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1、 永天大厦营销推广方案第一章 项目概述一、项目位置本项目位于首府大小西门核心商圈，结合商贸具备的发展规模、客流量大、有稳定的客户流量、交通便利等因素的支撑 ，成为众多商家关注的焦点，被视为首府乌鲁木齐的“黄金地”。二、项目配置本项目以五星级商务写字间为标准：遴选Carrier(开利)中央空调系统/减噪/除尘；配置三部Montmery(蒙哥马利)电梯/500,000次无故障保证有线电视安装入户/办公闲暇悠然自得；24小时全年电眼安保监控/24小时保安执勤，每层近千平方米严格按照甲级商务写字间标准建设；综合物业星级品质/满足客户的个性需求。 第二章 项目分析一、周边项目调研调研项目一：时代广场 项
2、目地址：乌鲁木齐市光明路红山新世纪对面项目地址乌鲁木齐市光明路红山新世纪对面开发商：新疆广汇房地产开发有限公司物业管理： 采用竞聘，择优录取开 工2008年8月完 工h-office (2010年6月30日)ABK 2011年6月30日）o-home (2010年12月30日)占地面积2.97公顷建筑面积28万平方米栋数楼层h-office 38层；ABK 31层；o-home 38层主力户型：h-office 56-161；ABK 空间高度5.94；o-home 57-96车位类型：少量车位出售（31.8万元），其他为租赁绿化率1万平方米公摊面积:28%均 价暂时为：h-office 165
3、00元/;ABK 22000元/;o-home 15000元/（每月价位都会有所提高5001000元不等）优惠措施:可申请优惠公 交1、101、102、103、104、111、902、917教 育北门教育学院、十二小购 物红山新世纪银 行农行、工商银行其 它红山公园配套设施：壁挂式幕墙玻璃、30部高速电梯（价值超过300万）、全空气风力流通系统、逃生楼层设置调研项目二：中天广场项目地址小西门丹璐广场旁开发商新疆广汇房地产开发有限公司物业管理广汇物业交 房现房栋数楼层1栋 51层(新疆最高的楼)户型区间16间主力户型高级商务写字间车位类型车位（租赁）800-900元/月各层价格需面议（公摊面积3
4、8.7%）均 价不低于19000元/优惠措施可申请优惠公 交907、910、17、61、73、902教 育十二小购 物丹璐、汇丰、红山新世纪、成功广场、英吉沙银 行中兴银行、农业银行、工商银行、建设银行配套设施高级商务写字楼标准配套设施租金：33层 3.3元/天；物业费：0.183元/天中央空调：0.235元/天（注：不出售单间，按楼层出售方式出售(价格需与高层面谈)，租赁楼层为33层、16层）调研项目三：金碧华府项目地址乌鲁木齐市光明路19号（西大桥1路车站，原市政府对面）开发商新疆大众房地产开有限公司物业管理自有物业管理交 房现已交房栋数楼层高层、写字楼各一栋主力户型高层、写字楼车位类型车
5、位各层价格最后剩余：高层（18层）8000元/ 公摊 21%；写字楼（21层）9000元/平方米 公摊27%均 价07年均价为3750元；2010年调整为7000元/平方米（每层每平米相差100元）优惠措施2007年12月3日-12月14日，采取“0元月租”，凡在此期间办理商铺租用的业主，2-5层任何一席商铺均可享受3各月0元月租金的特别优惠。（见附件一）公 交1、101、102、103、104、111、902、917教 育北门教育学院购 物红山新世纪银 行工商银行、农业银行其 它酒店公寓、高端商务休闲会所、健身会馆、高档餐饮、金融行业、通讯行业、大型主题专卖、证券（附件一）投资时期面积租金单
6、价租金总额装修费用物业费用总投入常规期间办理租用1939平米145425元/月436275元/3个月387800元20359元858977元0租金计划期间办理租用1939平米0元/月0元/3个月387800元34902元422702元调研项目四：百花村国际信息大厦（现房）项目地址乌鲁木齐市中山路141号开发商新疆百花村房地产开发有限公司物业管理百花村物业完工08年5月开始销售，现已交房主力户型32层为loft户型（6米高）、写字间127平方米、119已售完；76.17剩余4套、327.6剩余3套车位类型车位租赁（300个停车位）280元/平方米去化顺序1-5楼卖场；7楼体育广场；9-14楼是酒
7、店各层价格19层76.17 6790元26层 327.6 7120元27层 327.6 7160元28层 327.6 7260元 均 价7000元/优惠措施按揭，每平方米优惠70元；全款，每平方优惠100元公 交907、17、68、931、73、902、3、61、44购 物亚新、汇嘉时代银 行农行、建行（注：产权终身，土地使用年限26年）调研项目五：假日酒店项目地址西大桥原市政府原址代理商新疆广汇房地产开发有限公司交 房装修中，4月底交房栋数楼层240套主力户型酒店式公寓（6楼以上，50平方米左右）车位类型车位租赁户 数240套均 价1.1万左右公 交907、910、17、61、73、902教
