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1、中国房地产产品研究简报China Real Estate Products Research Briefing总第47期2007/01/28【市场趋势及政策分析】2l l 建筑节能增加的成本支出对房价的影响2l l 建设部央行联合叫停房地产中介代收代付2l l 建设部长：农民工将纳入住房公积金体系2l l 北京市建委：住宅工程将实现100%分户验收2l l 百名经济学家普遍预期2007年房价继续上涨3l l 经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格3l l 2006年全球商业地产市场的投资额创新高3【市场动态分析】4l l 北京考虑放行“业主委员会协会”4l l 北京商家“返券”折射商业地产风险
2、4l l 北京停车位投资价值前景明朗4l l 北京普通住宅租售价格比情况4l l 媒体产业对北京CBD周边的拉动作用显现5l l 上海商业地产面临总量透支浪潮5l l “精品酒店”诉求高服务水准和高房价5l l 广州第一高楼动工6l l 节能电梯成为节能建筑的新热点6【行业关联企业】6l l 利福采用合作形式发展内地商业项目6l l 麦当劳欲涉足中国东部商业地产6l l 鹏润地产计划复制其批发商业模式7l l 北京地产行业浙商拟加强组织形式7【需求变化分析】7l l 亚洲非传统目标市场值得重视7l l 上海“崇洋媚外”倾向有增无减7l l 保险资本整购物业正在兴起8【策略研讨与借鉴】8l l
3、华贸中心将整售演变为变相引进战略合作伙伴8l l 新加坡“邻里中心”社区商业采取品牌输出模式发展9l l 通过变更合同主体规避精装修住宅质量责任10【典型案例分析】10l l 北京：CBD商业地产井喷能否成第一商圈？10【业界观点普通住宅与非普通住宅在土地增值税敏感性之不同】1【市场趋势及政策分析】建筑节能增加的成本支出对房价的影响在国务院新闻办举行新闻发布会上，对“新建筑节能造成建筑成本增加，是否会影响房价”的问题，建设部副部长仇保兴回答说，经过统计，每平方米增加100至150元工程造价，在建筑均价中所占百分比是非常少的。关于“分户供暖难是体制还是技术问题”，仇保兴表示，实际上两个方面都有，
4、主要还是体制问题。他举例说，科技部大楼是节能大楼，但检查时发现它的供热仍按面积计费。通过节能改造，这个大楼在供热期间的实际用热量只有一般大楼的十五分之一，甚至二十分之一，按面积计费明显不合理。针对政府办公建筑、大型公共建筑往往是“能耗大户”的尴尬，我国今年将重点建立针对高耗能的政府办公建筑、大型公共建筑的能耗统计制度、能效审计和披露制度。同时，对新建政府办公建筑和大型公共建筑将进行“强制性节能检测”。 高通智库分析师：建设部的上述测算主要是从节能改造的角度考虑，在市场中，新供应项目在建筑节能方面增加的成本应大于上述标准。从今后的趋势判断，节能建筑将是大势所趋。并且，在能源价格上涨背景下，节能建
5、筑的购买意愿将显著增强，从而促使开发企业在项目竞争力上投入更多的成本，包括建筑设计、材料、设施成本。建设部央行联合叫停房地产中介代收代付 建设部、中国人民银行22日联合发布的关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知规定，今后，房地产经纪机构代收代付客户资金时必须通过银行专用账户转账的方式进行，不得支取现金。据了解，去年以来全国发生了多起房地产经纪机构占压挪用房地产交易资金，侵害交易当事人合法权益的恶性案件。为解决房地产经纪机构挪用交易资金问题，保证交易资金安全，今后购房者通过中介机构买卖房屋时，必须将资金交付的具体方式明确约定在合同中，同时不能再将现金直接交给中介机构，而要
