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1、设施设备计划性维护保养内容1. 设施维护决策程序不同的组织、不同的设施类型决定了不同的维护策略。一个完整的设施维护 决策程序是由维护目标的确立，分析判断设施重要性，技术经济可行性分析，合 理选择则维护策略，然后到维护方案和维护计划的标志，维护实施和效果评估等 一系列步骤组成。它将纠正性维护（CM）、计划性维护（PM）、状态维护等几种维 护策略集成，通过统一规划设计，不断改进和优化维护计划，组成一个协同工作、 功能更强的新体系。项目机电设施设备主要为高低压配电、VRV空调、消防、安防、给排水、室 外灯光等楼宇设施设备，因此对于新大楼的设施设备深圳市ZY物业管理股份有 限公司将采取预测性维护（TP
2、M）、计划性维护（PM）与纠正性维护（CM）相结合 的维护方式。对于配电柜、VRV空调、消防安防等较为重要的功能设备主要采取 预防性维护，而对于灯管、阀门、插座、小型风机等末端设备以及装饰五金构件 主要采用纠正性维护。审核填写维保计划2. 维护保养程序流程名称机电设备维护保养流程文件管理部门安全技术部项目工程经理运维主管维修员相关制度/表单始设备维保记录表维保计划申请书设备维保SOP维保清单组织维保人员i备料工具及资料3. 设施设备保养3.1 房屋本体检查计划表序号项目时间间隔次数检查内容1地基基础每年11. 检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2. 检查基础有尢开裂、破损，勒脚有尢破损。2
3、承 重 结 构梁每年1检查有无变形、裂缝、腐蚀。 检查罄体结构性能是否完好。板每年1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。柱每年1检杏有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。承重墙每年1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。序号项目时间间隔次数检査内容3非承重墙每半年11.检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。4屋面防水涂层每周11. 检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。2. 发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。3. 检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复4. 检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。
4、5楼层内地面每月11. 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2. 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损 发现问题及时处理3. 更换大面积松脫、破损的地面饰面材料。4. 对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。5. 对木地板打蜡。6楼梯每半年11. 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2. 补换损坏的地砖。3修复空鼓的地砖。7公共通道每周11 .检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脫；发现异常及时修复。2.公共通道及门厅的墙面有无污迹录落，发现异常随时处理。3检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异 常及时处理。每半年11. 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2. 补换损坏、
5、空鼓的地砖。每年11. 油漆金属支架和护栏网。2. 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。8内墙面涂料、石 土质块材每月11. 修补内墙面裂缝、起鼓、脫落部分。2. 处理内墙面变色现象。3. 处理内墙面局部渗漏。4. 更换破损的石土质块材。每季11. 处理内墙面大面积渗漏。2. 雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面装饰、玻璃幕 墙、装饰 条每周11. 记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识，联系更换。2. 清冼外墙饰面人为造成的污染部分。每季度11. 结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。2. 处理外墙面变色现象；检查加固外墙金属构件与装饰条。每年11.雨季时期对用户窗台进行
6、密封维护检查，杜绝雨水侵入。序号项目时间间隔次数检査内容2.对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏 面积扩大。根据需要1. 暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2. 外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。3. 更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。10楼层内吊顶每周11.检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月12.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸 腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。11门窗每月11. 检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2. 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3. （塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。12地下室每周1检查地下室
7、天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱洛和渗漏 水现象，发现问题及时修复。3.2 公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周11. 检查路面有无积水。2. 检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3. 检查路基有尢塌陷。4. 发现异常及时处理或修复。2文体活动设施、办公家具及公用设备每日11检查各种文体设施是否能正常使用，即坏即修。2检查各种办公家具及公用设备，即坏即修。3路灯、园林景观灯及线路每日11.检查灯具完好情况，即坏即修。每周11. 检查玻璃灯罩有无破损。2. 有无金属灯架松脱现象。3. 灯口、灯栅有无损坏。每季11. 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2. 金属灯架有无
8、锈蚀。3. 发现异常即时处理或修复序号项目时间次数维修养护内容每半年11.检查路灯线路有无老化现象。5停车场（库）每日11.检查路面有无积水。2检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3. 检查车道灯有尢损坏。4. 检查行车指示标志是否正常。5. 发现异常即时处理或修复。每月11检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2. 限速牌、指示牌是否齐全、完整。3. 检查挡车器是否正常。6沟渠池井及化粪池每周11. 检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2. 检查雨水篦有尢异常。每季11. 检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2. 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3. 检查沟、渠是
9、否完好，如有异常及时修复。4. 检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。5.检查化烘池并及时修复。7公用标志设施每周11. 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2. 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年11.检查完好程度，加固。8垃圾中转站每周11.检查有无损坏，发现问题及时处理。9道闸门每周1检查有无损坏，发现问题及时处理。10地下管网每半年11.检查管道保温层有无损坏。2. 管网支架完好。3. 发现异常及时修复。3.3 房屋本体及公共设施管理的重点建筑物的变形监测和地基基础维护：控制并杜绝不合理荷载的产生防止地基浸水，保证基础顶面、勒脚的完好无损，防止由于地基受力
10、 处于异常的状态而导致建筑物不均匀的沉降。钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护。房屋屋面、玻璃幕墙、地下室以及门窗防水工程的维修与养护工作。 装饰材料的养护：针对不同装饰材料需采取多样化的维护管理手段， 如各种装饰材料的防腐、防染色及外墙的清洁保养等,都是今后装饰 材料维护的重要内容。 建立房屋建筑的管理和维护应急反应措施，发现问题及时处理。 制定公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结 合、计划性维护保养和及时维修相结合； 严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量； 严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下，开 展维修养护工作，并确保人员和财产安全； 确
11、保维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；3.4 房屋本体及公共设施维修养护标准A. 总体标准1）定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质 保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时上报业主。2）楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。3）未经业主许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。4）防止基础、楼板不合理荷载，防止漏水浸水，确保房屋、内外墙 面、天花、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修 合格率 100%。及时完成油漆涂刷，保持通风道的通畅，干净。B. 具体标准1）房屋及公共设施的完好率98%；2）公共设施的完好率98%；3）零
12、修工程合格率 100%；4）返修率0.5%；5）重大维修工程回访率 100%。3.5 房屋本体及公共设施年度普查登记表对重要建筑物由专业技术人员检查，普查发现问题及时汇总分析，及 时安排维修养护。序号修缮、维保项目检查情况/位置修缮、维 保部位或面积修缮类型（大、中修与更新改造）计划完成时间预计金额费用来源1地基基础2主体结构3屋檐挂件4房屋外墙、玻璃幕墙5天台屋面6公共走道、窗户7消防楼梯及扶手8防火、防盗门9入户大堂、冈亭10公共排污、排雨管道11公共生活水、消防水管道12公共风管、烟管13公共管井、沟渠14各类管道阀门15公共化粪池16公共康体、游乐设施17公共体育场所、设施18公共景观19公共景观摆设、桌椅20公共停车场设施21公共道路及设施22公共围墙、护栏23公共垃圾站序号修缮、维保项目检查情况/位置修缮、维保部位或面积修缮类型（大、中修与更新改造）计划完成时间预计金额费用来源24宣传栏、广告招牌、装饰品25公共照明、景观灯26其它设施检查楼栋：检查设备：检查人员：检查日期:3.6 设备维护保养管理计划按全生命周期设施管理理念的要求，要严格执行日常保养（维护）和 定期保养（维修）制度。通过日常的自主维护、预防性维护和状态维修， 兼顾事后维修、改善维修，并运用先进的诊断
