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1、德福地王花园项目可行性研究报告 财务分析与评价归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！第十一章 财务分析与评价11.1基础数据说明财务折现率：13%；营业税率：5%；所得税率：25%；城建维护税率：7%；教育费附加费率：5%；多层住宅平均销售价格：2500元/m2高层住宅平均销售价格：2200元/m2车库平均销售价格：4500元/m2营业房平均销售价格：6500元/m2表11-1各期工程可销售面积一览表一期二期三期四期五期六期合计备注高层住宅52296.0636907.608923.2458876.2458463.2364963.59280429.96多层住宅26487.675390.5431
2、878.21商业营业房3610.9014075.4817686.38不含宾馆面积车库4541.119386.34478.6714406.1211.2一期工程财务分析11.2.1销售收入及销售税金及附加估算一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。1. 分年销售计划表11-2 一期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231高层住宅52296.062200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商业营业房3610.906500.00100.00%50.00
3、%50.00%0.00%3车库4541.114500.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。其中： 营业税：794.79万元。 城市建设维护税：55.64万元。 教育费附加：23.84万元。土地增值税：1248.31万元。11.2.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。开发成本：9
4、471.19万元。利润总额：4301.95万元。所得税：1075.49万元。净利润：3226.46万元。11.2.3财务指标表11-3一期项目财务指标一览表1销售利润率%20.30%2投资利润率%33.36%3财务内部收益率（所得税前）%259.44%4财务净现值（所得税前）万元2999.695投资回收期（所得税前）年1.426财务内部收益率（所得税后）%143.66%7财务净现值（所得税后）万元2154.278投资回收期（所得税后）年1.809资本金收益率%143.66%由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目
5、在财务上可行。11.2.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.982售房价格-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.983销售款回笼进度-5.00%167.59%1
6、8.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.984建设投资5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%售房价格64.80%107.36%167.59%25
7、9.44%416.75%748.68%1910.48%销售款回笼进度64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%建设投资1676.88%672.51%391.60%259.44%182.59%132.34%96.91%图11-1一期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.3二期工程财务分析11.3.1销售收入及销售税金及附加估算二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为
8、回款期。在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。1. 分年销售计划表11-6二期工程分年销售计划表序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计销售率1231多层住宅26487.672400.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高层住宅36907.602200.00100.00%50.00%50.00%0.00%3车库9386.344500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部72781.610.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.销售回款政策实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.销售收入在整个建设和销售
9、期内，共实现销售收入18700.57万元。4.销售税金在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。其中： 营业税：953.03万元。 城市建设维护税：65.45万元。 教育费附加：28.05万元。土地增值税：1992.07万元。11.3.2利润本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。销售净收入：减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。开发成本：9799.12万元。利润总额：5880.84万元。所得税：1470.21万元。净利润：4410.63万元。11.3.3财务指标表11-7二期项目财务指标一览表1销售利润率%23.59%2投资利润率%44.
10、11%3财务内部收益率（所得税前）%8680.07%4财务净现值（所得税前）万元4365.735投资回收期（所得税前）年1.016财务内部收益率（所得税后）%610.60%7财务净现值（所得税后）万元3210.038投资回收期（所得税后）年1.169资本金收益率%610.60%由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元(折现率=13%)。高于基准收益率，项目在财务上可行。11.3.4不确定性分析对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。表11-8
11、二期工程敏感度系数和临界点分析表序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)1可出售面积-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.052售房价格-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.053销售款回笼进度-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.054建设投资5.00%1338.93%1468.2318.56%10
12、.00%665.74%801.4315.00%412.84%551.15表11-9敏感性分析结果表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面积234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%售房价格234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%销售款回笼进度234.26%445.81%1020.77%868
13、0.07%10123.64%13955.92%18677.46%建设投资16774.33%12063.33%9956.33%8680.07%1338.93%665.74%412.84%图11-2二期工程敏感性分析图通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。11.4三期工程财务分析11.4.1销售收入及销售税金及附加估算三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售
