算根底是年有效毛租金,保险费的计算根底是建筑物现值.2.潜在毛收入和有效毛收入是对任何经营方式都适应的,它们是一种总称,潜在毛租金是潜在毛收入在租赁房地产上的具体化,有效毛租金是有效毛收入在租赁房地产上的具体化.3.我没有电子版的02年试题上的答案,不过在本论坛上有,你找一下应该能找到的.8、请问运营费用中固定要扣除的是不是有1维修费2管理费3房产税4两费一税,呢？请问这四项各自的计算基数是什么？ 是否还有遗漏？答：两税一费的计算
9、根底为年有效毛收入,其他见本栋的论坛.9、运营费用的扣除工程有：维修费、管理费、保险费、税费房产税、土地使用税、营业税及附加及租赁费用。请问:他们分别是以什麽做为计算根底的?答：就这个问题我在本栋论坛答复了屡次，不过我还是愿意重复一次。 维修费的计算根底一般是建筑物的重置价，管理费的计算根底是年有效毛租金，保险费的计算根底是建筑物现值，房地产税的计算根底是年有效毛租金，两税一费的计算根底是年有效毛收入，土地使用税的计算根底是所占用的土地面积，租赁费用的计算根底要根据房屋租赁居间合同确定。10、请问投资利润的计算基数是什么？答：投资利润率的计算根底是：土地取得本钱+开发本钱+管理费用。请参看04
10、年估价理论与方法教材中的P12811、请问:如果商品房面积误差超过3%,买房有权单方解除合同退房吗?我认为可以,但答案不可以,为什么?答：我想是因为要根据合同的约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房的前提条件是：合同中关于这个问题没有约定。如果合同中有约定那么按照约定优先的原那么进行处理。12、我在做模拟题的过程中发现了在房地产合并估价的计算中，关于房地产合并产生的土地合并、条件改变等转让手续费的不同解释方法，在教材2.8章节中又没发现具体说明，想请教一下：转让手续费是否应作为土地增值额被原来的两地块按相应的比例进行分配？04年考试的第八道单项选择题的答案是不是可以理解为：改变用途的
11、费用包含在土地增值总额中，但不用被1号、2号地块分配？请答复,谢谢答：1.转让手续费需要作为土地增值额的扣除项，例如教材案例2-8，增值总额=c-(a+b)，如果存在转让手续费，那么增值总额=c-(a+b)-转让手续费，这样做也就等于在原来的两地块按相应的比例进行分配。2.根据上面的答复你能很容易理解04年第8道单项选择题的答案为什么是C了。13、请问一下,02 年案例指错题中年出租费用中不扣除管理费(标准答案也不算错),而04年的运营费用中却扣除?物业管理费和管理费概念一样吗?答：因为物业管理费包括了管理费，物业管理费的范围比管理费更广。14、某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权
12、和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第14层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购置该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。参考答案：1、用收益法和市场比拟法评估出商场的完全产权售价2、用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。3、测算商场装修因转让所造成的价值损失4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的
13、转让测算价5、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价博哥：为何此题用收益法和市场法求出估价对象的价格后，还需要单独列出装修因转让所造成的价值损失，结果中再减去原装修因转让所造成的价值损失。什么情况下要这样做？谢谢答：商场如果发生转让，那么原有的装修根本没用，因为不同的商业用途对装修具有不同的要求，因此商场的转让必须造成装修价值的损失；而原有装修对于持续使用是有价值的，亦即收益价格已经包含装修价值，所以用收益法评估商场的转让价格时需要损失装修的价值损失。我认为对于用市场法评估出来的价格不需要再扣除装修价值的损失，因为成交价已经考虑了装修价值的损失。15、博哥：在以抵押贷款为
14、估价目的的评估中，假设指错题中没有说明未来的风险和强制处分对抵押价值 的影响，我能不能认为这也是一点错误？在以往的考题的答案和些习题的答案中都没有写出这是个错误，我很矛盾，请帮助我，谢谢答：以前可以作为一个错误，而且也是我在改卷中提出的；现在不要作为一个错误，因为在抵押估价中，我们需要做的是评估出公开市场价值。16、关于05案例大纲后面例题的疑问：1指错题：一酒店第一、二层估价中，对酒店大堂的估价有重复计算。这点怎么理解？在评估一收益性房地产时，对其中自用局部如何处理？案例教材P213 6第六层办公自用局部的估价，也不应单独计算，这局部绕不过弯来了！三酒店第20层估价中，计算净收益时为什么用的
15、是租约租金，而不是市场客观租金？既然估价的是房地产的市场客观价值，就应该用客观市场价值，不知我这样理解对不对？2改错题：对于第5条计算利润的疑问，在假设开发法中，利用现金流量折现法是不考虑投资利息与利润的，此处为什么要计算利润，而在第6条中又减去利润局部价值？对于参考答案中3、计算利润公式：V26411021320552002V549231 此式中V是该工程的价格，2641102是建筑费，132055是管理费，这三项基数是不是错误？答：1。指错题一因为第层大堂的价值已有局部在第2层的酒楼和第10-13层客房及第20层的娱乐用房得到了表达大堂还有其他局部的价值要通过本酒店的其他有直接收益局部来表达，大堂其他局部的价值和第2、10-13和20层的价值之和构成了估价对象的价值；案例教材P213 6第六层办公自用局部的估价也是同样的错误。二在求取客观价值时，租约期要用租约租金，租约期外要用市场上的正常租金。其净收益求取方法错了这个错误已经包含了你所说的错误。2.指错题因为03年那个时候的标准是这样,那个时候考理论方法以理论与方法教材为准;考案例与分析那么以案例与分析教材为准。那个时候利润的计算根底是取得待开发房地产的本钱包括购置待开发房地产的税费、开发本钱和管理费。17、在2005教材本钱法中，功能折旧的新计算方法-可修复的局部；折旧增加新功能所需要的费用假设在建造时就增加该
