重庆XX集团永川花园策划案

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1、重庆XX集团永川花园策划案 前 言随着西部大大开发的的进一步步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。目 录第一部分：市场分分析 1 永川川市基本本情况 12 永川川市房地地产市场场基本情情况 113 永川川市场特特点分析析 34 永川川房地产产

2、发展趋趋势 445 主要要竞争对对手分析析 4第二部分：永川南南方花园园项目概概况1 地理理位置 82 主要要经济指指标 883 项目目规划 84 户型型指标 按户户型划分分（暂定定） 二期期设计户户型建议议 100第三部分：SWOOT分析析 1S项目优优势 1112W项目劣劣势 1113O项目机机会 1124T项目威威胁 112第四部分：项目定定位策略略1. 目标标客户群群说明 132. 项目目品牌定定位策略略 1333. 楼盘盘品质定定位策略略 1444. 物管管定位策策略 1165. 宣传传定位策策略 118第五部分：项目营营销推广广1. 项目目现场包包装 1182. 建设设步骤建建议

3、1183. 广告告推广策策略 119第六部分：项目销销售策略略 200第七部分：宣传推推广计划划第一阶段：品牌嫁嫁接 220第二阶段：楼盘品品质塑造造 222第三阶段：营造销销售氛围围 244第八部分：媒体广广告 226第一部分：市场分分析1. 永川川市基本本情况永川古为梁梁州属地地、至今今有12200年年历史，119922年3月月经国务务院批准准撤县建建市，辖辖区15575平平方公里里，344个乡镇镇街道办办事处，6631个个行政村村，市区区常住人人口111万，中中央、市市属科研研单位111个，各各类专业业技术人人员2万万余人，大大专院校校3所，中中专技工工校166所，医医疗机构构1111个

4、，三三资企业业40余余家。拥拥有全国国发行的的报纸两两家永永川日报报、渝渝西经济济，电电台1家家（永川川市电台台）、电电视台两两家即永永川电视视台和永永川市有有线电视视台。2. 永川川市房地地产市场场基本情情况永川市现有有房地产产开发商商45家家，其中中38家家三级资资质开发发企业和和7家二二级资质质开发企企业，997年以以来，主主要集中中在永川川市开发发区和现现在市区区中心地地段开发发，去年年全市在在建项目目共655个，面面积322.5775万平平方米，拟拟建项目目7个面面积7.74万万平方米米。以单单栋多层层临街居居多，有有少量高高层电梯梯房和别别墅。其特点是区区位很好好，处在在成熟社社区

5、、周周边市政政配套设设施齐全全，结构构采用底底层（商商场）框框架，商商场以上上住宅部部分均为为砖混结结构。这这种混合合结构多多为8层层，户型型设计单单一，主主力户型型为三室室二厅和和四室二二厅，面面积1000平方方米至1130平平方米，没没有成规规模的小小区和完完善的配配套及环环境。目前楼价分分低档、中中档和高高档，基基本情况况如下：楼盘名 住住宅单价价 门面面单价 地理位位置 特特点 销销售状况况裕丰商住楼楼 3660元/平方米米 28800元元/平方方米 汇汇龙大道道汽车城城对面 已售550%福星楼 3350元元/平方方米 220000元/平平方米 两区 已售770%大众园 正正街4220

6、元/平方米米次街3390元元/平方方米 正正街30000元元/平方方米次街街22000元/平方米米 南大大街小桥桥子中心心转盘 经济适适用房 已售880%全发综合楼楼 顶层层4000元/平平方米其其他楼层层4500元/平平方米 30000元/平方米米 本项项目范围围内南大大街办事事处正对对面 已已售855%志新大厦 366层4660元/平方米米7层4440元元/平方方米顶层层4000元/平平方米 内街225000元/平平方米沿沿河30000元元/平方方米 农农科所河河对面永永川二环环路旁 已售440%低档楼盘为为多层砖砖混结构构，是由由小开发发商开发发的单栋栋楼。如如：中档楼盘为为多层小小高层

7、砖砖混结构构，地段段位置较较好，由由中等实实力开发发商联建建多栋连连体住宅宅，为半半合围状状，有广广场和绿绿地，如如：楼盘名 住住宅单价价 门面面单价 地理位位置 特特点 销销售状况况阳光花园 均价5580元元/平方方米 225队长长途汽车车站 四四室二厅厅双卫错错层面积积1699.9平平米、三三室二厅厅双卫错错层面积积1311.366平米、三三室二厅厅双卫AA面积1140.10平平米、BB面积1130.48平平米、二二室一厅厅一卫AA88.5平米米、B面面积866.799平米 已售660%海通大厦 5600元/平平方米 临街330000元/平平方米次次街23300元元/平方方米 内内环路与与

8、泸州街街交叉处处到火车车站之间间 已售售60%高档楼盘为为高层、电电梯，有有广场和和少量配配套环境境，位处处成熟社社区、市市政配套套较好。如如：楼盘名 住住宅单价价 门面面单价 地理位位置 特特点 销销售状态态公交商厦 均价8800元元/平方方米 位位于内环环路与泸泸州街交交叉口 全欧式式风格、框框架结构构，有全全落地客客厅玻璃璃窗，奥奥的斯331000型电梯梯，地处处成熟社社区，市市政设施施较好 已售665%渝西光华世世纪广场场 38层均均价6660元/平方米米顶层5590元元/平方方米 锦锦华楼112层层为光华华家电通通讯电脑脑城60000元元/平方方米、外外街1000000元/平平方米、

