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1、摘 要202X年，我国政府在重庆、上海两地推行了房地产税的试点改革，通过征收房地产税以达到增加财政的收入、调控房地产市场和的调节收入分配目的，但是均未达到预期效果。完善我国房地产税制度仍然有很长的路要走，且是一项非常重要而宏大的工程。本文以房地产税为研究对象，通过探讨 房地产税功能定位，并对房地产 税收制度要素包括计税依据、征税范围、纳税人、税收优惠、税率、征收管理等核心要素进行国际对比分析，指出应借鉴国外的房地产税政策，并结合我国国情以及经济发展现状通过明确功能房地产税功能定位以及完善税制设计，健全税收征管制度，完善我国房地产税。关键词：房地产税；税制要素；国际对比AbstractIn 20
2、2X, the Chinese government carried out the reform of real estate tax in Chongqing and Shanghai. Through levying real estate tax to increase the revenue of finance, regulating the real estate market and adjusting the distribution of income, however, it failed to achieve the expected results. There is
3、 still a long way to go to perfect our real estate tax system, and it is a very ambitious and profound project. This paper takes the real estate tax as the research object, through the discussion real estate tax function localization, and to the real estate tax system essential factor including the
4、tax plan basis, the tax collection scope, the taxpayer, the tax benefit, the tax rate and so on. According to the international comparative analysis of the important elements such as collection and management, this thesis points out that we should draw lessons from the foreign real estate tax polici
5、es, considering our countrys national conditions and economic development to define the function of real estate tax and refined the tax system design to optimize the tax collection and management system.Keywords: Real estate tax, Tax elements, International comparison目 录摘 要IAbstractII一、前言1二、我国房地产税的历
6、史沿革1三、我国房地产税的功能定位3（一）增加财政收入3（二）调节财富分配4（三）调控房价和引导合理消费4四、国内外房地产税的税制要素对比分析与借鉴5（一）计税依据5（二）征收范围6（三）纳税人6（四）税收优惠7（五）税率设置7（六）征收管理8五、结语10参考文献11致 谢13房地产税的国际比较及完善我国房地产税的政策建议一、前言房屋是我们居住、生活以及保有私有财产的场所，是我们的起居生活之处，是我们的个人的空间，也是我们进行各种社会活动不可缺少的条件。房地产税并非是一个单一的税种，凡是与房地产有财产归属关系和财产流转关系的税都包含在房地产税里。在中国大陆房地产税细分为房地产业增值税、城镇土地
7、使用税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税等。房地产税的经济运动贯穿了我们生活中的多个环节，房地产税的完善与我们的生活息息相关，不仅仅是对房地产市场的调控和增加财政收入，更重要的是事关人们的幸福安康。伴随着社会经济的疾速发展，我国房屋的价格不断攀升，住房的问题成为社会焦点之一。我国政府在沪、渝两地推行了房地产税的试点改革，通过征收房地产税以达到增加财政收入、调节收入分配以及调控房地产市场的目的，但是效果不尽人意。完善我国房地产税制度仍然有很长的路要走，且是一项十分重要而宏大的工程。各国对房地产税的主要功能定位及其税制要素的设计各有特点，相对而言，我国房地产税开征较晚，其制
8、度设计，征缴系统等不及于其他房地产税制度较为完善的国家，本文将基于我国国情同时结合国外的房地产税收制度并对其进行分析总结，进而实现完善我国的房地产税制度。 二、我国房地产税的历史沿革房地产税并不是一个单一的税种，凡是与房地产有财产归属关系和财产流转关系的税都包含在房地产税里。在其他国家和地区，房地产税又称为 “不动产税”、“财产税”、“物业税”等，主要是指政府根据其不动产的市场价值向不动产的所有者和使用者征缴一定的税款，征税对象主要是土地、房产及其他构筑物，且征缴的税款多少能够正确反映不动产价值的变动，因为其会随着不动产市场价值的增多而随之增多。然而，房地产税于我国而言并不是一个新鲜的税种，在
