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1、流程管理 ) 购房流程确定购房目标决定买房，实于是壹件高兴的事情。可是，从下定了决心到买着了满 意的住房， 可不是壹件容易的过程。 毕竟， 对任何人来讲， 购买住房， 均是壹生中的壹件大事儿。普通老百姓可能要穷其壹生的积蓄，而且 可能壹生中的许多年均要为仍银行贷款奋斗。那么，买房时均要注意哪些事呢？怎么于目前众多的房地产项目中挑 选到适合自己的房子呢？更重要的是，于目前尚不规范的房地产市场 中，如何防范欺诈，让买房真正成为壹件高兴的事呢？房屋因为涉及 的金额巨大，购买它应该是壹个比较专业的行为。于壹些发达国家， 有比较成熟和专业的房屋经纪人能够为个体购房者提供专业的咨询 和服务，个人买房已经有
2、壹套比较成熟的模式，法律法规和操作程序 均比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。可是，现阶段我们的个 人购房行为仍做不到这么轻松，因为房地产市场是壹个正于发展和逐 步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开始的新鲜 事，目前房地产市场仍没有培养出专业的针对个体购房者的房屋经纪 人，因而，每个购房者均要自己学点买房常识。 买房的第壹步：明确购房目的 无数遍地问自己：为什么要买房？ 无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？ 买房的资金准备您准备用多少钱买房？ 壹定是有壹笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数 额，决定了您于买房中的壹切重要行为。 20 万元、 50 万元，仍是 8
3、0万元、上百万元，甚至更多，这些资金的不同准备，直接影响着您想 购买物业的品质。更重要的是，于目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买 房真正成为壹件高兴的事呢？房屋因为涉及的金额巨大，购买它应该是壹个比较专业的行为。于壹 些发达国家，有比较成熟和专业的房屋经纪人能够为个体购房者提供 专业的咨询和服务，个人买房已经有壹套比较成熟的模式，法律法规 和操作程序均比较规范，相对来讲，个人买房比较轻松。可是，现阶 段我们的个人购房行为仍做不到这么轻松，因为房地产市场是壹个正 于发展和逐步成熟的新兴产业，老百姓自己购买住房也是近几年才开 始的新鲜事，目前房地产市场仍没有培养出专业的针对个体购房者的
4、 房屋经纪人，因而，每个购房者均要自己学点买房常识。1) 、注意销售房屋部门是否有售房许可证。 凡是有售房许可证的企业， 已经到有关部门注册登记，属于合法运营，就能及时发给许可证。相 反，购房后获取产权证将遇到麻烦。(2) 、选择房屋结构是否合理、使用功能是否齐全。如水、电、气等是 否到位，而且房屋的使用功能应该于购房合同上体现出来。(3) 、购房时仍应该注意壹些细节问题。如期房的竣工时间、交付使用 时间，且应于购房合同上注明经销者违约时应追究的法律责任，以保 护自己的权益不受损害。(4) 、如果你不是急等着用房，应该购买期房。壹般期房销售价格要比 现房便宜 20% 左右(5) 、急用房者，能
5、够购买旧房，最好七、八成新即可。购旧房应该到 有可靠信誉的房屋交易市场或交易所获取信息价格：如何于您能够承受的价格范围内做出壹个最合理的投资，您需要考虑 月收入、预期仍贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多 因素。当然，最好仍是听听专家建议。见见百家杂谈(什么样的地段 最火、那种户型最热、何等价位热销等)交通情况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出 方便，有停车位物业才算物尽其用。目前交通相对方便的地区是公交 车经过比较多，附近有学校超市的居住小区。社区环境：于人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越 重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、
6、安全性、配套设施均可 能对您入住后的生活产生重大影响。户型结构：户型的选择主要考虑 家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的 朝向、视野、采光、私密性等。位置：如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为 处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 城市上风上水。于城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区 的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不 超过可接受的时间且且有保障，壹家俩三口人均有些要求时，应尽可 能多的照顾到，且考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转 学等。城市
7、化水平高。应于那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些 地段壹般位于城市主干道、次干道附近，不应超过 km ，否则有些 设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设 施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。生活便利。步行分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满 足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施 也可就近找到。环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清 新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治 安情况良好。面积于我国大部分城市，根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面 积分摊规则的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格
8、，那么单元住 宅的销售面积怎样测算 ?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的 销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积 （以下简称套内 建筑面积 ）和应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 = 套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的 总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、 壁柜（不包括吊柜 ）、户内楼梯（按投影面积 ）。利用坡屋顶内空间作房间 时，其壹半的面积净高不低于米，其余部分最小净高不低于 米，符合之上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每
