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1、石家庄市城市综合投资开发项目预可行性研究报告目 录第一章 项目背景1一、项目由来1二、项目的必要性与意义4三、项目开发意向5第二章 石家庄市城市发展概况6一、石家庄市社会经济发展概况6二、石家庄市城市发展规划9三、石家庄市重点开发区域介绍11第三章 石家庄市土地开发概况18一、石家庄市近期土地开发利用规划18二、石家庄市土地交易历史情况19三、石家庄市房地产市场概况19四、石家庄房地产市场前景分析21第四章 结论25一、项目社会评价25第一章 项目背景一、项目由来 21世纪是城市的世纪，未来的中国是城市的中国。率先实现城市建设现代化，是加速推进城市发展的必然选择。石家庄市作为河北省省会和环渤海
2、经济圈及华北地区的重要城市，紧紧抓住城市建设的重要战略机遇期，充分发挥其自然和区位优势，把城市建设作为繁荣城市经济，破解发展难题、活跃经济社会发展全局的方法，全力以赴加快推进城市现代化建设，全力打造繁华舒适、充满活力的现代化一流省会城市。当前石家庄已站在新的历史起点上，面临着前所未有的良好发展机遇。一、随着全球经济一体化和区域经济的发展，生产要素流动和产业转移加快，工业化、城市化进程加速，产业结构和消费结构全面升级，环渤海地区尤其是京津冀都市圈已经成为继“珠三角”、“长三角”之后加速崛起的新的增长极，加快发展的外部环境日趋优越。石家庄作为这一区域的重要城市，作为冀中南的中心城市，作为建设“沿海
3、经济社会强省”的省会城市，面临着构筑更高城市发展平台、承接产业转移的良好时机。二、省委、省政府高度重视省会城市建设，对省会建设和发展提出了新的更高标准，要求省会城市建设“每年一大步、三年大变样”，真正发挥省会功能，早日建成繁华舒适、现代一流的省会城市，在河北省起到示范带头作用，并在资金、政策、项目等各方面给予了大力支持。特别是2008年12月26日，省委书记在视察省会城市建设时要求，石家庄要以十几年达到500万人口为目标，打造河北冀中南区域中心城市，成为京津冀都市圈的重要发展极”，为省会城市建设指明了方向，也说明省委、省政府对搞好省会建设，在全省率先崛起、发挥带头作用、看得很重，寄予厚望。三、
4、虽然受国际金融危机的影响，国内经济增速明显放缓，但国家经济发展的基本面和长期向好的趋势没有改变。面对新的经济形势，国家采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，集中出台了一系列扩大内需、促进经济增长的有力措施，安排了大量的基础设施项目建设。另一方面，当前钢材、水泥等建材价格回落，城市改造和房地产开发成本进一步降低。这些都为实施基础设施建设和环境改善为突破口的城市建设提供了转危为机的历史机遇。同时，大规模的城市建设也必将有力拉动石家庄的经济增长。四、经过改革开放30多年的建设与发展，石家庄城市建设日新月异，综合载体功能不断增强，蓄势起飞的战略思路更加清晰，体制环境更加完善，特别是随着京石、石太、
5、石郑高速铁路和张石高速公路、石环公路、石家庄机场及内陆港扩建等重大交通设施的建设和投用，使石家庄的区位优势更加突出，发展空间更为广阔。五、随着生活水平的提高，市民对城市环境的要求越来越高，比以往任何时候都更渴望享受美好的大自然，更渴望拥有碧水蓝天绿地，更渴望通畅的交通、宁静的环境、和谐的社会氛围。建设现代化城市，创造优美环境，已是民心所向、众望所归，为实施基础设施建设和环境改善为突破口的城市建设提供了坚实的群众基础。石家庄市委、市政府在基于上述认识和认真分析当前形势、把握发展趋势以及当前面临任务的基础上，把石家庄摆在全国省会城市中去定位、去谋划，紧紧围绕建设繁华舒适、现代一流省会城市的目标，按