6、通过转账的方式进行。此外，通知还明确：客户交易结算资金所有权属于交易当事人，不能充当房地产中介机构的财产。建设部长：农民工将纳入住房公积金体系 为城市职工存下“买房钱”的住房公积金将不再只是城里人专享的“福利”。建设部部长汪光焘23日在全国建设工作会议上表示，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。汪光焘说，要完善住房公积金缴存和使用政策，发挥住房公积金改善住房条件的作用，研究向中低收入家庭倾斜的政策措施。要加快公积金管理机构调整，提高资金使用效率，确保资金安全。北京市建委：住宅工程将实现100%分户验收在22日召开的北京市建设行业质量安全生
7、产工作会上，北京市建委主任隋振江提出了2007年建设工程质量安全工作的目标，“2007年，北京市住宅工程实现100%分户验收，新开工住宅小区项目公共配套设施也将实现同步交付使用。” 高通智库分析师：分户验收2006年底在深圳实行，但操作中遇冷，房企采取抵触态度。从验收机构操作能力看，“100%分户验收”短期内全面铺开有一定难度。百名经济学家普遍预期2007年房价继续上涨 国家统计局中国经济景气监测中心一项最新调查显示，有近百名的国内经济学家相信，2007年房价还将继续上涨。尽管近年来政府使出的楼市调控“组合拳”令人眼花缭乱，不过房价还是在“且调且涨”中不断攀升。对2007年房地产市场的整体走势
8、，经济学家们普遍的观点是，目前这种房价持续上涨的态势还将在今年延续，认为“持平”和“下降”的仅分别为11%和3%。调查中有86%的经济学家预测，今年国内房地产价格将比2006年有所上涨；有接近60%的经济学家认为，房价上涨将超过5%，其中4%的经济学家甚至给出了超过10%的预测。经济高速发展带来的泡沫将影响到资产价格 经济学家赵晓日前表示，经济高速成长阶段的泡沫危机，美国和欧洲没有能够幸免，日本也没有能够幸免，亚洲四小龙同样没有能够避免。今天轮到中国了，中国能完全避免吗？很难。中国如果能够做让泡沫不要变得过于猛烈，让泡沫危机不要急剧破裂，那就尽量让泡沫风险不至于严重伤害到中国经济。“两害相权取
9、其轻”，中国政府唯一可以权衡并进行选择的是，是将泡沫引向房地产还是引向资本市场？赵晓的观点是，应该控制房地产的资产泡沫，相对放宽资本市场的资产泡沫。为什么是这样？在中国，房地产泡沫的特点是，泡沫的收益只能被少数人所获得，大多数人则沦于被抢夺的地步，因此它是一种“掠夺型”财富分配。与此同时，房地产泡沫带来的首先是城市的畸形繁荣，从而使得城市化超越工业化进程，到头来增加工业化的成本，对中国工业化的完成起到阻碍作用。股市泡沫则不同，其泡沫的收益被大多数人所分享，因此它是“分享型”财富分配。与此同时，股市资金可大量流向工业领域，有利于中国工业结构的升级换代。高通智库分析师：按照上述“经济高速成长阶段的
10、泡沫危机” 理论，中国房地产的资产价格在未来几年将呈现一个高增长态势。尤其是持有性物业的价格和投资价值更值得关注。从目前的调控政策看，均很少涉及持有性经营物业。同时，目前国内持有性的出租回报率状况也理想。在上述背景下，持有性经营物业的投资价值将凸显。不过，在商铺领域，北京、上海等市场由于供应量巨大，以及设计、规划存在缺陷，并在经营能力上出现局限，今后一段时间的市场走势值得研究。2006年全球商业地产市场的投资额创新高2006年，全球商业地产市场的投资额再创新高，已完工项目的交易总额达6430亿美元，较2005年跃升了33%。尽管市场普遍认为目前的全球繁荣局面难以持久，但投资机构和私人投资者依然