9、内内次街660000元/平平方米 位于永永川市商商业中心心、商业业街西大大街与玉玉屏路、西西外老街街围合处处 锦华华楼、盛盛华楼、风风华楼均均为9层层住宅，盛盛华楼、风风华楼底底层是门门面与光光华大厦厦后面形形成一条条18米米宽的商商业步行行街，门门面大部部分是还还建面积积 已售售70%光华大厦 A型四四室二厅厅双卫，面面积1559.888平米米，价格格10880元/平方米米B栋二二跃层面面积2220.773平米米，价格格11880元/平方米米B栋三三跃层面面积3004.88平米，价价格12280元元/平方方米 光光华广场场 已售售80%旺城山庄 12880元/平方米米 位于于永川市市望城山山

10、山腰，东东邻城市市公园，北北靠渝西西步行街街 522幢别墅墅和少量量多层公公寓，和和式风格格。A11别墅3316平平米、车车库222平米。AA2别墅墅3022平米（22层）、车车库222平米。BB1别墅墅3266平米（33层）、车车库222平米。CC1别墅墅2100平米（33层）。DD1型三三室二厅厅双卫错错层式公公寓1226平米米。D22型三室室二厅双双卫错层层式公寓寓1344平米 已售110%综上事例可可知，在在永川市市现有房房地产市市场尚无无真正意意义上的的规模开开发小区区的情况况下，永永川南方方花园项项目凭借借农科所所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功

11、经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3. 永川川市场特特点分析析.由于小小城市房房价低、面面积流行行较大的的大户型型。.由于房房地产发发展尚处处于早期期，消费费者偏好好错层，并并认为是是流行高高档户型型。.消费者者对小区区房的了了解甚为为贫乏，对对好房子子的定价价更缺少少评判标标准。.各乡镇镇级领导导和一批批农村乡乡镇外出出经商人人士亦有有改变现现有住房房条件的的需求。.现有住住宅开发发主要集集中在永永川市开开发区和和市中心心地带，住住宅部分分为砖混混结构，成成本较低低，户型型设计一一般，没没有规模模和配套套环境。4. 永川川房地产产发展趋

12、趋势永川市现在在正处于于房地产产开发的的早中期期，以市市中心城城市改造造为重点点的商品品房开发发存在明明显的区区域不平平衡性。但但是随着着人们对对生活质质量的要要求不断断提高对对居住环环境的要要求也逐逐渐提高高，我南南方集团团有限公公司在城城乡结合合部南大大街的开开发将会会把这种种不平衡衡性缩小小。5. 主要要竞争对对手分析析. 伟映映-帝琴琴花园该项目由深深圳建筑筑设计院院重庆分分院进行行建筑设设计，环环境景观观由浩丰丰园艺景景观设计计公司设设计，销销售代理理由重庆庆伟联销销售代理理公司公公司代理理。项目目以多层层建筑为为主，配配以部分分别墅的的园林花花园小区区，中庭庭地下层层为停车车场，项

13、项目位于于永川经经济开发发区腹地地汇龙大大道第二二转盘，总总占地1110亩亩，总建建筑面积积15万万平方米米，绿化化率达440%。由由永川伟伟映实业业开发，售售楼部设设在汇龙龙大道第第二转盘盘处，属属临时售售楼部，一一期完工工后拆除除。售楼楼部周围围绿化基基本完成成。永川伟映实实业是永永川三大大房地产产开发商商之一，公公司前身身是永川川茶山尚尚的一家家旅游经经营单位位，其开开发的伟伟映东岳岳农贸市市场位于于汇龙大大道第一一转盘处处，属多多排连排排楼，是是永川近近年涌现现的优秀秀楼盘之之一，现现已全部部卖完。它它为伟映映实业在在永川房房产开发发赢得了了较好的的声誉和和较高的的知名度度。其价价格为

14、：平层均均价5220元/平方米米、跃层层均价5590元元/平方方米、写写字楼7780元元/平方方米；两两层住宅宅别墅面面积3772平方方米，均均价9888元/平方米米。位于汇龙大大道第二二转盘的的帝琴花花园，分分四期建建成。主主要为778层层的多层层建筑，少少数别墅墅主要分分布在第第四期“冬景园园”。小区区成“田”字型布布置，主主要有两两个大入入口见见方位图图进出出小区，中中央活动动区内设设有游泳泳池、大大型背景景音乐、儿儿童活动动区和休休闲广场场。一期期“夏景园园”主要以以高大绿绿色植物物环园四四周，中中间为小小桥、卵卵石、流流水、凉凉亭等景景致。3308套套住宅中中跃层占占建面的的35%，

15、错层层面积11201300平方米米占建面面50%，平层层面积8801100平平方米，占占建面的的15%。其规划建设设的二期期“春景园园”主要景景观以花花草为主主，强调调春暖花花开后所所成景致致。三期期“秋景园园”以红叶叶和秋季季乔树、果果树为主主表现秋秋景。四四期“冬景园园”突出冬冬季景象象以石山山水景为为主表现现冬景。智能化系统统有：室外 小区中中央背景景音乐 可视视对讲电电话 红外外线周界界监控 园区区闭路监监控 三表表出户 漏电电保护 塑钢窗窗室内 燃气泄泄漏报警警 手动动紧急报报警系统统 红外外线室内内监控报报警 宽带带网入户户 门磁磁防盗 子母防防盗门推广宣传：*.该小区区5月118日已已开始咨咨询，但但具体房房价、物物管、付付款方式式均未出出台。*.望城北北路中段段单立柱柱T型跨跨街广告告牌一块块。*.汇龙大大道第一一转盘到到第二转转盘，公公路两边边路灯杆杆上双面面灯箱广广告。*.由体育育馆发往往现场售售搂部购购房直通通车一辆辆。*.7月228日在在