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1、 从实务案例解析物业服务酬金制收费若干问题物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范，从一定意义上讲，可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了物业服务收费管理办法（以下简称办法）。办法第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”目前，全国市场上主流
2、的物业收费方式为包干制。伴随着物业管理服务市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也积累了一些成熟的经验，但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足，在实际操作中遇到一些问题，本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见，与各位读者交流。案例一：车辆丢失，物业有责应否用“酬金”埋单本律师曾代理一案件：某小区车辆被盗，业主诉至法院，后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物业公司被判决承担部分车价5万元的赔偿。该小区实际酬金制收费，物业公司认为应由小区来承
3、担这笔费用，而业委会认为既然物业公司收取的酬金，就应用酬金来支付。律师分析：本案的争议焦点就是物业公司能否将支付的赔偿金列入小区的管理成本，由全体业主来承担，还是由物业公司收取的酬金来承担。本律师认为，首先是物业管理服务合同有约定的，从约定。对于无合同约定的情况应由物业公司来承担责任。理由如下：从合同法角度讲，按照权利义务一致原则，物业公司收取物业管理费是权利，而管好小区，承担管理上的风险就是其义务。其次，根据物业管理条例第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任
4、。”该条规定并没有区分包干制收费还是酬金制收费，换句话讲，物业公司以酬金制收费为名主张不承担责任，在物业管理服务合同无明确约定的情况下，是不能得到法院的支持。不管是小区车辆的丢失，还是发生人身损害事件，如果一旦判令物业公司承担责任，往往是少则几万，多则几十万。比如说小区的一部20万元的车辆丢失，如果没有保险公司承保，物业公司承担次要责任，一般次要责任按照司法实践的操作是损失的30%，物业公司也需要对业主赔付6万元，相对于物业公司管理住宅楼盘的盈利来说，是一笔不小的成本，所以物业公司应通过合法、合理的方式规避这一风险，从目前的操作看，无非有两种方法可以选择：一是购买公众责任保险。一般实行酬金制收
5、费的小区，业主素质相对较高，对小区购买保险来规避风险一般是理解的；二是通过合同约定，将这部分营业外支出列入小区管理的成本。物业公司具体操作的技巧是：如业委会不同意购公众责任险，物业公司在与业委会充分沟通下确立用成本来分摊这些风险。案例二：物业公司所得税可否由实际酬金制收费的小区来分摊？本律师服务的一个小区业委会曾遇到这样一个问题：在一次业委会与物业管理公司就小区管理的工作例会上，在就上月物业管理支出有一笔费用-小区分摊了物业管理公司上交的部分所得税，业委会提出异议，认为这笔费用不能由小区来分摊，应由物业公司自行承担，而物业公司认为，收取的物业管理费都是列入物业公司的收入的，酬金制只是一种收费模
6、式而已，所得税的计算也是以该收入，减去物业公司的管理成本、费用后作为计税依据的，所以不应用酬金支付这笔费用，而应当作为小区管理的成本。律师分析：在实行酬金制的情况下，物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”相当类似，所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。尽管全部费用掌握在自己的手里，但除了按照规定提取的管理酬金外，其余算不上物业管理公司的收入，物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任，但从目前的实际操作看，这只是“理想中的酬金制”，并不是目前实行物业费酬金制物业公司的实际作法。物业公司实行的“准酬金制”，实际上是将小区收取的物业管理费、甚至公益性收入全部作为物业
7、公司的收入。物业公司之所以这样做，主要是由于：一物业公司不情愿只将酬金列为自己的收入，因为这样物业公司的至少一下子会缩小10倍(一般情况下物业公司至多将小区收入的10%作为自己的酬金)，对于一级物业公司而言，如果包干制改酬金制，几千万的收入一下子会缩水到几百万；二是税务部门不同意，至少本律师接触情况是税务部门目前无法理解按照真正的酬金制进行财务上的操作，更不要讲他们会同意以酬金作为计税的收入。其理论依据就是会计核实与所得税核算的准则的不同，企业应当遵守所得税费用的会计处理方法。由于目前的酬金制实际上是“准酬金制”。从财务上讲，收取的所有物业费都是物业公司的收入，用于小区的费用是物业公司的支出，