6、照“政府主导、市场运作，统筹城乡、省市互动，拆建结合、以建为主，体现匠心、突出特色”的原则，着力落实主城改造与新区建设双轮驱动战略，从“环境提质、交通提速、居住提档、品位提升、管理提效”入手，着力实施大力度推进城市空间布局优化和功能完善，打造具有现代特色的城市亮点工程、特色区域、标志性建筑群，初步建成城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品味明显提升、山水特色初步凸现、生态环境持续好转的现代化生态型区域中心城市。二、项目的必要性与意义（一）加快城市建设，是建设繁华舒适、现代一流省会城市的需要。建设一流的省会城市，就是要提升实力、增强活力、体现魅力，实现交通环境、居住环境、
7、生态环境和文化环境全面优化，这将涉及到城市建设的各个方面。当前，城市环境建设是一个地方经济发展、社会进步和管理水平最直观、最重要、最具体的体现，也是域外客商在确定投资方向时首先考虑的基本条件，已成为经济发展的第一立足点、第一增长点和第一竞争点。城市环境、城市形象、城市品位以及市民文明程度对投资者的信心具有重大影响，已经成为进入国际、国内市场的“通行证”。只有加快城市建设，创造良好的环境，才能吸引更多域外生产要素的集聚，经济发展才会更具活力,才能真正把石家庄的区位优势，变为吸引人才、资金和项目的竞争优势，加快现代化一流省会建设进程。（二）加快城市建设，是实现城市可持续发展的需要。推进城市建设可持
8、续发展，投融资是关键，土地储备开发是基础。为此，必须按照“政府主导、市场化运作”的原则，广泛吸纳社会资金，做好土地储备，统一组织征地拆迁、土地平整、配套基础设施建设等；同时，大规模开展城市环境整治，大范围的实施环境建设，大力度整合城市投融资平台，全力提升城市品位和环境质量，实现城市土地进一步升值，为更好地实现城市经济可持续发展注入强大的活力。（三）加快城市建设，是满足人民群众日益增长的物质文化需要的客观要求。发展的根本目的，就是不断地满足人民群众日益增长的物质文化需要。城市的道路、公交、供水、住房等各项建设，涉及到千家万户，是满足人民群众生活工作的基本需求，直接关系到人民群众的生活质量和身心健
9、康，特别是随着物质文化生活水平的日益提高，人们对城市环境质量的要求越来越高。因此，市委、市政府工作从群众的需要和利益出发，从老百姓最关心的问题抓起，进一步加大基础设施投入力度，大力改善城市生态环境，不断提升城市人文环境，力争使省会进一步净起来、绿起来、靓起来，为广大市民创造清新洁净、优美舒适的人居环境，让全市人民在优美环境中尽情享受幸福美好的生活。三、项目开发意向根据当前中央的战略部署、河北省建设省会城市的目标，石家庄市经济发展潜力巨大，改善民生愿望强烈，为抓住城市建设发展机遇，石家庄市政府邀请中冶集团公司在石家庄市进行大力度的投资开发建设。中冶集团为国资委直属大型国有企业，世界五百强企业。主
10、营业务中建筑、设计及房地产开发等在全国城市开发建设处于领先地位。第二章 石家庄市城市发展概况一、石家庄市社会经济发展概况石家庄是河北省省会，是全国最年轻的省会城市之一，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。目前，石家庄辖6区、12县、5个县级市和1个国家级高新技术产业开发区，总面积1.58万平方公里、总人口955万，其中市区面积456平方公里、人口237.7万人，建成区面积187平方公里，到2020年规划建成区300平方公里。2008年，地区生产总值完成2770亿元、比上年增长11%，全部财政收入完成271亿元，增长18%，经济总量约占全省的五分之一左右,荣获国家园林城市和人居环境
11、范例奖。石家庄作为华北地区快速崛起的特大城市和新兴的工业城市，有着优越的区位优势和良好的投资环境。一是交通通信便利。石家庄地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西依太行，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，是全国铁路、公路、邮政、通讯的重要枢纽。京广、石太、石德铁路交汇于此，石家庄火车站是华北重要的客货中转站，全国三大编组之一，平均每3分钟就有一列火车从这里开出；京石、石安、石太、石黄、青银五条高速公路及107、207、307、308四条国道、10条省道在市域内纵横交错，四通八达；民航机场已开通40余条国内、国际航线，是河北省航空运输枢纽、首都机场备降机场和分流机场。随着京石、石太高速铁路、张石高