9、我们国家刚成立不久后政务院就设置了房地产税，但房地产税制度改革本身是一个联动的大工程，需要考虑各种影响因素，且我国成立至今经济发展迅速，税收制度法规未能适应当下时势，因此其存在一定的不完善性。以下是我国房地产税的历史沿革：表1 我国房地产税的历史沿革时间内容1950 年为增加财政收入和繁荣工商业的发展，政务院制定税收制度细则并实施，其主要内容为全国统一征收房产税，将地产税和房产税合二为一并设置为房地产税。1973年我国税制受苏联税论和文化大革命的冲击，认为税收只具备财政作用而不具备经济调节作用，因而对税收再次进行精简，将城市的房地产税、工商税等其他附加税种合并为工商税统一进行征收，纳税人为个人
10、和非企业单位。 1979-1993年改革开放后我国实行社会主义市场经济体制，为遵循我国国情和满足市场客观需求，我国对城镇土地使用制度进行改革。改革内容为加强对城市房地产的管控与监督，提高房地产的利用效益，明确城市房地产税的内涵要求，将其房产税和土地使用权税，初步建立房地产税费体系。1994-202X为充分发挥社会主义市场经济的税收调节功能，我国于1994年将投资房地产纳入征税范围，并根据物价水平对土地使用税设定差别税额，以减少房地产市场交易的机会主义行为。此后， 1997年将房地产税的税基范围扩大，将土地使用权交易纳入其中。在202X年，国家加强了对出租房产税的管理，量化规定出租房产税。202
11、X年为深化改革房地产税制而推出的物业税（课税对象不分经营性非经营性，不区分房产地产，也没有明文规定市民基本居住需求的免征额，以其财产价值作为计税依据。物业税包罗了房地产税费体制中的所有的税费，而房产税只是冰山一角。）因开征实施方案不够明确，具体操作技术复杂且缺乏经验，最终未能顺利施行。为缓解经济危机所造成的财政收支不平衡，财政支付压力过大等问题，这一背景推动了经济体制的深化改革。202X年由于房地产税收制度体系混乱，房产保有环节的税在我国税收体系中几乎缺位，且一线城市的可供出售房产逐渐减少导致地方财政收入减少，因此也推动了上海、重庆城市房地产税制度革新。渝、沪两地于202X年初宣布开征，继而颁
12、布了房产税暂行条例并将其推行。其中上海的试点改革包括以下内容：征税对象新购房、第二套房及以上住房；税率暂定为0.4%、0.6%两个档次；计算方法初期为市场交易价格的70%进行征收，成熟时按照评估价值进行征收；将免税面积设定为60平方米/人，并将所征收的税款用于保障性住房建设。重庆这一试点的改革内容为：征税对象为独栋商品房、新购的独栋商品房和高档房、第二套及以上住房；税率暂定为0.5%、1%、2三个不同的档位；计算方法早期为房产交易价乘以税率，待时机成熟时采用评估价值代替房产交易价；免税面积有所差异，其中分别为180平方米，100平方米，0平方米。试点主要是对存量房进行征收，因此对房地产业的投机
13、状况有所改善，收入也归为地方财政所有，但是试点的成果却不甚满意，其中最明显的是房产价格仍然持续上涨；此外在调节收入方面，税收数额比预期更低；占地方财政收入的比例并未有太大提升，未实现增加财政收入这一主要功能定位的设置。因此，试点改革虽然有一定的效果，但是其效果可谓微乎其微，我国房地产税的改革仍然任重道远。三、我国房地产税的功能定位房地产税包括所有在房地产经济进程中有关的税，即与房地产有财产归属关系和财产流转关系的税都包含在房地产税里，其作为财产税的一种，具有一般财产税的功能，同时具有自己的特有功能。房地产税的功能主要包括增加财政收入、调节收入分配、调控房价和引导合理消费。（一）增加财政收入我国
14、现行地方税可细分为房产税、车船税、城市维护建设税、城镇土地使用税及印花税等多个税种。由于房地产税的征税对象为不动产，其具有稳定性这一属性，因此房地产税可为地方政府增加稳健的财政收入以有效促进财政收支平衡的重要税种。再者，由于不动产是其征税对象，地方政府的征收确定更加准确，房地产税能为地方政府提供稳定的财政收入来源，能够对地方政府进行积极正面的激励导向。表2 202X-202X我国房地产税占各级政府财政收入年份房产税（亿元）地方财政收入（亿元）所占比重国家财政收入（亿元）所占比重202X829332.473%1.347%202X2221871952.547%1.392%202X260491448
15、2.848%1725671.509%（资料来源：国家统计局）如上图所示，我们国家的房产税占国家财政收入和地方财政收入的比重最高分别为1.509%和2.848%，与其他国家分别占地方、联邦政府高达40%和3%这一数据进行对比，可看出我国房地产税收入与财政收入的比重虽逐年上升，但是在增加财政收入与其他国家相对比起来可谓是杯水车薪，仍然有较大差距，我国可以根据对房地产税税制要素设计方面进行改革，从而增加财政收入，达到预期目标的收入。（二）调节财富分配随着房地产行业的发展，房地产已经成为现代人们的主要资产之一。我们国家的国民收入的Gini系数从202X年至202X年过去的四年里依次为0.474、 0.473、 、 0.465，一直超过国际相对合理的0.3-0.4的标准，可以看出我国居民收入分配相对不均，应运用各种政策予以调节。房地产税的税负一般较难转嫁，对调节财富分配收入具备一定的作用。我国在进行房地产税的设置的时候更应该着力于调节收入分配不均，结合各地的实际情况，设置合理的差额税率。可是，我国的房产价值作为个人财富的一大比重，对房地产税进行征收对调节财富分配收入有一定的调节作用，使拥有众多高端人群的房屋所有者对其持有房产增加了一定的成本压力。然而，在我国房产税的税率以及计税依据都不甚合理，使得增加的成
