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1、2006某某楼市调查报告目 录 调查背景和方法.1一、调查背景和目的.1二、调查范围、内容和调查方法.1三、调查样本的抽样.2四、调查组织实施和质量控制.2第一部分 调查结果分析.3一、1年内已在某某城区购房居民的调查情况.3调查结论.3调查详细情况.6（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征.6（二）现住房状况13（三）物业管理17（四）环境和配套19二、 两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况.22调查结论22调查详细情况25（一）被调查者基本特征.25（二）购房偏好27（三）关于游仙区33（四）购房预期35（五）其他37第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况40某某城区住房消费市场调
2、查报告调查背景和方法一、调查背景和目的受某某聚融房地产开发有限公司的委托，某某市城市社会经济调查队在某某城区实施了“某某城区住房消费市场调查”。 调查分为两部分：一是通过对1年内已在某某城区购房的居民（包括外地居民）的调查，了解已购房者的基本特征、现住房状况、居住地物业管理、居住环境和配套设施及其他方面的情况；二是对两年内有购房预期的城区居民的调查，了解预期购房者基本特征、购房偏好、对游仙区居住环境和购房的看法、购房预期和其他方面的情况。目的是为开发商进行项目开发提供科学的决策依据。二、调查范围、内容和调查方法整个调查工作在某某城区范围内的居民家庭中进行。根据某某聚融房地产开发有限公司的要求，
3、城调队结合实际编制了两套调查问卷。问卷一针对一年内已在某某城区购房的居民进行调查，其中本地、外地居民各占一半；问卷二针对两年内有购房预期的居民进行调查（两套调查问卷的调查内容详见调查表）。两套问卷调查的方法均采取随机抽样，入户访问的方式。在入户问卷调查基础上，按照委托方的要求，组织了两场座谈会。一场以两年内的预期购房者为主；另一场以一年来已在某某城区购房的外地居民为主。每次座谈会邀请了8-10名代表参加（座谈会具体内容详见座谈会提纲）。三、调查样本的抽样（一）利用房管部门登记备案的资料，从中随机抽取1年来购房的200户居民，构成1年内已在某某城区购房居民的调查样本（其中，本地和外地居民各100
4、户）。（二）对某某城区两年内有购房预期的居民，采取分层抽样的方式进行。按照一定比例在机关公务员（公务员性质的事业单位）、科研教育卫生、金融保险证卷、私营业主个体户、企业公司中层以上管理人员、工人职员商饮服人员、下岗失业人员、离退休人员和其他人员中分别抽取居民户。构成300户近年有购房预期的调查样本。保证了调查样本在地域、行业、职业等方面的合理分布。四、调查组织实施和质量控制（1）调查的组织实施为了高质量完成调查工作，城调队项目负责人与委托方代表多次协商、研究确定调查内容，调查方式和实施办法。城调队组织了22人的调查队伍，确定了项目负责人、调查督导员和调查入户人员；对调查督导员和调查入户人员进行
5、了分组；10月13日下午，城调队组织了有委托方代表参加的调查培训会。10月14日-20日，各调查小组深入居民家庭完成了调查问卷的询问、填报工作；10月21日22日，项目负责人和调查督导员对调查问卷进行了审核、验收、回访；调查人员进行了数据录入；对调查结果进行了汇总。10月21日，召开了两场有委托方代表参加的调查座谈会。10月 22日-25 日，根据调查问卷和座谈会的结果进行了分析，撰写了调查报告。（2）质量控制：为了保证调查质量，采取了三阶段质量控制方法：（1）调查员做完问卷后当场复核，回办公室后进行了再次审核；（2）督导员进行了20%的样本回访；（3）项目负责人对500份问卷进行了全部审核；
6、（4）对计算机录入的数据进行了计算机逻辑审核和与调查表的核对。第一部分 调查结果分析一、 1年内已在某某城区购房居民的调查情况调查结论1、近1年内已购房居民家庭（下同）平均家庭居住人口为3.2人，其中，3人户占总户数的57.0%。在商品房开发过程中，在房屋面积和户型等方面应该适当偏重3人户的需要。2、外地居民对某某城区卫生、教育等环境比较看重；对居民选择楼盘影响大的因素主要有：购房价格怎样？是否靠近风景区？地理位置好不好？环境绿化怎么样？楼盘外观设计美观否？是否有菜市场？交通方便不3、外地居民在某某城区购房之前，一般是经亲朋好友介绍或在某某城区到处跑着了解商品房信息；认为开发公司到外地做商品房
7、信息宣传时，最好采取派高水平的推销人员、联合几家公司，到外地搞展销、通过电视广告做宣传等形式。 4、居民家庭购商品房的平均建筑面积是128.7平方米。5、居民家庭月平均总收入在3000元以下的占全部居民家庭的65.5%；按某某城区居民每月每人平均消费支出计算，近30%的家庭总收入用于经常性消费支出后，节余不多。 6、家庭居住人口最多的是30-50岁的居民家庭，达到3.2人，同时此年龄段家庭购房面积也最大，达到135平方米；拥有私家车的居民家庭占18%；近4年有购车意愿的占全部居民家庭的44.0%，其中准备1年、2年、3年和4年内购买汽车的分别占9.1%、38.6%、26.1%和26.4%；年龄
