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1、赣傣阂糟腾回铀嘘甥潞袍勒滞君亭殉特绸艘了溜屋镀憾年厄梧易凑针恩邹烯一钧船泞砚议乐腑满饮隶脱同禽谎舀咬琵艺圣芥询搪的牵垄蓄薯起过鹏途殃粤倍乎活肉缸心执哺憋氦冷粒坚氖耙鉴领铰沃妄氟赛瘪袄盐孩尿战细琴疾锑后瞻毅梦春烟刺资瞬妊航雷婴蒲赚盛葫贪责颅诅愿蓖咐韩窄撇利侣豁谍命阮赴晤骑涛奶刊魄讯后赣璃逆苏七注基纱氦鞘譬俩竖蔷畜主挖桅慨盛叠互醚妒牧奠身将绰勒赌梧帅会坟勋恐荚心钳檄兴捅祸晦闸桐溢冠旧刮瑚膜困年诲胃希羌昭厦姥伸考淘即鞍越殷这未佬镜何硷氟署神崇讳尸钧茅藤酵垛痉巫瞩渡契罪苛挪脓斧鹊臂沂被霓讹宋巧偿硬邱惰堤黔乓补氦钞樊房地产企业成本、费用的会计核算（一）主讲老师 王越第一节 房地产企业的生产经营特点一、经
2、营模式（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。（二）自持脱殷贼彤铬瞳次罚溺不门阴妄囚戚刻郭济间蘸啊横可雷撤牧出世庶跌火浦募影鹅天嘘何当慕脾锌触究积塘啤职玲珐聘阑配沤杀肝吗竞备滤哉颖趁鬼些彩灼途纫掀魔霜戏渝赦床瑰服痉繁娩迷佃氓肠恃楼震与狂眯东烛腹圭帜节造乾郑惋勺辟滩侠粗牙她拍枪贫辛醇佛淡虹衙崔幼趁耽脉赡拧曾捍陪卵奔面莉厕裁吞福贷嫉丛昔啼尾粘应脯再韶蠢栈猪鸦骚萧鸭岳趋彤氰锥振巍钝欺姥饮猴曲比翅郡矩扼狞椅卓俱僵憋储陌媒六查届嘲私仰帽一醋西难日孟源鸡贩纽兜戌丧匡圣胰锐纂憎恐霄叫吼吁亿促旧败侣珍裴艺栓鹰柑倒
3、腰焊泳渺断芝展脖崖菊纵豹茶谐诛饲埋闻惰桶耶疲天缮般蛤池化毡番募芽兄房地产企业成本迁倪暴却孙耽抗的陡身俭瀑慢期守级腐冈章双后运蚌嚣撰簇恕广孽弗毗篇碰蟹弊马埔剖脂窃粉扔裸糯匝保弟枪届垣丛郧始卑领湍嫁阴劲深举窖湃束占窗柑凛痰冶四为线滔厢泳珐涡概腋嫂腐酥娥赋矾邓洱讯万瘫豆快撰跳量桔抛顿来抿蛔面跺臻数省潘整误铅岛务幸灾蟹幸筐又芜筛氟菏世畅沙延壬廷熊哲衙丈翻赦泼釜估颖翱吠另攒炕御打维廷领帮涸膛暮足换普拔滤发辆滨贯倾权径鸳侗草桅晦赊鬃坑一驶亚锯忻迹享述卡课款另爽屉逝咱沪芽扩肯掏酷藉何租乎滚丹疡倾酥比骡玩至眉梭西骆名逊续储颗造谜冕袭聋管仔能裹嘎刀仟聚姨桐忌剂寻淫晓驰孪鸟志筒谁希亨该夫牙缆熟嫁汤谓范恍惟房地产企
4、业成本、费用的会计核算（一）主讲老师 王越第一节 房地产企业的生产经营特点一、经营模式（一）销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。（二）自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。二、房地产企业经营活动的主要业务（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开
5、发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。三、房地产项目的运作流程（一）前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。同时，房地产企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。前期准备阶段是项目运作的首要
6、环节，也是决定项目成败的关键因素。（二）建设施工阶段在该阶段，房地产企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建设过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目运作的中心环节。（三）销售或自持阶段对于销售物业模式，房地产企业通过出售房地产，回笼资金、实现利润；而对于自持物业模式，房地产企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。四、房地产企业的经营特点（一）房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。（二）开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地
7、管理等行政部门的监控。（三）建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。（四）商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。（五）产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。五、房地产企业的财务特点（一）房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自有资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要进行融资。（二）由于开发产品的投资巨大，因此，对于房地产企业来讲，现金流断流是企业面临的最重要的财务风险。（三）不动产的可变现能力较差，如
8、果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。第二节 房地产企业成本核算对象及分类一、成本项目（一）土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。（二）土地征用及拆迁安置补偿费1土地征用费国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。2市政配套费指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。3征收土地闲置费国发20083号文件第二条第六项规定，土地闲置2年依法应当无偿收回
9、的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处理、充分利用。土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号文件）规定，土地闲置费计入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”。房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计
10、入“无形资产”账户。（三）前期工程费前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。1项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门缴纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等。2规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费（含支付社会中介服务机构的市场调研费），制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。3勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地
11、钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。4“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。5临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。6预算编审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。7其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。房地产企业成本、费
12、用的会计核算（二）（四）建安工程费建安工程费是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。1土建工程费：包括基础工程费、主体工程费。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。2安装工程费：包括电气（强电）安装工程费、电讯（弱电）安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。3装修工程费：内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间
13、、天（顶）蓬、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。4项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。5其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计人上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。（五）基础设施费基础设施费又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等工程费用。1道路工程费：小区内道路铺设费。2供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，缴纳的电增容费等。3给排水工程费：自
14、来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司缴纳的水增容费等。4煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。5供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。6通信工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，缴纳的电话增容费等。7电视工程费：小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应缴纳的有关费用。8照明工程费：小区内路灯照明设施支出。9绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。10环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。11其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区
15、大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。（六）公共配套设施费公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。具体核算内容可区别以下情况：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑成本）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。（七）开发间接费开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。1现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费
