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1、公租房商业运营方向及方案一、背景1. 现阶段商业公司的优势资源无法发挥最大价值；2. 受公司体制因素限制，员工工作效率不高；3. 招商中受到人情、关系影响，资金回收率不高；4. 奖罚不明确，权责不明确，导致资源浪费。国企的经营管理制度一定程度上束缚了商业运营的良性发展！二、解决方案商业运营承包制自负盈亏、量化考核，调动所有员工的积极 性，提高工作效率和资金回收率。三、商业公司运营三大板块1. 商业招商2. 广告代理发布与制作3. 合作经营商业项目四、商业管理运营方案1. 经营思路：以招商为主，拓展广告业务的精度和广度，寻找优势项 目合作经营。2. 公租房商业可归属为基础型商业以及扩展型商业：A
2、、基础型商业分布较广、较分散，约占公租房整体商业45%左右，主招便利型商业及小型服务类商业，并以地块分布来严格把控每 个商业业态数量，这样在满足消费群体日常生活所需前提下，又能保 证商户存活量。出租形式收取租金收益。B、扩展型商业主要分布在L3-01、L5-01、L6-01、L7-01四个地块， 约占公租房整体商业 45%左右。目前因入住率影响不具备开业进驻。 但可进行长期经营并以自有品牌来打造，定位购物、餐饮、休闲娱乐 综合体，自招品牌商家及个别自营类项目。招商中附加专业型市场。 选定优势项目，我司以房租入股或持股经营，逐步培养为商业公司的 主力店，最终实现品牌输出。(如：维邦地产的捷诺洗车
3、、艾加百货 等品牌。)3. 招商工作进度与预计收益：(1) 公租房社区入住3000户左右，租金单价按20元/*月，招商面积达到约10000年租金回款约240万元；(2) 公租房社区入住7000户左右，租金单价按25元/tf*月，招商 面积达到约30000 ，年租金回款约900万元；(3) 公租房社区入住9000户左右，租金单价按25元/tf*月，招商 面积达到约40000 tf,年租金回款约1200万元；(4) 公租房社区入住10000户左右，租金单价按25元/tf*月，招商 面积达到约60000 tf，年租金回款约1800万元；(5) 公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，租金单价按25元/t
4、f* 月，招商面积达到约80000 tf，年租金回款约2400万元；(6) 公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，运动员村改造后投入 使用，租金单价按25元/tf*月，招商面积达到约120000 tf，年租金 回款约3600万元。4. 广告运营情况与发展方向：（1）现有广告资源：发布类：电梯轿厢、楼宇电视、微信公众账号形象类：L1地块外立面三层广告板、L4地块外立面灯箱（2）未来准备铺设广告位：发布类：社区内通知栏广告位电梯轿厢铺设机场高速广告位铺设东康线广告位铺设形象类：L1地块商街入口 LED屏（3）广告位数量与预计收益：悦和城和L5-01共可铺设电梯轿厢广告位约：700块（预计投入7万 元
5、，已投入 1 万元。）；E08可铺设电梯轿厢广告位:66块（预计投入0.6万元）；公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，电梯轿厢广告位按 150 元/月*块，发布年收益约：83 万元（投放率60%），广告设计、代理制作预计年收益约为：30 万元。发布类广告位合作方式：底价承包制经营。五、承包制主要经营模式1. 选定商业公司操盘负责人为企业法人；2. 给予操盘负责人部分股权，鼓励其经营；3. 承包人采取佣金合作模式包括：跳点、溢价等方式。（1）租赁佣金提点：100兀/山2；(2) 跳点：当业绩完成超过目标20%，佣金点按110元计提；当业绩完成超过目标50%,佣金点按130元计提；3) 溢价：当租金单价超出目标单价，承包人抽取超出部分的30%4) 商业公司扣留商户管理费中有 10%，用于商业公司对商街的 维护管理及活动。鄂尔多斯市城投商业运营管理有限公司麻森2014年7月
