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1、房地产工程管理六大体系的理论与实践基础1 研究房地产企业工程管理方法的背景分析1.1 我国工程管理现状。随着管理行为主体的不同，建设工程项目管理的内容、侧重点、方法等将是不一样的。目前，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了需要执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。1.2 房地产工程管理的理论环境。目前，国内还没有针对房地产工程管理模式进行专业的研究。在现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。1.3 我国民用建筑施工分包
2、管理模式的变化对房地产企业工程管理的影响建国初期，我国民用建筑施工一般是有建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，建设单位发挥监督检查作用。随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向建设单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，建设单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到建设单位。我国房地产行业从80年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备
3、都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。房地产企业自己把控着工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。1.4 近期我国房地产企业工程管理的发展方向通过上面的分析，我们可以知道，房地产企业把控着大部分工程资源，主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个项目工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成，比如：现场施工总平面布置、施工总体控制计划等等。谁控制了工程资源，
4、谁就要承担相应的责任。房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心，所以，近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中建筑施工总承包的大部分核心工作”。1.5 探讨房地产工程管理方法的意义通过上面分析，我们可以知道，房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式尚不规范的情况下，探讨房地产工程管理模式将会弥补工程管理的一项空白，为现代项目管理中业主管理提供研究依据，同时，有利于协调在房地产工程项目实施过程中房地产企业、建筑施工单位、监理机构三者的关系，规范房地产工程管理。2 房地产工程管理六大体系的划分方法及其主要内容2.1 房地产工程管理六大
5、体系的划分方法。为了规范房地产工程管理，我们在现代项目管理知识体系的基础上，针对房地产工程管理的特点以及一般房地产企业的组织管理结构，沿袭传统工程管理的一般方法，将房地产工程管理系统的工作分为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。2.2 房地产工程管理各大体系的主要内容2.2.1 计划管理体系包括下列内容：1. 工程范围划分及相互搭接关系分析；2. 工程实施过程中组织架构及人员的安排；3. 工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样
6、板确认计划；4. 工程质量规划；5. 工程投资（成本）规划；6. 信息沟通与传递规划；7. 工程风险的应对措施；8. 产品交接及运行规划。2.2.2 工程成本管理体系包括下列内容：1. 工程成本数据库的建立与跟踪完善；2. 工程供方资源管理；3. 项目工程成本目标的制定；4. 工程招标管理（包括采购）；5. 工程合同交底与工程合同管理；6. 工程成本动态评估与管理；7. 预付款与进度款支付管理；8. 工程竣工结算管理；9. 保固金支付管理。2.2.3 工程技术管理体系包括下列内容：1. 工程技术管理平台的搭接与跟踪完善；2. 工程选材用料标准的制订；3. 各项分部工程技术标准的制定；4. 招标
7、技术标的评审与确定；5. 重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定；6. 工程技术交底与培训；7. 现场技术管理工作的指导与监督。2.2.4 工程质量与安全管理体系包括下列内容：1. 工程质量标准的定位分析；2. 重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认；3. 承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督；4. 工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制；5. 重大工程质量与安全处理的应急措施；2.2.5 工程风险管理体系包括下列内容：1. 工程风险识别一览表；2. 工程风险可能出现的概率和损失估算；3. 工程风险管理重点；4. 工程风险防范对策；5. 工程风险管理责任划分。2.2.6 现场管
