《年月东莞楼市分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《年月东莞楼市分析报告.doc（39页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、 宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴涉及范围扩大，救市已成大趋势中原点评： 次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至局部已经陷入衰退。史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市打算屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的状况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信念的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市打算，而11月份提出救市打算的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市打算投入到投资和消费等直接刺激经济的领
2、域。预期将来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。面对出口订单削减，生产本钱的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的状况，对国内经济造成不利影响。为保证国内经济的平稳进展，国家依靠准时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由构造性上涨演化为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快进展，把握物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，表达了国
3、家对宏观经济的准确把握，表达了“快，重，准”的调控思路。而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信念，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资供给担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信念。其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。2万亿元铁路投资打算；4万亿投资扩大内需；9000亿住房保障建设时机等举措直接指向了三驾马车中的投资；而
4、11月27日大幅下调存贷款基准利率、存款预备金率则直接把矛头指向了消费领域，鼓舞人民从银行中取钱出来消费，扩大内需。而从调控力度来看，动辄几万亿的投资建设打算，10年罕见的重炮降息都显示出了中心宏观调控“出手要快，出拳要重，措施要准”的调控思路。1.1.3东莞经济：经济增速放缓，产业构造转型仍为重中之重数字东莞：东莞11月宏观信息回忆：中原点评：东莞经济近期同样表现出增速放缓的局面，进出口总值回落，外贸订单较少，企业倒闭外迁的状况时有消灭。但在东莞强有力的财政实力支持下，金融风暴所带来的伤口不会很深，相反，产业构造转型升级才是摆在东莞当前的重中之重。而且在金融风暴中，转型所带来的阵痛也将得到弱
5、化，因此，金融风暴中的东莞转型，既是挑战，也是机遇。目前，在保经济的方面，东莞主要是依据中心扩大内需的统一部署，加大基建投资力度，努力扩大内需，确保经济平稳较快增长，提高对金融风暴的警觉；而对于房地产业，由于其不是东莞的支柱产业，东莞市政府也明确表态不会就救市。对于产业构造转型升级，东莞出台多项优待政策，加大招商引资，特别是高科技企业的引进，出台10亿元融资政，为企业在转型中排忧解难，突显东莞政府对产业构造转型的高度重视。因此，东莞尽管也患病着金融风暴的影响，面临着经济增速放缓的问题，但不碍产业构造转型升级的历史任务，东莞将依据“保企业，促转型，加投资”的调控思路对东莞经济进展把度。1.2政筹
6、划向政策简评： 11月政策回忆，除了国家和地方纷纷出台的大额度扩大内需政策、降息和上调出口退税等经济活动调控政策外，政策出台的主方向是“减负”。增值税改明年推行，估量减轻企业税负1233亿；明年起取消百项行政收费，切实减轻企业和社会负担；上调征地补偿，增加为中小企业供给贷款担保的资金等等，都切实的为企业和人民着想，实现为企业和人民减负的目的。而近期个税起征点上调的呼声四起，国家方面也赐予了乐观的回应，从近期这些政策的公布与政策出台的舆论可以看出，“减负”已成了政策出台主要导向。另外，从11月中心电视台的相关栏目报道的主题来看，从10月份的直击华尔街、金融海啸等报道已经转向“坚决信念促增长”，说
7、明目前受全球金融危机影响，我国最大的问题是经济信念缺乏，政策及舆论导向重心由“救市”逐步向“救信念”转变。1.3市政规划规划简评： 本月规划的重点在于东莞对现代产业体系做出的规划，这是东莞首次对自身将来的现代产业体系做出规划，其总体目标是到2022年，形成先进制造业和现代效劳业“双轮并转”、高技术产业和适度重化工业“两翼齐飞”为特征、具有世界竞争力的现代产业体系，努力成为珠三角现代产业示范区。其对产业构造，产业空间布局、产业核心竞争力、内外源经济和人口构造构造等提出了规划目标，为东莞产业构造转型升级提出了具体的目标和指明白升级改造的方向。另外，本月规划的另外一个内容是路网交通，主要是穗莞深城轨
8、东莞段规划修改和禁摩规划，城轨的规划修改对东莞没有实质性的影响，只是为了避开重复建设，而禁摩的实施则主要是为了改善城区交通环境，但给城区的公交运行提出了更高的要求；对此，从明年起城区将增加200台中巴运营，信任城区交通出行将更加便利。区域信息：1.4其他关注刘志庚：政府不会恢复购房入户来打救楼市！ 梁国英：暂不考虑救市楼市！樟木头二手房患病抛售潮局部银行房贷政细则：资料来源：南方都市报二、 土地市场分析1、 土地出让公告状况2022年11月东莞市国土资源局公告挂牌8宗土地，挂牌出让1宗商住用地与2宗工业用地，转让土地包括4宗工业用地、1宗工业用地，总计30.59万，其中工业用地29.73万。2