8、节余也是物业公司的资产，在财务上反映出来是企业盈利，但在酬金制下称之为业主的资产，所以该盈利要交的税也是应由全体业主来承担。当然物业公司酬金部分的结余亦应承担相应的所得税。“理想中的酬金制”变更现实时，小区就无需再分摊相应的所得税成本。实际上，在酬金制的操作中，哪些进小区的管理成本，哪些应由收取的酬金来支付是经常会发生争议的，比如说物业公司总部的办公费用、诉讼成本的承担等，对于这些问题一是要明确约定，二是要通过有说服力的预算与业委会达成一致。案例三专项服务收益应否分成本律师为顾问单位修改一商务楼物业管理服务合同，合同约定某物业管理公司对该商务楼进行管理，实际酬金制收费，但在合同签订过程中，业主
9、方与物业公司发生了争议，业主方认为：既然是酬金制收费，物业公司除了每月的酬金，其它的小区收入均是全体业主的，包括小区的停车费、广告费，物业公司开展专项服务收费等等，而物业公司认为，专项服务收费是物业公司提供专项服务所得，也未计入酬金计算的基数，物业公司有权获得专项服务的收益，无须与业委会或业主进行分成，双方争执不下。律师分析：对于这一案例，本律师认为应先看一下酬金制的定义，按照物业服务收费管理办法的规定：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 按照一般的理解，“物
10、业服务资金”是指物业管理公司提供非专项物业管理服务向每户业主每月收取的物业管理费，酬金也是在这一基础上提取的，而不是建立在包括专项服务等所有物业管理收取的基础上的，从这个意义上讲，物业公司提供专业服务另计酬金或报酬是讲的通的。但值得注意的是，物业服务资金并没有法律上的定义，所以如果将其理解为包括常规物业管理服务收费、专项物业管理服务收费，甚至包括停车费等公益性收入，也并不能讲是理论上的错误，所以才出现上述这一案例。按照目前实际“酬金制”收费的常规操作，物业公司在收取酬金的基础上，小区的专项收入一般是归物业公司所有的，基理论基点就是专项服务是针对部分业主的需求而提供的，相对于为全体业主服务收取酬
11、金有本质的不同，也未作为计算酬金的基数。但这观点实际上经不住推敲：除了上文提到的对“物业服务资金”的理解可能会不同外，物业公司提供专项服务的人力成本一般都是作为小区的管理成本，由全体业主分担的，所以这部分人的劳动收益自然也是全体业主的。提供专项服务的场地一般也是全体业主的公益部位，提供专项服务的其它成本也有相当部分是业主承担的，比如说为业主自用部位保洁要用公共部位用水、代看儿童要用全体业主的场地、代订票的通信成本等物业公司一般不会能单独列支。所以，为了避免不必要的纠纷，在物业服务费用实行酬金制情况下，物业公司在与业委会签订合同时，对专项服务的收益归属或者分成应约定清楚，应作出明确约定。从目前的
12、操作看，如果能与业委会进行充分沟通，专项服务的收益归属归物业公司，或大部分收益归物业公司，小部分收益归全体业主，业委会一般还是能接受的。案例四：经济补偿金、加班费和社保费谁来承担？本律师一个顾问单位，遇到这么一情况，小区管理员与物业管理公司发生劳动纠纷，诉至法院，后法院认定物业公司有违反劳动合同法规定，须要承担经济补偿金、加班工资和社保费，物业公司认为该管理人员系为小区服务的，将这部分支出列入小区管理的成本，业主提出异议，他们认为小区是酬金制收费，造成承担经济补偿金等费用系物业管理管理不善造成，不同意承担这部分费用。律师分析：物业公司应否承担这些费用，本律师认为不能一概而论，应根据法院判令的上
13、述费用的性质来具体判断。按照劳动合同法的规定，物业管理公司支付经济补偿金有些情况是物业公司在人力资源管理上的过错造成的，比如说物业公司无故终止与员工的合同、不提供劳动保护条件致员工提出解除合同的，有些是基于法律的规定引起的，比如说合同到期未签的。对于第一种需要支付经济补偿金的，是由于物业管理公司的管理方面的过错造成，应由物业公司收取的酬金中支付，对于第二种情况，由应列入物业管理的成本。物业管理公司自己管理不善造成要向业主支付经济补偿金，从其根源上讲，是物业公司“节省”小区人力资源管理成本的体现，如果物业公司严格按照劳动合同法来用工，物业管理成本会大幅增大，物业公司或多或少都会通过某种方式规避劳
14、动合同法的一些规定，减少企业用工成本，同时，在酬金制收费下也是减少业主的成本。所以，即使是物业用工的过错造成经济补偿金，物业公司也可以从这一角度，就是否应管理成本中支付来与业委会进行沟通。对于加班费用，属于本应支付员工的报酬，本应列入物业管理成本，自然不能由物业用酬金来支付。对于综合保险费用，属于法规规定的强制义务，是属于小区管理的人员成本，应由全体业主来承担理所当然。最后，包干制与酬金制是物业管理收费的两种模式，各有其长，也各有其短。从上述案例分析看，酬金制目前存在的问题是由于其不成熟，包括理论研究上的单薄和实践中未被认可，造成具体操作中遇到一些问题。理论上的单薄表现在法律、法规上对其没有可
15、操作性的规定，理论研究根本没有深入展开。本律师举一例子说明，2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了物业服务收费管理办法，对酬金制收费作出明确规定，并明确收费为全体业主所有，物业公司属于代管性质，但国家发改委、建设部2007年9月20日物业服务定价成本监审办法（试行）对物业公司的基本财务操作规定仍然是包干制，酬金制只字未提。实践中未被认可表现在：物业管理费不能随着物业管理公司成本的增减而增减，现实中物业公司根本无法按照真正酬金制来进行公司帐务处理，物业管理收费案件在司法实践中的毫无差别。由于这些原因，造成酬金制收费在具体实施时，遇到一些问题，产生一些纠纷，本律师认为也是正常的，但关键是要从理论上、法律上破解这些问题和纠纷，让酬金制走向其应然的轨道。
