广东房地产市场分析报告2

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1、广东房地产市场分析报告2广东房地产市场分析报告一、社会经济环境一季度完成国内生产总值7194.35亿元 比上 年同期增长10.5%,增幅同比回落25个百分点。 全社会固定资产投资1735.56亿元，同比增长 18.3%,增幅同比回落07个百分点。城镇居民 人均可支配收入5745.41元，增长9.5%,扣除 物价上涨因素影响，实际增长1.9% o二、基础数据分析（一）房地产投资1、完成开发投资一季度，广东房地产完成开发投资558.77 亿元，增长36.86%,与上年同期增长幅度相比, 增幅同比增加8.72个百分点，房地产投资增长 幅度较快。房地产投资占固定资产投资比重为 32.2%,增幅同比增长

2、438个百分点。（见表1）。表表I单位完臨发投资增长数据地 区时间国内生产 总值固定资产 投资房地产开发 投资固定资产投资占GDP比甫房地产投资占 固定资产投资 比重房地产投资占GDP比审全 国2007年1季度5559817526354331.52%20.22%6.37%2008年1季度6149121845468835.53%21.46%7.62%同比增长（）10.62丄6432.34.01百分点124百分点1.25百分点广 东2007年1季度6510.721467.56408.2922.54%27.82%6.27%2008年1季度7194.351735.56558.7724.12%32.2%

3、7.77%同比增长（）10.518.336.861.58个百分点4.38个百分点15个百分点在各种用途房地产开发投资中，住宅增长45.48%,增幅同比增力丄22个百分点；商业营业 用房增长17.52%,增幅同比增加11个百分点； 其它投资增长28.86%,增幅同比下降36个百分 点。办公楼投资同比下降14.41%,与上年同期養翳#蠶2）。季数据表表2单位:瓣完成开发投资完成投资住宅投资办公楼投资商业用房投资其它投资2007年1季度408292527363581976613771997717072008年1季度55877323980869169182443276994405同比增长（）36.86

4、45.48-14.4117.5228.86同比增幅8.72个百分点22个百分点4859个百分点11个百分点36个百分点2、开发资金来源房地产开发到位资金926.91亿元，同比增 长25.35%,增幅同比增加3个百分点。从资金 来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而 外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地 产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资 金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映 市场交易偏冷（见表3）。III嘉表房地鑑金競基础本年到位资金国内贷款外资自筹其它（订金.预付）金额%金额%金额%金额%2007 年1季度739.44172.6323.3525.93.5225.630

5、.51315.342.642008 年1季度926.91256.0927.6313.641.47331.4335.76325.7635.14同比增 长（擁）253548.354.28 个 百分点47.34-2.03 个百分点46.915.25 个 百分点3.327.5 个百分点从房地产到位资金占房地产开发资金的比 例看，同比下降8.29%,房地产开发资金有所紧 张（见表4）。表4 房地产到位资金占房地产开 发资金的比重年度房地产到位房地产开发资金到位资金占房地产开增长资金（亿元）（亿元）发资金的比例(%)2（X）7年1季度739.44408.291.81 : 1-2（X）8年1季度926.91

6、558.771.66 : 1-8.29（二）土地购置与上年同期相比，房地产企业购置土地面积 增长74. 24%,增幅同比增加27. 64个百分点；金额增长2& 62%,增幅同比减少55. 64个 百分点。购置单价同比下降26. 16%o （见表5）。时间土地购置面积投资笊价（元/】2）2007年1季度792.914680021410092008年1季度1381.53651029210745同比增长（）74.2428.622616同比增幅27.64个百分点55.64个百分点51.97个百分点单位：万浪游m2（三）商品房建设房地产企业购置土地数据表与上年同期增长-17.17%相比，增幅很大，住宅商