9、022年11月份土地供给17宗，6宗工业10.3万，8宗商住29.2万，1宗商业，2宗综合用地，共42.5万。相比去年同期状况，工业用地供给量大幅上升，商住用地大幅下降。2022年11月东莞土地出让状况： 2、 土地交易状况分析2022年11月东莞市成交2宗工业用地，总面积5260.96，一宗商住用地流拍，宣告本月已无商住用地的成交。2022年10月东莞市成交6宗土地，其中3宗工业土地2.34万平米，3宗商住用地13.5万平米。11月的成交状况同比去年惨淡，商住用地的成交大幅削减。2022年11月份土地交易状况：10月10日，位于南城区东骏路西侧2022G034地块拍卖，只有东骏房地产一家参与
10、竞价，最终由于起始价低于底价流拍；11月19日，该地块重公开拍卖，最终因无人报价再次流拍，该地块面积到达33661平米，拍卖起始价为16800万元，楼面地价1996元/。地块的连续流拍，对市场信念打击较大。3、 2022年前11月土地供求状况自2022年下半年开头，土地市场供需呈下滑趋势，现在正面临一个消化阶段。由于2022年的工业土地供给量占据比例较大，工业用地的供需根本打算了市场的总体走势，随着工业用地供给的削减，商住用地对土地市场的支撑无力，估量09年上半年总体供需也将有所放缓。4、 工业用地市场分析2022年土地供给以工业为主2022年前11个月土地总供给面积607.8万平米，其中工业
11、用地355.78万，占总供给量的58.4%，相比同期比例大幅提升37.1个百分点，工业用地的供给同比增加3.13倍；供给商住用地180万，占总供给量的29.6%，相比同期比例削减40.9个百分点，商住用地供给同比下降了21.3%。随着东莞的双转型以及招商引资的进展，进驻东莞的企业间续的增多，局部运营效益好的企业也开头进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。2022年政府大幅提升了工业用地的供给，特别是松山湖片区以及局部产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。工业土地的供给量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。工业用地随着成交量的上涨，成交金额大幅提升2022年截止11月底，土地成交的总金额
12、为91.2亿元，同比削减24.1%。工业成交18.2亿元，占成交总额的19.9%，商住用地成交60.8亿元，占66.6%。从成交金额角度来看，商住用地的成交金额照旧占据土地市场的主导，但相比去年同期大幅下降了26.5个百分点。工业用地随着成交量的增加，成交金额所占比例也大幅提高到近两成。07年商住用地成交金额占据9成以上，08年商住用地市场冷清，流拍频现，作为政府的财政收入的主要来源之一的土地收入严峻受阻，政府在此时加大了工业用地的供给，为满足工业用地市场的需求，同时也可弥补财政的缺失。削减商住用地的供给一方面可以削减流拍现象，避开楼市信念下滑，另外也可平衡将来楼市的供需。工业地价节节攀升20
13、22年前11月工业用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的总量，在2022年大放异彩。2022年工业地价到达880元/，主要受虎门海224013地块地价的影响，单宗工业地价到达了2622元/。2022年至2022年，东莞工业用地地价在300元/左右徘徊，2022年上涨到376元/，主要是从2022年1月1日起，国家为了防止工业用地贱卖，规定工业用地必需承受招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。2022年前11个月的工业地价已经到达567.5元/，较去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工业城工业地价的影响。排解个别地块成交影响，东莞近几年工业地价呈上
14、涨趋势。三、 二级市场分析1、 总体市场分析1.111月开盘工程开盘状况一览：旧盘加推状况一览：1.2、供求状况分析前11月增供需比为1.9：1，整体吸纳率较低。2022年前11月，全市增商品房供给面积为632.73万，合共68890套，累积成交333.58万，合共33196套，增存量299.15万，合共35694套。增商品房吸纳率按面积为52.72，按套数为48.19，整体吸纳率较低。11月市场供给冲回落，需求温存放量。从近期东莞商品房供需月度走势可以看出，东莞在近两年时间以来，商品房供求关系大局部都处于供大于求的局面。而2022年11月是自2022年8月以来首度实现月度需求大于月度供给的月
15、份。整个11月份商品房供给量为36.65万，需求量为36.86万。11月供给急速下滑，主要是由于开发商把精力放在10月和12月的关键节点上，加之市场大环境不景气，资金链紧急导致工程进度缓慢等因素导致了11月供给急速下滑，把主要精力放在年底冲量上；而11月的需求上升则很简洁理解，房产政和贷款利率的大幅下调直接降低了购房本钱，变相下调房价，释放了局部购房需求，但也有局部置业者预期看空，所以需求量上升得比较温存。11月住宅需求超越供给，非住宅需求缺乏。从11月商品房供给构造可以看出，11月份供给同样以住宅为主，供给面积为30.64万，占商品房供给面积的83.60%，供给比重环比上升4.58个百分点，
16、供给面积环比下降51.58%，供给主要来自中信森林湖五期、 星城国际花园、利丰城市花园二期、翰林雅苑、世纪城国际公馆三期、鹿港小镇和富盈山水华府等工程。而成交面积为34.55万，需求自2022年8月以来首次超越供给；而非住宅供给面积为6.01万，环比下降64.23%，主要供给来自希尔顿广场、财宝广场、利丰城市花园二期和星城国际花园等工程，但需求量仅为2.31万，需求相对缺乏。房贷政抑制10月底需求，11月需求释放，成交良好。据东莞中原争辩部监测数据显示，2022年11月东莞建商品房成交量为36.86万，环比10月上升8.64%，进一步超越了银十的成交成绩，而同比有12.26%的降幅。其中住宅成交占比