12、速公路的建设和民航机场的扩建，石家庄至北京、太原、郑州等周边城市的1小时交通圈即将形成，东出西联、北上南下的枢纽作用和区位优势将更加突出，发展空间将更加广阔。二是基础设施完善。经过改革开放30年以来的建设，特别是近年来随着石环路建成通车和市内交通主干道的拓宽改造，石家庄基本形成了“三环、外网、四横六纵八放射”的城市道路交通体系；以改善交通、净化环境、美化市容、提升形象为主要内容的城市建设工程的实施，全长57公里的民心河和沿线20多个公园、游园的建成开放，以及正在加紧建设的滹沱河生态开发整治和西北水利防洪生态工程，使城市生态环境进一步改善；一大批造型新颖、风格迥异的大型精品建筑拔地而起，增添了城
13、市的都市风彩和时代气息。石家庄市先后被授予中国人居环境奖（水环境治理优秀范例城市）、国家园林城市称号，城市载体功能明显增强，城市面貌发生了巨大变化。三是工业基础雄厚。石家庄是全国最大的医药工业基地、国家首批确认的生物产业基地和全国重要的纺织基地。全市共有工业企业1.2万家，总资产1572亿元，其中华药集团、石钢集团18家企业进入全国500强企业。四是科技实力突出。现有市以上科研机构84家，高等院校45所，中等专业学校156所，各类专业技术人员47.3万人，航空航天、半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域处于全国先进水平，是国家级科技创新示范城市。五是旅游资源独特。石家庄山水风光秀美，
14、文化积淀深厚，是中国优秀旅游城市。市域既有名山胜水、古寺名桥，又有故城遗址、革命圣地。全市有国家重点文物保护单位18处，省级文物保护单位105处，呈现出“红、绿、古、新”四大特色。革命圣地西柏坡，是全国著名的爱国主义教育基地；世界上跨度最大、年代最久、保存最完整的石拱桥赵州桥，有“天下第一桥”之称；国家级历史文化名城正定，素有“九楼四塔八大寺”之称，其中隆兴寺距今有1400多年的历史；国家重点风景名胜区天桂山、苍岩山、嶂石岩，层峦叠嶂，古木参天，是巍巍太行壮丽风姿的集中展现；国家级森林公园五岳寨、全国农业旅游示范景点东方巨龟苑，以及群山环绕中的抱犊寨、驼梁、封龙山、蟠龙湖等一大批旅游景点，也各
15、以其独特的魅力闻名国内外。六是商贸流通繁荣。石家庄是全国唯一被定位为“重要商埠”的省会城市，是中国北方重要的商品集散地和物流中心。石家庄南三条、新华集贸两大市场分别位列全国十大批发市场第二、三位。七是对外开放活跃。石家庄是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放政策的城市之一。目前，已与149个国家和地区开展了经济、科技、文化等领域的合作与交流，利用外资的合作伙伴发展到52个国家和地区，世界500强企业中有15家在石家庄市投资置业，全市现有外商投资企业712家，经济发展的开放度和国际化水平不断提高。八是投资环境优良。石家庄经济繁荣、文化先进、民主和谐、崇诚明信、风清气正，亲商、安商、富商氛围浓
16、厚，历来是各地客商投资的沃土、创业的家园。2007年，石家庄市进一步创新管理服务机制，新成立了“投资促进中心”、“市民服务中心”、“诚信管理中心”、“行政效能举报中心”等“四个中心”，着力构建更加有利于投资便利化、更加有利于提高公共服务、更加有利于社会诚信体系建设、更加有利于保护各方面合法权益的服务平台，为各地客商到石家庄投资置业创造更加良好的条件和环境。二、石家庄市城市发展规划按照建设一流省会城市的发展定位和体现“四性”的要求（科学性、前瞻性、可行性、政策性），石家庄市在聘请国内外一流规划设计机构对城市空间发展战略进行了系统研究和科学论证的基础上，修编了石家庄市城市总体规划（20062020年）。该规划分市域、都市区、中心城区三个层次。市域：指石家庄市行政
