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1、前言:根据AAAABC中国北方区的开店选址战略布局, 通过金陛房地产发展有限公司协调我们现正式向公司总部提交有关AAAABC通过与北京经济技术开发区政府直接签署北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同以获得在北京经济开发区国际企业园西园内约75亩土地（占地面积约为：50，000平米，建筑物可建造面积为16，880平方米）40年土地使用权的报告。和另根据北京金陛房地产发展有限公司之前就该地块与北京经济技术开发区北侧绿化带绿化办公室签署的有关委托金陛公司完成该地块绿化隔离带内部分土地绿化建设任务并获得在该地块中3% （约90亩）的绿化产业建设用地的协议，AAAABC与金陛公司签署有关该地块的包干代
2、理出让国有土地使用权协议的报告。AAAABC在完成与北京经济技术开发区政府签署的北京经济技术开发区国有土地使用权出让合同和与北京金陛房地产发展有限公司签署包干代理出让国有土地使用权协议后，由AAAABC自行通过招标等方案自行设计、建设ABC时尚家居购物中心。该项目的可行性分析报告我们同时基于以下考虑：l 城市基本状况和发展状况l 项目土地及辐射区情况l 项目所处的商圈情况l 项目周边的竞争对手l 市场潜力分析及投资利润率分析l 合作与合同形式l 结论一、城市基本情况北京为中华人民共和国首都，为历史悠久的世界著名古城。北京中心位于北纬39度，东经116度，地处华北平原西北边缘，北有军都山，西有西
3、山，东南为永定河、潮白河等河流冲积而成的大平原。北京辖13区5县，全市面积16807.8平方公里，规划市区面积1041.0平方公里，城区面积87.1平方公里。2001年全市常住人口共有1383.3万人，比上年增加19.7万人，增长1.4%，户籍人口1120.5万人，其中非农业人口约770万人。1、城市发展状况据北京市統計局獲悉，2002年前個月，北京市实现国内生产总值2434.1億元，按可比价格计算，比上年同期增长。工业生产加快，投資稳定增长，消費需求旺盛，出口增幅上升，地方财政收入快速增长等因素，是保证北京市经济以兩位數增长的关键。2002年1至月，北京市农林牧漁业总产值为191.6亿元，比
4、上年同期增长13.6%；规模以上工业企业实现工业增加值73.2亿元，同比增长13.8。前個月，北京市完成社会固定资产投資1227.7亿元，比上年同期增长18.4。 重点工程建設和房产业仍是拉動北京市固定资产投資迅速增长的主要力量。2002年至月，北京市項重大工程項目完成投資425.3亿元，同比增长47%；而房地产开发投資达703.3亿元，比上年同期增长30.3。2002年10个月，北京市新签外资項目1161項，比上年同期增长29.9；合同外资金额达44.4亿美元，增长倍。 今年北京市地方财政收入也保持较快的增长速度。目前已实现地方财政收入464.6亿元，同比增长26.9，完成年度预算89。北京
5、市城鎮居民人均可支配收入达到12463.9元，同比增长13.5，扣除价格因素，实际增长15.5。农民人均现金收入为5538元，增长14.3。 2003年元月份我市居民消费和商品零售与上年同期相比，元月份我市居民消费价格总指数为100.8%，打破了连续14个月月指数为负增长的局面，比上年12月的99.5%高1.3个百分点。从元月份居民消费价格8大类指数看，与上年同期相比，价格上升的有3类，其升幅分别为：食品类上升4.7%、居住类上升1.5%、烟酒及用品类上升1.0%，共影响居民消费价格指数上升1.54个百分点；价格下降的有5类，即衣着类下降2.5%、娱乐教育文化用品及服务类下降1.5%、家庭设备
6、用品及维修服务类下降2.9%、交通和通讯类下降0.5%、医疗保健和个人用品类下降0.2%，共影响居民消费价格指数下降0.74个百分点。2003年元月份我市居民消费价格分类指数表2、 2002年，城镇居民人均可支配收入为12463.9元，比上年同期增长13.5%（按可比口径），扣除物价因素，人均实际增长15.5%。实际增幅与上年相比上升7个百分点，是近五年来收入增长最快的一年。除人均财产性收入略有下降外，其余工薪收入、经营性收入、离退休金收入、赡养收入、赠送收入等均呈增长趋势。2002年，我市企业经济效益好转，职工工资增加，居民家庭收入水平上升。从消费情况看，2002年，我市城镇居民人均消费性支
7、出10285.8元，增长15.3%，增幅居首位。上海人均10464元，增长11.4%，居第二位；居民八大类消费支出构成比重项 目2002年2001年2002年比2001年（）人均消费性支出100100-1食品33.7636.19-2.432衣着 8.40 9.21-0.813家庭设备用品 6.18 9.50-3.324医疗保健 9.24 7.59+1.655交通通讯 12.36 8.61+3.756文化教育娱乐 17.5916.02+1.577居住 9.006.59+2.418杂项商品及服务 3.476.29-2.823、 2002年，全市房地产开发完成投资989.4亿元，比上年增长26.2%
8、；占全社会投资的比重为54.5%，上升3.3个百分点。全市商品房施工面积为7510.8万平方米,竣工2384.4万平方米,分别比上年增长25.9%、39.7%，2002年商品住宅投资占全市住宅投资的比重首次突破90%,达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中,用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米, 比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米,比上年增长38.2%，占全市住宅竣工
