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1、河南财经学院本科生毕业论文房地产企业融资问题研究姓名 学号 专业会计学指导教师 （讲师）2009年5月15日14摘要房地产业是我国支柱产业之一，其健康发展对我国国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的成本及利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速发展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增
2、幅都发展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规范，尤其是对房地产金融方面的监督管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进行了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的基础理论和现代融资理论的发展进行简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以及融资方式的其他发展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比较单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据
3、国内外经济、金融形式的不断变化发展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低成本的融资方式。关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式AbstractThe industry of real estate is one of the supporting industries of our country, and its healthy development plays an important role to the development of our national economy. It is an important aspect of promotin
4、g its healthy development to solve its financing problem effectively. External capital market conditions and policy conditions around the business such as stocks and bonds issuance acquirements, national finance policies, and bank innovation tendency, must be considered in real estate project financ
5、ing decisions. The government of china published a series of documents to reinforce the credit management in real estate industry. It becomes the most insistent problem for real estate businesses to deal with financing under new policies and conditions. As for financing theory, there has been great
6、progress in theoretic study based on revenue theory, agency cost, and corporation government which have made many instructive effects on business financing decision.Firstly, this paper analyzed the finance conditions around real estate industry, and then discussed problems exiting in real estate bus
7、iness financing and abuses about current financing policies based on financing theories, studied real estate business financing instruments involving bank loan, issuance of stocks, issuance of bonds, and real estate affiance. All of this is to find appropriate financing instruments for business with
8、 various internal conditions, to extend business financing channels, and to improve business financing structures.Key Word：real estate industry，Real Estate Financing，Financing channel目录1 引言11.1 研究的背景和意义11.2 文献综述11.3 研究的主要内容和方法11.4 研究进度12 房地产企业融资概况及问题分析32.1 房地产融资概况32.1.1 我国房地产企业融资现状32.1.2 我国房地产企业融资现状
9、的主要表现32.2 我国房地产企业融资存在的问题及原因分析42.2.1 我国房地产企业存在的问题42.2.2 房地产融资问题存在的原因分析53 房地产企业融资模式研究73.1 我国房地产企业融资方式73.1.1 我国房地产企业传统融资方式73.2 房地产企业创新融资模式探索73.2.1 房地产投资基金83.2.2 融资租赁83.2.3 其他融资方式94 房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1 房地产开发个环节合理的融资方式104.1.1准备阶段104.1.2 开发阶段104.1.3 销售阶段104.2 不同房地产开发项目融资方式选择104.2.1 住宅114.2.2 商业房地产114.3
10、 不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢141 引 言1.1 研究的背景和意义上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场发展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规范房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融
11、资结构的调整，发展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。1.2 文献综述近几年来随着经济的发展，房地产行业体现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资这些具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进行分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进行研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。1.3 研究的主要内容和方法 本文主
12、要内容是综述整理房地产融资问题发展现状；分析造成此种现状的原因；以及不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。 本文的研究方法分三个步骤： 提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进行分析进一步论证论点。解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。1.4 研究进度08年1月09年2月，收集资料，对房地产行业融
13、资问题的研究进展和基本理论进行综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定论文题目。09年2月3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。09年3月4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。09年4月5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文答辩。 2 房地产企业融资概况及问题分析2.1 房地产融资概况2.1.1 我国房地产企业融资现状改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。
14、上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大发展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款及个人购建房贷款（包括住房抵押贷款）等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性发展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济发
15、展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业发展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规范的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状及存在的问题进行深入法分析。2.1.2 我国房地产企业融资现状主要表现1银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道 由于国内金融市场不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发
