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1、1 O 一房二卖,后手买受人虽办登记，因恶意串通无效 出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受 让人的，应认定构成恶意串通.案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余 元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉 期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼.法院认为：一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与 邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用合同法第74 条关于撤销权的规定。对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明
2、 确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无 效的意思表示，故依合同法第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同 效力进行认定。结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低 于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式， 陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据,故对陈 某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈 某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款 付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯
3、 例不符陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹 某之间的房屋买卖行为属合同法第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确 认无效。实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其 系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通.案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 纠纷案”，见孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案一房屋买卖合同中恶 意串通行为的认定（郑会利），载人民法院案例选（201304/86:135）.ye2 .违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院
4、管辖范围，但权利人对建筑的占有应 作为一种事实状态受法律保护。案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所 有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登 记的自建房.法院认为:根据最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要规定,对于未 取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑 的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关 的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑 权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为 国有
5、土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行 为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之 前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。原告 诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全 面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使 用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑所有权确认纠 纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。当事人可待涉案房屋获 得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有
6、权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼 受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。案例索引：北京一中院（2013） 中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认 纠纷案”，见冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案一违章建筑不适用所有 权的原始取得（赵志、张磊），载人民法院案例选（201303/85:145）。3 o过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相对人要 求撤销登记的诉请仍不予支持。案情简介：2000年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将名 下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚
7、假.2012年，滕某章父高某以前述房产 系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证.法院认为：房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部城 市城市房屋权属登记管理办法第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的 行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。滕 某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造. 房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相 关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移 转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房 屋权
8、属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得， 且实际占有使用该房屋,故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤 销该房屋所有权证的诉请。实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法， 但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。案例索引：四川成都中院（2012）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登 记案”，见高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案一一行政登 记的审查范围及行民交叉案件的认定（王佳舟、郭佳），载人民法院案例选 （201401/87： 380）。4。转让凶宅未予信息披露，构
9、成欺诈，合同应予撤销出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有 信息披露义务，否则构成欺诈.案情简介:2011年,洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知该房2003 年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007年以160万元低价购买所得。洪某遂诉请 撤销房屋买卖合同。法院认为：合同法第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院 或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方 在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变 更或者撤销”本案王某于2007年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪 某20
10、11年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当;王某购房时知晓其中曾发生 凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间 合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披 露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房 屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同, 王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。实务要点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的 “凶宅信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民终字第36
11、0号“洪某与王某等房屋买卖合 同纠纷案”，见洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案一-未及时披露“凶宅信息可 以作为房屋买卖合同的撤销事由（李骏、睢晓鹏），载人民法院案例选（201304/86： 140）。5。非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反土地管理法等法律、行政法 规强制性规定，合同应为无效。案情简介:2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴 某以农村房屋买卖违法诉请确认无效.法院认为：所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权 利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议
12、虽 属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必 然涉及宅基地转让.合同法第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所 有或者出卖人有权处分法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定.” 吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。物权法第153条规定：“宅基地 使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”依土地 管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定 的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋买卖合同 标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上 流通交易
13、的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将 村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效， 吴某返还杜某购房款。实务要点:非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反土地管理法等法律、 行政法规强制性规定，合同应认定无效.案例索引：湖北秭归法院（2012）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋 买卖合同纠纷案，见杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案-农村房屋买 卖合同的效力（杜云宏），载人民法院案例选（201304/86:149）.6 .农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被
14、认定无效后，买方可另 诉请卖方赔偿其信赖利益损失。案情简介：1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。2011年，因面临 征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持.2013年，牟某起诉郑某，要求赔偿损 失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装 开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。法院认为：因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿,有过错一方应 赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因 该合同产生的信赖利益损失。本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签 订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取
15、得该村同意，按当时市场价支付了相应对价， 居住使用该房已16年之久，已融入该村生活,本可在该房居住终老现该房买卖合同 因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失 去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同 类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算， 该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此 获得巨额利益同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故 对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地 房价实际水平等综合因素，酌情考
16、虑郑某赔偿牟某损失55万元。牟某要求郑某支 付附属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、搬家费、 规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发 生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥 地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等因牟某未提供相应依据及证据，故不 予支持，牟某可待评估后另行起诉判决郑某赔偿牟某55万元.实务要点：农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后， 买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。案例索引：浙江宁波中院（2013）浙甬民二终字第594号“牟某与郑某房屋买卖合同 纠纷案，见牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案一一农村房屋买卖合同无效 征收补偿的处理（黄书建），载人民法院案例选
