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1、目 录第一章 概论.4第二章 项目业主.5第三章 建设的必要性和报告编制依据.5第四章 项目概况.9第五章 项目区概况10第六章 环境保护与水土保持.25第七章 项目建设方案与建设内容和规模.28第八章 土地调整方案选择.31第九章 项目组织实施与建设工期.34第十章 投资估算、资金来源、贷款偿还与风险性评估.39第十一章 效益分析.42第十二章 结论与建议.44第一章 概 论遂宁市安居区是2003年底经国务院批准新建立的县级行政区。位于四川盆地中部，与安岳、潼南、乐至、大英县接壤，幅员面积1258.2平方公里，共辖21个乡镇，22个居委会，14个居民小组，2006年总人口82.47万人。耕地
2、68.71万亩，人口密度655人/平方公里。2006年全区国内生产总值42.92亿元，比2005年增长14%。粮食总产量42.4万吨，地方财政收入4296万元，比2005年增长68.5%。安居区是财政贫区、人口大区和农业大区，也是全省重要商品粮、商品棉基地。建区以后，安居区人民把发展新城区建设、新农村建设作为全区工作重点，通过近四年的持之以恒的跨越式建设，新城区现代生态园林的架构初步显现，经济增长与财政收入增长幅度较大，将成为成都重庆经济走廊的腹心地带，发展潜力巨大。但由于国家实施宏观调控政策，安居区的发展受到了建设用地严重不足的影响。为此，安居区委、区政府把加快土地开发整理进程作为新增耕地、
3、增加土地占补指标作为工作的切入点和重要举措，一抓到底。安居区国土资源分局和遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司把土地整理增加耕地占补平衡指标作为工作的重点，重点抓。通过不懈地努力，于近期争取到省补助投资的遂宁市安居区西眉土地整理项目。为了尽快提前实施该项目，增加耕地指标，以争取报批建设用地的主动权，经区政府研究：在省投入未到之前，由遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司作为业主，通过向金融部门融资和自筹的办法提前组织在西眉镇实施该项目，用省投入的资金直接偿还贷款。 第二章 项目业主遂宁市安居区柔刚国有资产经营管理有限公司于2005年11月成立的由安居区财政局主管的国有独资公司，注册资本6
4、150万元。主要经营和管理国有资产、对外投资、城市建设与经营。2007底，公司资产总额15430万元，负债总额4957万元，所有者权益10473万元，资产负债率32%，是AA级信用企业。公司员工15人，下设综合部、业务部和财务部。公司董事长兼总经理韩阳，男，现年38岁，大学文化，具有丰富的国有资产管理和经营经验。该同志先后从事房地产信贷、路桥经营、国有资产管理与经营工作，曾任遂宁市顺通路桥有限公司副董事长、遂宁福安安居城镇资产经营公司副总经理等职。执行董事兼常务副总经理甑永国，男，现年39岁，大学文化，经济师。曾从事路桥管理建设和国有资产经营，业务能力强。公司按照“精简、效能”的原则配备，人员
5、精干，具有开拓创新精神，公司经营良好，具备承担实施该项目的知识和能力。第三章 建设的必要性和报告编制依据 一、是安居区经济建设社会发展的迫切愿望，也是项目区群众迫切要求。一是城市发展和经济建设的需要。作为新建的安居区，城市建设、经济发展和社会事业的繁荣，迫切需要大量的建设用地。但国家实施宏观调控政策和安居区建设用地指标严重不足，制约了安居区经济社会跨越式发展。为此为了增加建设用地，实施土地开发整理增加建设用地指标成为区委、区政府以及区有关部门和企业的推进安居区发展的主要任务，实施该项目就是近期安居区有关部门的主要任务；二是新农村建设和项目区群众的迫切愿望。该项目的实施不仅可改善农业生产条件、增
6、加有效的耕地面积、提高群众收入和集约化经营水平，而且是探索新农村建设、结合发展现代畜牧业的有效途径，因而实施该项目是名副其实的“富民工程、民心工程”，会受到当地党委、政府和人民群众的大力支持。二、具有可观的经济效益、生态效益和社会效益。一是经济效益显著。该项目一旦实施，可整理土地14417.85亩，新增耕地1459.05亩，增加耕地指标1459.05亩，可实现占补平衡指标收入4202.06万元，是计划投资2749.86万元的152.8 %。仅指标取得的收入除了可全部收回投资偿还贷款本息和支付100万元销售费用外，还可净赚1352.2万元。与此同时，项目实施后可新增耕地面积1459.05亩，新增
7、耕地面积比率达到10.12%。根据土地适宜性评价的结果，整理后的耕地1100亩种植玉米和小麦，亩产500公斤，亩产值750元，总产值82.5万元；整理后的耕地种植水果359.05亩，3年后达到正常产量水平，亩产值1200元，总产值43.09万元，两项3年后每年增加总产值125.59万元。 二是社会效益显宏。增加耕地面积，提高耕地质量。项目建成后可新增耕地面积1459.05亩，确保了安居区耕地总量增加，提高农业抵抗自然灾害的能力。土地开发后，农田的水利化水平将大大提高，基础设施逐步完善，作物收成得到保障，农民收入增加，逐步摆脱贫困的状况，可以减少政府对扶贫资金的投入，减轻财政上的负担。改善农业生