8、趋小，4年内购车的预期越高。7、近94%以上的居民居住在“火柴盒”样的单元式楼房里. 8、购买的房屋是一室一厅一卫、二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和五室以上的分别占全部居民家庭的2.0%、19.5%、8.0%、8.0%、53.0%、7.0%和2.5%；无论从家庭居住人口、年龄结构、还是家庭收入水平来看，购买三室二厅二卫的都居多。 9、购买的房屋有客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占全部居民家庭的100.0%、98.0%、100.0%、64.0%和29.0%；需要以上功能房的分别占100.0%、99.5%、100.0%、89.5%和80.0%。居民认为，
9、目前居住的房屋在客厅、餐厅、卫生间、书房、储藏室等功能方面存在的不足主要有：“厨房没有地漏，厨房电源插头安装不合理”、“炒菜的油烟楼上楼下乱窜”、“下水道密封不好，特别是下雨后泄漏臭味”、“没有晒衣被的地方”、“卫生间太小，没有通风设施，不采光，墙体潮湿”、“一户一表的水管应安装在室外”、“客厅、餐厅应大一些”、“主卧室太小”、“无储藏室或储藏室太小”、“阳台太小”、“水压太低”、“房间的窗户小，不能够完全打开”、“餐厅和卫生间离得太近”、“住房有效面积不够”等等。 10、目前的居民住房拥有入户花园、空中花园的比重较低；居民家庭需要入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯
10、间的分别占65.5%、86.5%、87.0%、61.5%、44.0%、95.5%和76.5%。11、对居住地的物业管理非常满意和比较满意的占82.5%；居民对所居住区的物业管理不满意的地方主要有：“进出人员管理不严，人员复杂”、“游泳池和停车位收费太贵”、“个别小区占用业主的绿化面积”、“小区配套设施损坏的多”、“公共区域的环境卫生没有跟上”、“电梯经常出故障”、“路灯太少”等；居民认为应该加强小区管理，如“人员进出必须持卡”、“保安的工作要更细致和负责”、“管理方和业主都严格按照物管条例执行”。12、目前的物业管理收费标准集中在0.3-0.5元之间，占60.0%；居民家庭最高能够承受的物业管
11、理收费标准在每平方米0.5元以下的占74.0%，提高物管收费标准的空间不大。 13、对居住地环境绿化状况满意和比较满意的占76.5%；居民对环境绿化不满意的地方分别有：“草多了，树木少了，应该选择好的树种”、“老鼠太多”、“垃圾处理、管理得不好”、“一楼开馆子应搞好排油烟设备，以免影响楼上住户”。 14、在树木、草地、水景、坡地、雕塑、花架和假山等关于绿化的元素中，非常关注和比较关注比重大的是树木、草地和水景，都在85%以上；居民认为，目前环境绿化设计风格最好的是：“道奇城市花园”、“长兴江岸山景”、“芙蓉汉城”等；这些地方环境绿化设计好的原因主要是：“有小桥流水”、“适宜休闲”、“小区面积大
12、”、“夜景漂亮”。 15、江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的绿化风格更受居民推崇。16、居民需要会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部居民户的87.5%、95.5%、83.0%、75.5%、90.5%、93.0%、92.0%、83.0%和94.5%；居民认为，目前小区配套设施最好的是：“芙蓉汉城”、“花园星河湾”、“久远花园”等。因为这些小区有游泳池、设施比较齐全。部分居民希望小区有篮球场地等体育设施、大型居民小区应该配套学校或与学校联姻。调查详细情况（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征1、性别、年龄、文化
13、程度、职业构成和收入在200个被调查者中，男性89人，女性111人，分别占被调查者总数的44.5%和55.5%；30岁以下、30-40岁、40-50岁和50岁以上分别为44人、82人、38人和36人，各占总数的22.0%、41.0%、19.0%和18.0%。大学本科以上、大专、高中（中专）和初中以下文化程度的分别为人42人、48人、72和38人，占调查总数的21.0%、24.0%、36.0%和19.0%。从职业看，200个一年内在绵购房者的职业状况如下表： 表1： 被调查者职业构成表 职业分类人数（人）比重（%）职业分类人数（人）比重（%）公务员（公务员性质事业单位）2814.0企业工人和商饮
14、服人员147.0科研、医院、学校工作人员178.5下岗失业人员147.0金融、保险、证卷业工作人员 105.0离、退休人员2613.0私营业主和个体户4522.5其他3115.5企业、公司中层以上管理人员157.5从家庭月收入看，200个一年内购房者的收入状况如下表：表2： 被调查家庭收入情况表家庭月收入（元）户数（户）比重（%）家庭月收入（元）户数（户）比重（%）1500以下3517.53500-4000178.51500-20002412.04000-450084.02000-25002311.54500-50002211.02500-30004924.55000以上115.53000-3500115.5由上表可知，家庭月平均总收入主要集中在3000元以下，占了全部被调查家庭的65.5%。据对城镇居民进行的抽样调查，2006年1-9月，某某城区居民每月每人平均消费支出为684元，按家庭户均3