7、品房施工面积、新开工面积同比分别增长 32.13%、35.83%,增幅同比分别增加15.59和 20.75个百分点。竣工面积与上年同期增幅 -12.21%相比，增长速度较大，多增加竣工面积 283万平方米。商品住宅施工面积同比增长 33.58%,竣工面积同比增长43.51%；竣工面积#市场供应充足（见表6）。单位：万打类商品房建设数时间面 积总数住宅办公 楼商业其他2007 年季度施工面积12499.459605.38546.601178371169.10新开工面积1921.781616.2520.78130.26154.48竣工面积634.%510.1623.5860.6640.562008

8、 年1季度施工面积16516.0012831.23540.931399.951743.89新开工面积2610.412074.5442.72177.57315.58竣工面积918.39732.1216.1398.4271.72同比增长（）施工面积32.1333.581041&849.17新开工面积35.832836105.583632104.29竣工面积44.6443.5131.5962.2576.82（四）商品房交易一季度销售面积812.74万平方米，同比下降 25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降 26.89 % o商品住宅均价5546元/平方米，同比增长 3.24%,环比增长1.7

9、6% （见表7）。表7房地产交时间商品房销售面积（万商晶房销售额（亿元）均价（刑|呼）住宅销售面 积（万】2）住宅销售额（亿元）均价 （7U/m2）2007年1季度1093.7416629.21305753980.1747526.590853722008年I季度812.7357460.02465660739.0876409.89045546同比增长（）2569-26.89-1.6224622.163.24易数据表（五）市场消化系数1、定义“市场消化系数”是通过计算一定时期内商黔吸删场豔蠶销面积X以月为单位的时段数/12）。公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供 应量。系数越大，说明市场越活跃，

10、消化能力越强。2 分析与圭年同期相比，1季度市场整体消化系数有 一定增长，增加0.9442,市场销售活跃程度不 够，消化能力一般（见表8）。数据表表8生成指标名称2007年1季度2008年1季度总体增长市场消化系数1.74072.68490.9442（六）商品房空置据表 表9W：万严空置数一季度末商品房空置总量1492.13万平方 米,较2007年末减少87万平方米，下降5.51%, 空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销（空置1 3年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度 稍大于待销（空置一年以内）面积，为6.57 % o 住宅空置面积下降幅度较少，不够1个百分点 （见表9） o总数住宅办公楼商业

11、其他2007 年 末空置面积1579.21751.61104.59439.42283.59其中待销491.74268.0533.97100.04154.59滞销689.57352.7725.71189.32121.76积压397.9130.7944.91150.0672.14滞销和积压1087.47483.5670.63339.39129.02008 年1季度末空置面积1492.13745.0100.42371.74274.97待销476.13272.1132.67883583.08其中滞销645.1351.329.34154.26110.21积压370.9121.6838.41129.138

12、1.68滞销和积压1016.0472.9867.75283.39191.89增长(%)空置面积-5.51-0.88-3.99-15.4-3.04其中待销-3.171.51-3.83-11.6946.2S滞销和积压-6.57-2.19-4.08-16.548.75三、结论1、关于资金供应和土地供应。开发到位资 金同比增长25.35%,增幅同比增加3个百分点。 到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发 资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长 74.24%,增幅同比增加27.64个百分点，购置单 价同比下降26.16%o高价争地的现象有所缓和。2、关于开发投资和商品房供应。房地产开 发投资同比增

13、长36.86%,增幅同比增加8.72个 百分点；房地产投资占固定资产投资比重为 32.2%,增幅同比增长4.38个百分点；在当前从 紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资 金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面 积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住 宅竣工面积同比增长44%,市场供应充足。3、关于销售和空置状况。一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降25%、22%,消化能 力一般。季末商品房空置量下降5.51%,空置面积下降速度放慢。4、关于房价。商品房销售均价5660元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均价5546元/ 平方米，同比增长3.24%,环比增长1.76% o 一 手住宅价格在上年第四季度环比下降10.96%后 趋于稳定。5、一季度，广东房地产市场呈现投资保持上年增幅、供应量增加而销售量下滑的态势，市 场存在观望气氛，仍处于调整期。随着宏观经济 继续保持平稳、较快的发展，可以期待下半年房 地产市场各项指标将出现不同程度的恢复增长。008年4月23日