8、产、生活条件。通过土地整理，项目区的农田道路、灌溉、电力设施和环境景观工程将全部配套，项目区内沟壑岗地将得到平整，极大地改善项目区农业生产条件，提高土地利用率和农业生产效率。有利于农村地区的社会稳定。整理后土地的合法、合理的权属调整，将减少今后土地利用过程中引发的各种纠纷，有利于保持农村地区的社会稳定。发挥较强的示范作用，推动土地事业的发展。土地整理后将采用新的农业生产和经营方式如集约化养殖基地的建立等，这对于在市场经济条件下，发挥有利优势，推动农村现代农业的发展都有积极的示范作用。促进农业社会化服务体系的建立与完善，从而达到推动农业产业化进程、富裕农民、安定农村、稳定社会的目的；三是生态效益
9、较佳。该项目把农田水利配套设施建设、小流域综合治理、土地平整及田间建设紧密结合在一起，通过水利灌溉、田间道路、沟头防护以及土地平整和土壤改良等工程措施，实现“田成方、路成框、林成行”的农田生态系统。达到防止水土流失、保护生态环境、提高项目区的抗灾能力的目的，解决了土地生态建设与耕地需求的矛盾。三、该项目属于“金土地工程”，符合国家产业政策、投资政策和信贷投放政策。该项目属于国家重点投资和鼓励投资的领域，符合国家产业政策、投资政策和信贷投放政策，该项目作为“金土地工程”省国土资源厅已于2007年6月批准立项，市、区政府已将该项目纳入重点工程要求于今、明两年实施。由于该项目与新农村建设相结合、与建
10、立现代畜牧业基地相结合，与调整农业结构相结合，将惠及项目区人民，又被市、区政府确定为“惠民工程”，群众非常支持和拥护。所以各级各部门高度重视，为该项目的实施提供了政策依据、组织基础和群众基础。 四、可研报告编制的依据（一）中华人民共和国土地管理法（二）（中华人民共和国土地管理法）实施办法（三）国土资源部行业标准土地整理整理项目设计规范（四）国土资源部行业标准土地整理整理标准（五）遂宁市市中区土地利用总体规划（六）遂宁市市中区土地（七）遂宁市安居区土地开发整理专项规划（八）遂宁市安居区西眉镇土地利用总体规划（九）遂宁市安居区柔刚国有资产经营有限公司委托书（十）安居区十一五经济社会发展规划（十一）
11、国家发改委建设项目评估方法与参数 (十二)四川省国土资源厅川国土资发200764号关于四川省2007年第三批省投资土地整理项目立项的批复。第四章 项目概况一、项目来源土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展的重要举措，是实现我区耕地总量动态平衡战略部署。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展、农民增收和增加耕地指标支持城市建设具有非常重要的意义。遂宁市安居区西眉镇土地整理项目是根据中华人民共和国土地管理法第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源”之规定，依据四川省土地利用总体规划、四
12、川省土地开发整理专项规划、遂宁市安居区土地整理近期实施规划（20052010年）和土地开发整理标准，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，申报为2007年省补助投资的土地整理重点项目，并获得省国土资源厅批准。 遂宁市安居区西眉镇土地整理项目，具有良好的光、热、水资源和社会经济条件，交通方便，种植适宜性较广，具有较大的开发整理价值。二、项目预期目标对项目区实施山、水、田、林、路综合治理，整理总面积16419.9亩，其中参与本次整理的地类为耕地、其他农用地、部分农村宅基地、荒草地、裸岩石砾地，整理规模14417.85亩。整理后新增耕地1459.05亩。整理完成一年内
13、达到安居区中产田标准，三年内成为旱涝保收高产、稳产农田，建成农业产业化试点示范基地。 第五章 项目区概况一、项目区位置和范围 遂宁市安居区西眉镇土地整理项目区位于西眉镇竹林村、龙崩村、天宫村等三个村，项目区涉及总面积1094.66公顷，其中参与本次整理的地类为耕地、其他农用地、部分农村宅基地、荒草地、裸岩石砾地，整理规模961.19公顷。项目区介于东经1053745-1053946，北纬302000-302258。东与西眉镇矮店村、富果村相邻，南与磨溪镇相连，北与船山区相接，西与西眉镇银河村、西黄村、金乐村、卧龙村为邻。项目区涉及到2幅标准图幅，图幅号为： 倒石桥H-48-56-（51），西眉
14、H-48-56-（59）。 二、项目建设基本条件（一）交通条件：项目区内交通运输以公路运输为主,省道公路绵渝路为主干线南北向贯穿项目区,县道黄富路、丁三路与绵渝路相接东西向分布于项目区，区内交通十分发达，为项目的实施提供了很好的交通条件。（二）水源条件：西眉镇土地整理项目区灌溉用水主要依靠五一水库、谭家坝水库以及一条南北向通过项目区的河流，此外项目区现有塘库堰43口，提灌站5处。项目区内水源条件很好，也有一些水利设施，但是工程供水质量差，设备老化，渗漏严重，大部分属病险工程，水资源利用率很低，因此需进行整治，兴建和改造部分工程，以达到合理利用水资源。 三、自然条件（一）地形地貌：项目区地质构造是喜马拉雅山运动的产物，属新华夏系第三沉降带，四川沉降带之川中褶皱带。境内地质构造简单，未见大的断裂，构造裂隙不发育，裂隙率为1.3%。根据地表构造形迹特征，多为鼻状背斜、箕状向斜相间排列，西部多，东部少。地层平缓，倾角小于50。地表出露地层一侏罗系红色地层为主。境内侏罗系出露地层均呈砂、泥岩互层，泥岩比重大，易于风化。项目区地貌以丘陵为主，占幅员面积的88.1%，冲积平坝仅占11.9%，境内丘坡林立，地形零碎，山丘坡度一般在5-15度，丘间沟谷宽40-600米，多