8、 育十二小购 物丹璐、汇丰、红山新世纪、成功广场、英吉沙银 行农业银行、工商银行、建设银行其 它香港周大福、中国玉王马学武、北山矿业、中信银行入驻（注：二手房销售，使用权限40年，以商品用房出售）调研项目六：大友国际项目地址小西门西部当代商场、添姿商场旁开发商新疆海里行房地产开发有限公司开 工2008年完 工2010年底交 房占地面积建筑面积4.5万栋数楼层18层主力户型商铺+商务公寓车位类型车位，占地4000公摊面积一层48%；2层5层42%均 价商铺（1-5F）：1F 4.9万元；2F 3.9万元；3F 2.9万元；4F 1.9万元；5F 1.5万元商务公寓(6-13F)：7000元起价公
9、 交907、910、17、61、73、902教 育十二小购 物丹璐、汇丰、红山新世纪、成功广场、英吉沙银 行农业银行、工商银行、建设银行二、项目SWOT分析 优势1） 项目占地面积1.3万平方米，市场消化速度快。2） 项目的高层次的市场定位符合填补了市场空缺，并且与现代化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。3） 地理位置优越，交通发达，城市配套设施齐全。4） 项目所面对的目标人群为本项目商业市场的形成奠定了良好的市场基础。u 劣势1） 同等地段与本项目真正的同质产品已经具有相当的知名度与认知度，与其竞争存在一定的市场风险性。2） 购买手续不齐全，为房屋销售带来阻碍：1、无备案；2大产权，无小产
10、证；4无对接银行。3） 项目开工至今并未进行一定量的有效的广告宣传，从而项目并不具有一定的知名度。4） 项目占地面积1.3万平方米在整体的商务配套设施上留有缺憾，如：停车位5） 虽然存在较大数量的内部预约客户，但都保持着观望的态度。 机会点1） 乌鲁木齐市整体良好的房地产市场走势，保证了项目个体良好的升值前景。2） 城市整体规划使得商业中心点转移，为整体经济的发展提供一个巨大的市场。3） 市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。 威胁点1） 已经存在的成熟商业市场使项目的成功运营具有较大的市场竞争性。2） 周边在建与拟建商业项目不存在真正的同质产品，可能存在着较大的市场风
11、险性。3） 周边其他商业项目吸引了本项目的部分投资者。4） 周围其他商业项目的临近，使得投资者采用对比的态度，要求更为苛刻。5） 商业项目投资的风险性使得很多投资者望而却步。经过对产品进行客观的分析，我们可以看出产品的核心价值是 本项目产品规划具有市场前瞻性，内部商业配套齐全。 产品定位符合市场发展趋势与消费者要求。 项目所在区域强有力的政府规划与政府政策的扶持，使项目具有无限的升值潜力。 项目地理位置为产品的市场去化奠定了有利的基础。第三章 项目地位1、市场定位 定位原则源于市场 高于市场 引导市场好的产品，往往都遵循这样的市场原则：市场上有什么？市场上缺什么？我们的产品能为市场带来什么？任
12、何一个产品的产生，都是立足于市场的。而过分依赖于市场，必定在较短的时间内被市场所淘汰。但过分领先于市场的产品又存在着太大的市场抗性。所以，有市场竞争力的产品是在立足市场的基础上，具有适度的前瞻性，可以被市场所接受并最终引导市场消费的产品。 市场定位地处首府大小西门核心商圈，MASTER级专属甲级臻品写字间市场定位内涵 地理优势地处首府大小西门核心商圈在面对一个有利的前景出现在面前的时候，经过一定的流通渠道和手段，将会产生出更大的效益。通过商业运作模式，让其产生出巨大经济与社会效益。 符合时代发展规律MASTER级专属甲级臻品写字间严格按照甲级商务写字间标准建设；遴选Carrier(开利)中央空
13、调系统/减噪/除尘；配置三部Montmery(蒙哥马利)电梯/500,000次无故障保证；有线电视安装入户/办公闲暇悠然自得；24小时全年电眼安保监控/24小时保安执勤；彰显首付综合物业星级品质/满足您的个性需求 。 u 商业氛围商业的高风险，决定了商业的高利润商业，也称为贸易，它是随着社会的发展而产生的一种商品价值的交换。在这种交换中，商品的价值得到体现，更为重要的是，在这种流通流域中的交换，使得其本源生产领域，创造出了更多的价值。二、 产品定位展现商业地产的真正价值！三、 消费者定位1、 直接消费人群投资者 投资人群商业项目存在比普通住宅项目的风险性，但又存在更大的收益性，只要该商业物业具
14、有良好的市场前景，就会引起商业物业投资者青睐的目光。在他们眼中一个具有投资前景的商业物业，必定是一个可以成功运营的商业物业。这个商业市场必定引来众多的消费者在此进行消费。只有拥有最终消费者的商业项目，才能保证拥有良好稳定的租金收入，从而是他们得到预期的投资回报。 u 企业楼群地段的尊贵、优越是体现一个企业身份和价值的象征，他也将城市的坐标打在城市的“黄金地” 2、最终消费人群消费者本项目根据内部市场定位的不同产生两种不同的消费人群：A 投资人群这群人在这个商业市场 进行的只是纯粹的消费行为。他们就是任何一个消费市场的消费终端。B 满足自身经营利益的消费人群这群人在此进行的消费是为了满足他人的终端消费。他们一般是零售业主或再低一个层次的批发商。四、价格定位：根据市场分析得出，本项目的价格区间在：12000元/平方米 ，每层差价50元楼层 均价1号2号3号4号5号6号7号8