11、继续将大笔资金投向购物中心、办公楼和工业园。国际房地产顾问公司高纬物业（Cushman & Wakefield）进行的一项调查显示，2006年，欧洲和亚洲的商业地产成交量强劲增长，分别跃升了50%和48%。在地产价格和交易量双双猛增的背景下，全球商业地产市场投资额再创历史新高。【市场动态分析】北京考虑放行“业主委员会协会”针对32家业委会联名写报告计划成立“北京市业主委员会协会”一事，北京市副市长陈刚25日表示，“成立业委员会协会可以考虑，协会可以帮助协调解决一下纠纷，我会关注这件事”。此前，北京市业委会协会申办委员会已收到了市建委对关于成立北京市业主委员会协会的请示的回复，建委表示“正在研究
12、办理”。2006年12月，市建委对请示做出回复中称“各业主委员会之间相互开展必要的学习、交流，对于增强业主法规政策水平、提高协商、决策和管理能力具有积极意义”。据了解，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。业委会成立难、业主权益得不到保障的事情时有所闻。高通智库分析师：放行“业主委员会协会”意在改变业主在维权中的弱势地位，增强业主委员会与开发商对话的能力。从发展趋势看，今后产品质量控制能力，对开发企业的重要性显著提升。工程质量控制、精装修质量和后期的物业管理对企业操作能力的要求提高。北京商家“返券”折射商业地产风险商家为争取回头客，往往在客人消费一定金额后送出赠
13、券(又称“返券”)，以期客人再度光顾，这种做法无论在香港或内地都是见惯不怪。北京市副市长陆昊最近在一个官方场合首次表态：不提倡商场返券促销活动。这位主管商业的副市长最近对北京市的商场作了一番微服私访，在暗访中，发现商场返券促销活动存在不规范问题。因此，他在北京市商务工作会上明确提出，不提倡返券促销活动。面对可能出现的对取消赠券促销有异议的商家，这位副市长还表示，将亲自组织法律界人士、消费者和商家共议。但在新法规出台前，他要求商家要严格执行零售商促销行为管理办法。高通智库分析师：根据北京商业运行模式和状况，并结合目前北京商业地产开发情况，有商业地产开发企业的老总指出，“返券”很大程度上体现了商业
14、运营的经营状况和水平，是经营水平低下的表现，预示着非常大的市场风险。在北京商业地产在2007年面临“大考”之际，商业地产企业的后续招商和商业运营能力成为关键因素。北京停车位投资价值前景明朗北京这座城市生活着1700万以上的人口，市区交通每天承载着836万人次的客流量，自去年起北京每天新增一千余辆小汽车，上下班高峰期北京几乎变为“汽车长城”，在北京市政协27日举行的会议上，有委员提出北京小汽车增长过快、停车场建设滞后等问题。对此，北京市长王岐山笑言，“居住在香港，拥有一部私家车，在小区和单位都得租用停车空间，帐算下来每年得花三十万”，他坦言下一步将逐步推动停车市场化，按市场标准收费，“到时你看小
15、汽车还会不会这么快增长”。北京普通住宅租售价格比情况据21世纪不动产的监测数据显示，2006年北京一居室普通住宅的租售价格比（住房价格除以全年租金）为20.21；二居室普通住宅的租售价格比为23.32；三居室普通住宅的租售价格比为23.52。统计结果显示，2003年全美平均租售价格比值为22.04。美国一些大城市的租售价格比都在30以上，例如：华盛顿为31.43，纽约为35.16，洛杉矶为39.74，旧金山更是高达46.84。这一水平同2003年全美平均租售价格比相近，但远低于美国一些主要大城市的租售价格比。因此该机构专家认为，处在城市化发展中的北京，其房价并未完全背离住房的真实价值。媒体产业对北京CBD周边的拉动作用显现 两大电视台即将迁入北京CBD，准备搬家的媒体人在释放西区房源的同时，也在加紧在东区的置业计划。信一天不动产数据显示，目前CBD地区二手房成交量比2006年末上涨了16.9%，客户需求量上涨了34.6%。然而，电视台的动迁并不只是带热东部二手房市场，新建成的纯居住社区销售也尤为火爆。同时，C