9、户阳台（无论凹、凸阳台 ）面积于 6 以下的，不计算使用面积；超过 6 的，超过部分按阳台净面积的折算计入使用面积。 套内墙体面积： 商品房各套 （单元 ）内使用空间周围的维护或承重墙体， 有共用墙及非共用墙俩种。品房各套 （单元）之间的分隔墙、套 （单元 ） 和公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙 （包括山墙 ）均为共用墙， 共用墙墙体水平投影面积的壹半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水 平投影面积全部计入套内墙体面积。 阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。单元分 摊的公用建筑面积由俩部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共
10、用房 和管理用房之建筑面积；各单元和楼宇公共建筑空间之间的分隔墙 以及外墙 （包括山墙 ）墙体水平投影面积的 50 。公用建筑面积不包括任 何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下 室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套 （单元 ）套内建筑面积之和，且 扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋的的公用建筑面积 除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊 系数。用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用 建筑面积分摊计算：各套 （单元
11、）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分 摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面 积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积壹般高层住宅公建分摊系 数为左右。实地见房注意事项 购房者于购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、 “二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指国有土地 使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、 建 设工程施工许可证 （建设工程开工证 ）、商品房销售 （预售 ）许可证。 “二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售 （预售 ）许 可证，俩者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售 （预售 ）
12、许 可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必见清购买楼层是 否于预售范围内。“俩书”能够作为商品房买卖合同的补充约定，且且是房地产开发企 业于商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的 法律文件和保证文件。购房者实地仍应进行以下壹系列考察：1 、配套设施的考察住宅配套包括市政基础配套 (供水、排污、电力、电信、燃气及供热、道路)、公共设施配套、安全保护设施等，合理安排，壹次建成。(1) 基础设施按规范要求(2) 居住区功能的综合性(3) 商业网点设施的配套(4) 现场见楼宇环境2、社区环境的考察 环境越来越成为壹个时髦的字眼，所有的项目无不于宣称自己的环境 适合于居住。其实，
13、壹个小区或壹套房子的环境主要包括俩个方面： 周边地理环境 (地段 )和社区内的环境。(1) 住于城里方便但不安静(2) 郊区住宅适合休闲(3) 城郊结合部升值潜力可观(4) 谨慎选择社区周边小环境(5) 考察小区环境主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距，居住 密度3、小区环境绿化的考察 根据有关规定，小区环境绿化有以下标准，购房者应基于下列标准考 察：(1) 小区要封闭管理， 保证小区绿化环境是为小区居民服务的， 增进居 民的领域感，保证小区环境的安全和安静。(2) 要有足够的绿化面积(3) 绿地应接近居民住宅，以利观赏使用(4) 绿地空间应包含壹定数量的活动场地， 且布置座椅、 铺装地石
14、等设 施，以满足居民休息、散布、运动、健身的需要。4、物业管理的考察(1) 购房者应了解未来的物业管理公司(2) 购房者应了解物业管理公司今后将提供哪些服务， 服务的标准是什 么(3) 购房者应清楚今后房屋使用管理维修的具体制度(4) 物业管理收费问题5、采光条件的考察6、对开发商的考察(1) 背景调查购房者于决定选择某个住房后， 能够到有关房地产管理部 门去作壹番调查和咨询。(2) 现场考察为了能够彻底了解房地产开发商的情况， 仍可到房地产开 发商已经开发的居住区去进行现场考察(3) 态度分析购房者能够对购房过程种所受的礼遇态度进行自我分析， 以此来衡量房地产开发商的优劣。对自己的目标楼盘进
15、行比较壹社区环境交通比较买房要见周边环境，这是每位买房者均知道的常识。但究竟如何见， 却且不是人人均熟悉。 见周边环境， 必须以自己选择的新房为中心地， 见“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。壹、衣 可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等，五金修理店也能够算入其内二、食为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等三、住不仅要见自己的房子，也要见周边的楼是怎样的房子，更要见有没有 化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须见。四、行不仅要见房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，仍 要见高架旁的下车道是不是于你的新房附近，出门是不是单行道等。五、其他仍得见附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近壹 点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，见马路是不是 车辆很多。当然，选房不可能十全十美，应根据每个不同购房者的各 自需求。于考虑周边环境时，我们应做“加法”，多想壹点，更仔细 壹点。而于选择主要项目时，要做“减法”，要突出自己最需要的， 其他的可相应淡化壹些。二如何考察社区配套 社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察壹个项目 时，从以下几方面着手：壹、居住密度及私密性住宅
