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1、n 当前文档修改密码：8362839南国商城招招商方案案集韵原创2005年年12月16日目 录一、南国商商城简介介4二、攀枝花花市商业业分布及及租售情情况51、地域或或商业类类型不同同导致租租金变动动幅度很很大62、经营状状况好坏坏不一73、专业市市场类型型较少84、没有真真正意义义上的SShopppinng MMalll8三、项目SSWOTT分析81、优势分分析82、劣势分分析93、机会94、威胁10四、物业定定位101、以大型型超市为为主导的的购物、餐餐饮、娱娱乐之都都（整层层出租为为主，结结合分割割销售）102、以大型型超市为为主导的的购物、美美食中心心（租售售结合）113、专业市市场（
2、出出租或出出售）12五、收益测测算131、假设条条件132、各方案案下收益益水平143、综述16六、招商策策略161、招商谈谈判前的的准备工工作172、确定招招商方式式与渠道道18一、南国商商城简介介南国国商城位位于仁和和区联通通路，在在高档档会所的的对面，整整栋楼分分四层，地地下一层层，地上上三层，建建筑面积积70000余平平方米，每每层建筑筑面积从从17000-119000平米不不等。二、攀枝花花市商业业分布及及租售情情况按照商业物物业形态态的分类类，一般般可以分分为大型型百货店店、大型型卖场/超市、商商业街、专专业市场场、沿街街商铺等等、社区区商铺等等。从总总体上来来看，虽虽然攀枝枝花的
3、工工业生产产总值、人人均收入入等指标标在四川川省均居居于前列列，但其其商业房房地产发发展得并并不成熟熟，这与与攀枝花花市居民民档次不不断提高高的消费费需求是是不相符符的。商业物业形形态名称租售方式租金或售价价规模经营状况大型超市及及超市内内店铺北京华联出租未知约20000平米好超市内店铺铺出租1203320元元/m2/月约200平平米一般大型百货店店德铭阳光商商厦出租提点形式（按按营业额额的200%收取取）约60000-80000平平米较好泰隆商厦出租提点形式（按按营业额额的155%收取取）约50000平米较差商业街炳草岗商业业步行街街出租400-5500元元/m22/月500-110000平
4、米好德铭阳光商商业步行行街出租80元左右右/m22/月400-6600平平米一般仁和新街出租20-500元/m2/月500平米米左右较好专业市场攀西建材城城出租10255元/m2/月3-4万平平米较好五十四服装装批发市市场出售一楼：品牌牌服饰11.5万万/m2 二楼：休闲服服饰约660000元/m2 三楼：儿童服服饰约330000-40000元元/m2 四楼楼：2550030000元/m26000-80000平米米前景看好出租20-1550元/m22不等较好四季花城五五金机电电市场出售2500-68000元/m2（只售售不租）500平米米左右前景不被看看好基于本案的的要求，我我们对与与南国商商
5、城规模模相似或或是将来来的物业业类型相相似或是是地域相相似的商商业类型型进行了了调查，调调查结果果显示：1、地域或或商业类类型不同同导致租租金变动动幅度很很大租金最高的的当属炳炳草岗最最繁华的的商业街街，由于于占尽天天时、地地利，其其商铺租租金大大大超出其其它商业业形态；受北京京华联的的拉动，其其内部店店铺的租租金也较较高；其其余地区区或物业业除五十十四批发发市场某某些位置置较好的的门店租租金可达达到1000元/月/平米以以外，均均在1000元/月/平米以以下。我我们还调调查了仁仁和春天天沿街商商铺的租租售情况况，目前前售价为为60000元/平米左左右，租租金大概概为111元/月/平米，低低于
6、仁和和新街的的平均租租金水平平。2、经营状状况好坏坏不一炳草岗的零零售类商商业总体体而言经经营状况况较好，尤尤其是全全市唯一一的大型型超市北京华华联和炳炳草岗商商业街，而而百货类类物业尤尤其是经经营档次次较高商商品的物物业，则则较为萧萧条，由由此可以以看出攀攀枝花的的商业还还处于一一个较低低的发展展水平。经营状况名称经营状况名称经营状况好好北京华联经营状况较较好德铭阳光商商厦炳草岗商业业街仁和新街经营状况一一般北京华联内内店铺攀西建材城城德铭阳光商商业街五十四服装装批发市市场经营状况较较差泰隆商厦3、专业市市场类型型较少所谓专业市市场是指指专门经经营某类类商品的的集中场场所，经经营面积积一般在
7、在50000平米米以上。攀攀枝花市市目前的的专业市市场以五五十四的的服装及及小商品品批发和和攀西建建材城等等为代表表，而其其它类型型的专业业市场，如如家电家家居、电电脑、汽汽车等则则缺乏相相应的规规模经营营。4、没有真真正意义义上的SShopppinng MMalll集购物、休休闲、娱娱乐于一一体的SShopppinng MMalll在国内内许多大大、中型型城市纷纷纷兴起起，但攀攀枝花似似乎并没没有受到到潮流的的影响，虽虽然攀枝枝花特殊殊的地理理位置以以及地形形特点使使其成为为一个非非常有个个性的城城市，但但Shooppiing Malll或者者攀枝花花式的SShopppinng MMalll
