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1、物业管理理方案沈阳银基基物业有有限公司司二OO八八年八月月本方案编编制说明明为了建立立良好的的合作基基础，从从双方长长远发展展合作考考虑，我我公司根根据多年年物业管管理经验验，特别别是对综综合大盘盘的管理理，通过过规范的的高标准准的物业业服务，使使项目充充分发挥挥最大的的使用效效率和经经济效益益。在降降低经营营管理成成本的基基础上提提高收益益，保证证物业的的保值增增值。本方案通通过以下下几个方方面，体体现我公公司的管管理思路路和特点点：l 前期物业业介入服服务内容容l 该项目入入住及日日常物业业管理服服务内容容l 双方合作作需明确确事项l 目前所管管物业项项目情况况一览表表l 近三年财财务状况
2、况表l 获得荣誉誉称号第一部分分前期物物业介入入管理服服务一、前期期物业管管理介入入的目的的通过对该该项目的的顾问服服务，旨旨在实现现如下几几方面目目标：l 协助贵司司进行合合理投资资。l 打造高品品位的居居住环境境，创造造出一个个高投资资回报的的物业，从从而实现现项目发发展的最最大价值值；并获获得客户户群的认认可。l 根据贵司司中长期期的发展展策略要要求，提提出专业业意见及及建议，优优化项目目，使其其更具竞竞争力。l 提高项目目使用的的合理性性，降低低项目后后期的运运行维护护成本。l 用品牌信信誉及专专业能力力，建立立贵司的的良好口口碑。l 促进该项项目的物物业销售售推广，提提升项目目的品牌
3、牌优势。二、我公公司前期期物业服服务优势势l 自19998年起起，我公公司与自自家开发发商形成成了战略略合作伙伙伴，为为开发商商提供全全方位的的前期物物业管理理服务。拥拥有了十十年的前前期物业业管理经经验，从从易被忽忽略的的的小区道道路、光光照、机机电设备备选型、安安装等环环节为开开发商节节省投资资。l 经过十年年内部开开发与物物业的磨磨合，使使我们在在甲乙方方基础上上，更有有利于维维护开发发商利益益，减少少了相互互责任推推诿。l 我公司在在十年的的发展中中，为沈沈阳市多多个中高高端项目目提供物物业管理理，形成成了较专专业的物物业管理理人队伍伍，也是是我公司司的核心心竞争力力，各专专业线顾顾问
4、资源源在公司司项目内内部充分分共享。三、前期期物业执执行模式式l 成立前期期专业物物业筹备备小组根据本公公司的物物业管理理经验，物物业项目目前期的的物业工工作不容容忽视，因因此，为为了更好好的配合合该项目目前期开开发、建建设、销销售等各各阶段的的工作，本本公司将将在双方方签订前前期物业业顾问服服务合同同后，成成立该项项目前期期物业介介入小组组，该小小组在该该项目前前期负责责人的协协调下，将将全面负负责和配配合该项项目的各各项工作作。l 前期物业业筹备小小组的专专业范围围：前期物业业介入小小组成员员包括了了物业项项目各阶阶段所涉涉及到的的有关专专业，包包括：工程客服安全秩序序维护环境清洁洁培训本
5、公司将将根据该该项目实实际工程程进度和和销售状状况，随随时调整整专业介介入人员员。四、提供供前期物物业服务务（一）销销售阶段段的物业业配合1对销销售人员员的物业业配合1）对销销售人员员的培训训通过对销销售人员员各阶段段的物业业知识培培训，使使销售人人员对物物业基础础知识和和与该项项目相关关的物业业知识有有一较为为综合的的了解，不不仅利于于该项目目的销售售工作，而而且同样样利于该该项目后后期物业业管理服服务工作作的顺利利开展。2）配合合解决销销售过程程中物业业问题拟定各项项物业收收费标准准及收费费办法，以以便销售售时予以以明确。对于物业业管理方方面无法法解释或或解决的的问题时时，可以以有效及及时