9、总面积的88.0%,提高10.8个百分点。2002年全市销售各类商品房1708.3万平方米，其中商品住宅1604.4万平方米，分别比上年增长41.8%和42.3%。商品住房市场销售以个人购房为主。在全部住宅销售面积中,销售给个人的比例为97.4%,比上年提高了4.3个百分点。在住宅建设推动下，全市人均住宅使用面积达到18.2平方米,比上年提高0.58个百分点，商品化程度稳步提高。2002年112月份北京市房地产开发统计资料主要指标合计上年同期增幅(%)房地产开发投资（亿元）989.47838262#住宅586.74642264商品房开复工面积(万平方米)7510.859667259 #住宅53
10、97.643496241本年新开商品房屋面积(万平方米)320627898149#住宅2455.72236598商品房竣工面积(万平方米)2384.417074397 #住宅1926.213934382商品房销售面积(万平方米)1708.31205418 #住宅1604.411275423商品房销售额(亿元)813.86099334 #住宅716.75317348 大型日用品超市在北京已发展趋向成熟，目前已有家乐福（4家店）、万客隆（2家店）、普尔斯马特（PriceSmart 5家店）、好又多（Trustmart）等外资大型超市进入，北京华联（4家店）、物美大卖场（Wu-Mart）、超市发、京
11、客隆、燕莎望京等内资大型超市也在南京开店。此外欧尚、沃尔玛、麦德龙、家乐福、天津家乐（The HomeClub）、上海联华的新店也已确定并动工，明年底将再有9家外商和3家内资大型日用品超市开业，市场布局将趋于成熟。相比之下，大型建材超市目前仅有内资的东方家园（Orient Home）丽泽桥店和好美家四季青店各一家，东方家园於1999年开业，2001年度税前营业额达3.7亿。好美家四季青店2002年3月开业，日均营业额在20万人民币以下。但随着北京2008年申奥成功，从去年下半年开始，国内外大型建材零售商纷纷加快了在京圈地开店的速度，目前百安居已在北京确定了4个项目，其中位于西四环四季青店的预计
12、明年底前开业。法国乐华梅兰也确定在北京开设其在华的第一家店。天津家乐在京确定了3家店址，其中位于南三环东路的分钟寺店将於今年十月开业。东方家园在北五环来广营和东南四环十八里店也确立了2家大店店址。由此可见，北京大型建材超市的布局将在未来两年内迅速定格，在中国政府对外资零售企业完全开放政策之前基本定局。二、项目土地及辐射区情况：AAAABC项目地处北京市经济技术开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为一公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。项
13、目现状：目前该地快的分界北至东马路，南至新北环路，东至北环东路，西至凉水河，并以现有建成的荣华路东西划分为两块土地（ABC项目位于西边地块）。而且是开发区的入口，市政设施完善，交通便利，环境优异，具有的得天独厚的先天优势。项目南侧是已成熟的开发区，拥有大量的企业资源。1、 交通状况：高速公路及进出道路，北京经济技术开发区位于北京东南郊，一期紧邻京津塘高速公路两侧。距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。三条道路通往市区，东马路通往旧宫镇，荣华路直通南四环，京津塘高速连接市区。20分钟车程抵达首都国际机场；5分钟车程抵达四环；10分钟车程抵达三环；15分钟车程抵达北京
14、商务中心区； 5分钟车程抵达铁路货运站；90分钟抵达天津；2、 目前开发区的公共交通主要线路为723路（从崇文门至开发区）、927路（永定门至开发区）、946路（由鹿圈乡至方庄途经开发区）、732路（由开发区至颐和园），同时还有开发区专线车（从CBD商务中心区至开发区）等；3、 未来开发区交通规划为地铁5号线及轻轨铁路11号线建成后会使普通交通便得非常便利。轻轨11号线从宋家庄开始贯穿开发区，会成为以后开发区的交通动脉。地铁5号线从南向北贯穿北京主要城区，与三环、二环、直线地铁、环线地铁、长安街等主要交通干线连接在一起，从地铁5号线终点至宋家庄不用出站就可以换乘轻轨列车11号线直接到达开发区。
15、因此，未来地铁5号线和轻轨11号线的建成会极大的改变开发区的交通环境。4、 另外，规划的城市5环路将于2003年11月份正式通车（全现贯通），北京市城区的商业及房地产发展一直是随着北京环线的修建而拓展的。目前，在荣华北路连通南四环之后，其路两侧的部分土地已经被商业开发，其中房地产项目价格在4500-5500元/建筑平方米左右。因此我们认为（我们的项目在5环路边）在五环路贯通后不仅会使北京经济技术开发区从主观概念上减小与市中心的距离，而且从客观事实上也会拉近城区的距离。5、 AAAABC亦庄标准店占地面积约50,000平方米，拟建一层，建筑面积约为16,880建筑平方米，设地上停车场约500个车位。AAAABC与开发区政府直接签定国有土地使用权出让合同并获得40年的土地使用权。AAAABC店由AAAABC自行建设。土地属北京市经济开发区政府。三、项目所处的商圈：AAAABC亦庄店的核心商圈为南三环和南四