8、仍然是是我们为为南国商商城定位位的考虑虑方向之之一。三、项目SSWOTT分析1、优势分分析 是目前攀枝枝花规划划设计和和建设得得最好的的商业中中心之一一 充足的停车车位 掉一层拥有有极好的的景观资资源2、劣势分分析 仁和区离市市中心距距离较远远，交通通不便 目前仁和的的人气仍仍显不足足3、机会 攀枝花大型型超市极极少，而而唯一的的大型超超市生意意红火 居民收入较较高，具具有较强强的消费费倾向 专业市场种种类不多多 仁和生态居居住区的的日益成成熟将引引发大量量消费需需求 东名门俱乐乐部的开开业将提提高地域域知名度度和增加加人流量量4、威胁 受到市中心心大型商商业的竞竞争威胁胁 如果引进大大型超市
9、市作为主主力店，主主力店的的租金往往往只有有普通商商业租金金的600% 7000多多平米的的体量，如如果分割割出售，那那么销售售周期可可能较长长；如果果整层出出租，资资金的回回收将变变得十分分缓慢四、物业定定位基于攀枝花花的商业业现状以以及本案案的自身身特点，考考虑到可可行性，我我们对南南国商城城物业提提出以下下定位：1、以大型型超市为为主导的的购物、餐餐饮、娱娱乐之都都（整层层出租为为主，结结合分割割销售）1）定位思思路 攀枝花缺少少大型综综合超市市，而对对于大超超市的需需求又非非常迫切切； 攀钢小区、仁仁和春天天以及本本案入住住的居民民、仁和和居民，加加上市区区15-20%的居民民，足以以
10、支撑大大超市的的消费； 攀枝花是个个注重生生活质量量，讲求求安逸生生活的城城市，因因此对于于餐饮、休休闲、娱娱乐的消消费比例例较高； 一街之隔的的东名门门经营范范围有KKTV、保保健桑拿拿、游泳泳池等，如如果与南南国商城城结合，二二者可以以称为一一站式的的购物娱娱乐主题题乐园，也也就是SShopppinng MMalll的形式式。2）引入业业态及租租售形式式 掉一层引入入咖啡茶茶座、美美容美体体、健身身等物业业，出租租或分割割出售，单单套商铺铺面积3300平平米以上上； 二层引入大大型超市市，出租租； 三层引入餐餐饮、酒酒吧、休休闲等物物业，出出租或分分割出售售，单套套商铺面面积3000平米米
11、以上。2、以大型型超市为为主导的的购物、美美食中心心（租售售结合）1）定位思思路为了尽快回回笼资金金，采取取租售结结合的方方式。其其中两层层引入大大型超市市，另外外两层则则分割出出售。由由于商铺铺单价较较高，所所以分割割的面积积不宜太太大，因因此考虑虑引进银银行、精精品服饰饰、文具具、眼镜镜、手机机、特色色美食等等业态。2）引入业业态及租租售形式式 掉一层分割割出售，引引入业态态为特色色餐饮，单单套商铺铺面积330-1100平平米； 一层分割出出售，引引入业态态为银行行、精品品服饰、文文具、眼眼镜、手手机等业业态，； 二、三层出出租，引引入业态态为大型型超市。3、专业市市场（出出租或出出售）1
12、）定位思思路由于本案体体量较大大，且距距离市中中心较远远，所以以专业市市场的类类型一则则要与攀攀枝花现现有专业业市场差差异化竞竞争，二二则要与与项目的的自身条条件和特特点相匹匹配。2）专业市市场类型型根据定位思思路，建建议引入入的专业业市场类类型有：以家电电、计算算机为主主的电子子城；以以家电、家家庭装饰饰、居家家用品为为主的家家居广场场；包括括4S、汽汽车零配配件、装装潢美容容、养护护维修、展展销厅的的汽车城城。3）引入业业态及租租售形式式 电子城-主主要引进进各类家家电和计计算机两两类产品品，经营营面积各各占二层层，出租租或分割割出售皆皆可； 家居广场-可引入入家电及及居家用用品两类类主打
13、产产品，如如果能引引进知名名品牌店店如永乐乐、苏宁宁、国美美、百安安居等，则则以租为为主；如如很难引引进大型型品牌店店的话，则则可考虑虑分割出出售或出出租。 汽车城-与与汽车销销售、保保养、装装饰、维维修相关关的各种种门店，可可采取出出租或分分割出售售的方式式。五、收益测测算1、假设条条件所有收益测测算基于于以下假假设： 本案开发成成本总额额为13300-14000万元元之间，我我们取其其中间值值13550万元元 开发商提供。 普通商铺租租金为220元/平米/月，引引入主力力店（大大型超市市、品牌牌家电家家居）租租金为普普通租金金的600%，即即12元/平米/月 根据仁和地区商铺租金情况估算，
14、从第第6年开始始，租金金按5%/年的的速度递递增，考考察155年内的的投资收收益水平平。 如果分割出出售，预预计售价价如下：分割方式面积范围掉一层售价价一层售价二层售价三层售价小面积30-1000平米米6000元元/平米5000元元/平米3800元元/平米3000元元/平米大面积300-110000平米5000元元/平米4000元元/平米2800元元/平米2000元元/平米 分层建筑面面积：掉掉一层119200.966平方米米；一层层17550.552平方方米；二二层17734.45平平方米；三层117522.688平方米米。2、各方案案下收益益水平方案序号定位主要业态租售情况租金/售价价内部投资收收益率（%）静态投资回回收期（年年）动态投资回回收期（8%）（年）优劣势分析析1一站式购物物、娱乐乐之都大型超市、餐餐饮、美美体、健健身1、2层出出租；掉掉1层、3层出租租掉1层、33层20元/月/平米；1、2层12元/月/平米；第6年开始始按5%的速度度递增16.28.0411.4优势：主力力店吸引引人气；