6、联系系本公司司相关专专业人员员，以便便问题得得到及时时解决，甚甚至可以以让消费费者和本本公司顾顾问专业业人员直直接进行行沟通。2签约约过程的的物业配配合在该项目目签约过过程中，本本公司将将从专业业物业管管理公司司角度出出发，从从以下几几方面配配合销售售工作：1） 协助编订订确认业业主临时时公约；2） 完善销售售合同相相关物业业条款；3） 通过物业业配套管管理服务务，营造造出和谐谐的签约约环境，使使销售人人员和签签约客户户能够顺顺利进行行和签约约条款谈谈判，并并签署销销售合同同；4） 处理解答答销售过过程中签签约客户户提出的的与物业业相关的的问题和和与物业业相关的的补充协协议。3协助助销售推推广
7、活动动本公司将将在销售售阶段从从物业管管理角度度出发，有有效对该该项目销销售推广广活动进进行必要要支持，主主要包括括以下几几项：1） 配合组织织实施与与物业相相关的活活动安排排；2） 从物业角角度提交交有助活活动效果果的合理理化建议议。（二）施施工阶段段的物业业顾问建建议根据该项项目的地地理位置置及客户户群定位位，本公公司认为为该项目目在规划划配套方方面应注注意以下下几点：1 安防和智智能化根据本项项目客户户群的定定位，安安防设施施及智能能化程度度将是客客户非常常重视的的一项物物业功能能，同时时也是体体现物业业项目整整体品位位的重要要标志之之一，安安防和智智能化的的配备是是非常重重要的，从从该
8、项目目整体考考虑，本本公司认认为应注注意以下下几方面面，旨在在满足项项目要求求的前提提下，保保证投资资效果。- 综合合布线系系统- 对讲讲系统- 监控控系统- 消防防报警系系统- 远红红外线周周界防范范系统- 电子子巡更系系统由于该项项目为高高档综合合的住宅宅园区，安安全工作作尤为重重要，因因此在上上述各系系统的规规划施工工时，必必须考虑虑其后续续使用的的的合理理性和有有效性，降降低安防防死角。2 垃圾房垃圾房外外观及设设置应与与项目相相匹配，并并应采用用封闭式式，垃圾圾袋装化化。从交交通上要要方便环环卫车辆辆的进出出。垃圾圾房要保保证不影影响周边边业主的的正常居居住和生生活。3 公共照明明物
9、业项目目的照明明是必不不可少的的，但在在使用时时尽量采采用节能能型，并并利于后后期更换换。根据据我公司司经验，公公共区域域照明应应注意：1） 光源尽量量采用节节能型，普普及较广广的材料料，便于于后期更更换；2） 公共区域域照明在在不影响响业主正正常生活活的情况况下，最最大限度度降低能能源消耗耗；3） 对公共区区域的照照明，不不同区域域采用分分路控制制，分别别计量，从从而方便便后期对对照明费费用的控控制和管管理。4 标识导视视系统标识系统统应与项项目整体体风格一一致，同同时考虑虑园林绿绿化等因因素，标标识系统统主要包包括：1）园区区车场、车车辆行驶驶导引指指示。2）园区区道路标标识指示示。3）物
10、业业单元及及门牌号号标识4）消防防安全导导识5）其它它标识导导识以上建议议只是根根据贵公公司提供供的现有有资料提提出的相相关建议议，待双双方进行行深入沟沟通后，本本公司还还将详细细提供切切实有效效的物业业建议。（三）项项目建设设阶段的的工程建建议1通过过本公司司跟进该该项目的的施工建建设过程程，把前前期规划划阶段涉涉及到的的各项合合理化建建议有效效的实施施到该项项目的施施工建设设中。2定期期参加该该项目的的工程会会议，了了解项目目整体的的施工进进度和实实施阶段段情况，对对项目整整体进行行宏观把把控，发发挥第二二监理作作用。3根据据项目的的实际工工作进度度，我公公司将制制定出与与项目相相符、切切