8、理标准化包括下列内容：1. 计划管理流程；2. 现场工程技术管理流程；3. 工程质量控制流程；4. 合同管理与现场签证管理流程；5. 甲供材料管理流程；6. 文件管理流程。3 房地产工程管理六大体系与现代项目管理九大知识体系的关系3.1 现代项目管理的知识体系3.1.1 现代项目管理的概论。1. 现代项目管理的定义。现代项目管理是运用各种知识、技能、方法与工具，为满足或超越项目有关各方对项目的要求与期望所开展的各种管理活动。2. 现代项目管理的应用范围。现代项目管理是近年来发展起来的一个管理学科的新领域。现代项目管理所涉及的管理理论和方法与传统的项目管理和一般的日常运营管理都有很大的不同。现代
9、项目管理是有关现代社会活动中各种项目的一般管理理论和方法，而不是仅限于工程建设项目的传统项目管理方法。现代项目管理的理论和方法可以适用于我们现代社会中各种项目的管理，不管是科技开发项目还是房地产开发项目，也不管是软件开发项目还是各种服务提供项目。现代项目管理的理论和方法是在总结料各种各样项目管理的一般规律而建立起来的项目管理理论和方法，它具有非常广泛的适用性，它是现代管理科学中的一个重要领越。3. 现代项目管理与传统项目管理的区别。现代项目管理与传统项目管理的区别的最大区别在于两个方面，其一是项目管理知识和方法体系的创立和健全，其二是项目管理的方法获得了十分广泛的运用。在传统的项目管理阶段，项
10、目管理知识和方法主要包括项目的成本、时间和质量管理，而且在多数情况下，这些项目管理的知识和方法表现为附属于企业日常运营管理知识体系的一个小分支。但是进入现代项目管理阶段以后，人们建立起了项目集成管理、范围管理等一系列的项目管理方面新的知识和方法，从而形成了现代项目管理知识体系。这些全新的项目管理知识体系基本上已经形成了一个完整的体系，并且正在成为与企业日常运营管理并列的、管理学的两大分支之一。3.1.2 现代项目管理的知识体系。所谓现代项目管理的知识体系是指在现代项目管理中所要开展的各种管理活动，所要使用的各种理论、方法和工具，以及所涉及的各种角色的职责和他们之间的相互关系等一系列项目管理理论
11、与知识的总称。按照美国项目管理协会（Project Management Institute,PMI）提出的现代项目管理知识体系的划分方法，现代项目管理知识体系主要包括了九个方面，分别是：项目集成管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目信息与沟通管理、项目风险管理、项目采购管理。3.2 现代项目管理九大知识体系及其主要内容3.2.1 项目集成管理。主要内容包括：项目集成计划的编制、项目集成计划的实施、项目总体变更的管理与控制。3.2.2 项目范围管理。主要内容包括：项目起始的确定与控制、项目范围的规划、项目范围的界定、项目范围的确认、项目范围变更的控
12、制与项目范围的全面管理与控制。3.2.3 项目时间管理。主要内容包括：项目活动的定义、项目活动的排序、项目活动的时间估算、项目工期与排产计划的编制、项目作业计划的管理与控制。3.2.4 项目成本管理。主要内容包括：项目资源的规划、项目成本的估算、项目成本的预算和项目成本的管理与控制。3.2.5 项目质量管理。主要内容包括：项目质量规划、项目质量保障和项目质量控制。3.2.6 项目人力资源管理。主要内容包括：项目组织的规划、项目人员的获得与配备、项目团队的建设。3.2.7 项目信息与沟通管理。主要内容包括：项目信息与沟通规划、项目信息的传送、项目作业信息的报告、项目管理决策信息与沟通管理。3.2
13、.8 项目风险管理。主要内容包括：项目风险的识别、项目风险的定量分析、项目风险的对策设计、项目风险的应对与控制。3.2.9 项目采购管理。主要内容包括：项目采购计划的管理、项目采购工作的管理、采购询价与采购合同管理、资源供应来源选择的管理、招投标与合同管理、合同履行管理。3.3 房地产工程管理六大体系与现代项目管理九大知识体系的关系3.3.1 现代项目管理体系是房地产工程管理六大体系的理论基础。1. 现代项目管理体系是房地产工程管理六大体系的理论基础。房地产工程管理六大体系借用了现代项目管理知识体系的分类方法，针对房地产工程管理的特点以及一般房地产企业的组织管理形式，沿袭传统工程管理的一般方法
14、，将一般项目管理需要的知识系统进行了重新划分和归并。2. 房地产工程管理六大体系是现代项目管理理论在房地产项目工程管理领域的具体运用。现代项目管理体系是指导社会普遍性项目运作的理论，房地产工程管理六大体系是现代项目管理理论在房地产项目工程管理领域的具体运用。3.3.2 房地产工程管理六大体系与现代项目管理九大知识体系内容对照分析表房地产工程管理六大体系与现代项目管理九大知识体系内容对照分析表序号房地产工程管理6大体系现代项目管理的知识体系备注与诠释1计划管理体系项目集成管理；项目范围管理；项目时间管理；项目成本管理中的成本规划；项目质量管理的质量规划；项目人力资源管理中的组织规划；2工程成本管
15、理体系项目成本管理；项目采购管理；3工程质量与安全管理体系项目质量管理；4技术管理体系项目成本管理中的工程技术支持部分；项目质量管理中的工程技术支持部分；项目采购管理中的工程技术支持部分；工程技术是工程成本管理、工程质量管理、工程采购管理的基础，非常重要，所以单独成立体系。5风险管理体系项目风险管理中的工程风险部分；项目经营风险由房地产企业的财务部门控制。6现场管理标准化项目集成管理、项目范围管理、项目时间管理、项目成本管理、项目质量管理、项目人力资源管理、项目信息与沟通管理、项目风险管理、项目采购管理中的现场操作部分。现场管理标准化是房地产企业的计划管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、技术管理体系、风险管理体系在现场的延伸。7项目人力资源管理项目人力资源管理主要由房地产企业的人力资源部负责，在房地产工程管理系统中未单独成立体系。8项目信息与沟通管理在房地产工程管理体系中，未单独成立沟通体系，项目信息与沟通管理在项目运作的各大流程中得以实现。4 房地产工程管理六大体系与房地产企业组织结构的关系4.1 项目管理与企业组织结构的关系在一个持续经营的企业中，往往同时存在着运行管理（OPERATION）和项目管理（PR