11、实可行行的系统统的工程程运行及及维护计计划。（四）物物业筹备备1人员员招聘根据项目目进度，制制定该项项目物业业架构，确确认各部部门的人人员编制制，保证证各部门门编制的的高效合合理性。待待我公司司详细了了解项目目情况后后，再制制定合理理的物业业人员架架构。2培训训我公司将将根据人人员招聘聘计划，实实施员工工上岗培培训，主主要内容容有：1） 物业项目目的基础础情况2） 开发企业业、施工工方、销销售部门门等有关关情况介介绍3） 银基物业业公司介介绍4） 员工守守则培培训5） 项目运行行执行标标准培训训6） 相关的物物业法律律法规培训主要要采取集集中讲解解和现场场实践相相结合，保保证培训训的实效效性。
12、3完善善后期运运行的指指导文件件1）编制制项目物物业各部部门职能能和各岗岗位员工工职责2）制定定项目各各类紧急急情况处处理程序序及预案案。3）制定定项目物物业管理理运行所所需的文文件和表表格4）制定定项目的的工程设设备维修修保养计计划和检检查流程程5）制定定物业后后期财务务管理程程序和规规范6）制定定物业保保安、保保洁等服服务标准准及操作作规程7）制定定项目业业主入住住文件和和流程8）制定定项目绩绩效考评评规范（五）、物物业的承承接查验验1承接接查验流流程物业通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交2承接接查验的的准备1）人员员准备2）计划划准备3）资
13、料料准备4）设备备、工具具准备3物业业查验的的主要内内容与方方式1）主要要内容：- 物业业资料- 物业业共用部部位- 共用用设施设设备- 园林林绿化工工程- 其他他公共配配套设施施2）物业业查验的的方式- 观感感查验- 使用用查验- 检测测查验- 试验验查验4承接接查验所所发现问问题的处处理1）收集集整理存存在问题题- 收集集所有的的物业业查验记记录表；- 对物物业查验验记录表表内容容进行分分类整理理，将承承接查验验所发现现问题登登记造表表；-将整理理好的工工程质量量问题提提交给建建设单位位确认，并并办理确确认手续续。2）处理理方法- 施工工单位的的质量问问题，由由建设单单位督促促施工单单位负
14、责责- 由于于规划、设设计问题题应由建建设单位位负责整整改3）跟踪踪验证为使物业业工程质质量问题题得到及及时圆满满地解决决，物业业管理企企业要做做好跟踪踪查验工工作。（六）接接管过程程物业工工作1接管管前物业业准备工工作- 协助助有关方方共同组组建该项项目的接接管小组组- 制定定合理的的项目接接管计划划和实施施方案- 对物物业项目目进行交交楼入住住前的开开荒工作作- 布置置装饰接接管、入入住现场场- 员工工服装、工工牌等准准备完毕毕- 项目目开办物物资购置置到位- 完善善该项目目接管入入住前的的其他准准备工作作。2接管管内容1）对所所需各项项备品备备件及各各类图纸纸与保养养文件进进行收集集整理和和管理工工作2）对该该项目验验收后的的配套工工程进行行完善，并并对相关关遗留问问题进行行改造，使使物业管管理工作作能够有有效合理理的进行行。3）建立立详细完完善的客客户或业业主的档档案系统统。4）进行行物资交交接。3入住住流程物业与开发商向业主发出入住通知书业主到售楼处缴纳购房尾款并取得开发商出具的入住证明业主与物业约定验房时间业主携带相关资料及费用到物业办理入住手续物业派专人协助业主填写各类表格业主向物业公司交纳各种费用物业专人负责带领业主到所购房屋进行验收并填写验房记录表业主对验房记录表进行签字确认并领取钥匙有问题，物业通知开发商进行返修第二部分分后期物物业管理理实施一、 银基物业
