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1、旧区改造上海新天地上海市新天地地区位于上海市卢湾区中共一大会址周边地区，黄陂南路自忠路马当路太仓路之间地段。是香港瑞安房地产有限公司开发的房地产项目。它保留了较大一片里弄建筑，新老建筑相结合，精心保护与修复了石库门建筑的外观立面，同时较大地改变了建筑物的内部结构，按现代风格组织建筑内部空间。在延续了上海里弄住区的传统风貌特色的同时，传统建筑与现代风格的室外环境与新建筑形成了“新老对比”的独特魅力。目前新天地地区已经成为上海的一个新兴的高档休闲娱乐场所，是一个集展示、餐饮、娱乐、商业、旅游、休闲等功能于一体的步行休闲街区，许多世界知名的休闲、娱乐连锁企业落户其间。每到夜幕降临，这里游人如织，它特
2、有的中西交融、内涵深厚的文化氛围大大吸引了中、外游客驻足其间，极大地提升了地区的文化品位城市设计概念新天地地区的设计与定位，创造性地把握了上海的城市精神与底蕴，培育了城市功能的同时培育了一种新的生活形态。它赋予传统里弄建筑以新的文化、商业、休闲等功能，糅合了传统与西化、历史与现代的魅力，从而创造出带有强烈冲击力的新的功能、新的精神。它把握了城市设计的最深层的内涵，那就是文化与人本城市的精神，而它也因此获得了无限的魅力。在这里，人们更为深刻地体会到“民族的就是世界的”，“传统的就是现代的”。新天地地区的功能定位与开发模式，既充分体现了城市发展与提升城市品质的要求，也迎合了开发商带动地区土地开发的
3、要求。卢湾区北部的淮海中路地区是上海市最重要的商业中心之一，同时淮海中路东部正逐步具备辅助CBD 的功能，在淮海中路两侧开发基本成熟的基础上，卢湾区面临着依托淮海路，实现功能南扩、效益南扩的开发机遇；另一方面卢湾区有大量旧式里弄住宅区，最集中的就是太平桥地区，居民居住条件很差，需要改造；同时地区发展需要提升地区品位、发展地区特色，培育新的功能。新天地地区的开发符合以上三个方面的要求，它不仅形成了有传统特色、现代魅力的高雅街区，极大地提升了地区品位，同时与太平桥绿地一起，带动、带热了周边地区的旧城改造与开发，实现了淮海路功能的南扩。为城市发展、城市品质的提升发挥了重要作用。同时新天地的开发也为开
4、发商带来了效益。尽管就新天地地块本身的开发成本十分巨大，并且由于采取出租的经营模式收回投资的周期很长，但由于瑞安集团进行的是太平桥较大地区的整体开发，新天地极大地促进了周边土地、房产的增殖，且周边地区进行的都是高强度的土地开发，从而提升了开发商的整体收益，实现了公众与开发商的双赢城市设计结构新天地地区包括南、北两个街坊，中间由兴业路隔开，占地约为3公顷。建筑形式新老结合，北部街坊以老建筑为主，南部街坊则以新建筑为主。街坊内部有一步行通道与联系南、北两个街坊。通道在局部放大形成广场与出入口。用地功能布局方面，北部以餐饮、娱乐、艺术品商店等功能为主；中部兴业路两侧以文化、展示功能为主；南部则以大型
5、综合购物休闲中心（shopping mall）的功能为主，并沿街设立独特工艺品摊车与小型舞台。mall起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。” Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。空间形态微观城市设计分析 l 区域街坊地块设计意向新天地
6、地区东侧为商务办公区与太平桥公园绿地，绿地内有一大型人工湖；南侧、西侧、北侧都将进行高强度房产开发。新天地内部包括南、北两个街坊，北部街坊以老建筑为主，南部街坊则以新建筑为主。用地功能布局方面，北部以餐饮、娱乐、艺术品商店等功能为主；中部兴业路两侧以文化、展示功能为主；南部则以大型综合购物休闲中心（shopping mall）的功能为主。边界街坊外部界面北部临太仓路、东部临黄陂南路街道界面以小尺度的传统风格为主，这是新天地地区的主要界面。二、三层的里弄建筑、弄口的过街楼、雕花的石库门、精致的阳台、清水砖墙、树影婆娑，尺度亲切宜人，充满了旧上海的风光韵味。东侧临太平桥绿地的一段街道也保留了西侧的
7、里弄建筑，小、保持了街道两侧界面风格的统一协调，并且形成了街区与绿地的空间过渡。南侧临自忠路、西侧临马当路界面以中等尺度的传统风格为主，四、五层的现代风格建筑界面，与南侧、西侧的高强度房产开发的土地使用形态向呼应，实现了小尺度里弄建筑群与大尺度高层建筑群、传统风格区域与现代风格区域的良好的过渡界面。 通道内部步行系统鱼骨状的交通体系，狭窄、悠长的弄堂，是里弄住区的最为突出的特点之一，“里弄”名称也正是因此而来。新天地地区保持了这一独特的内部交通特色，一条步行通道联通南、北两个街坊，构成了“主弄”；而保留的狭长的老弄堂构成了“支弄”。这里的“主弄”是经过扩大与整理的，其尺度要较传统的里弄更大，并
8、且在局部加以放大，形成广场与出入口。这些弄堂就如历史的血管一样，是新天地最迷人的魅力所在。走入其间，历史的气息变的无比亲切。乌漆大门、雕花门楣、窗内的景观、漫步其间的身影，带给人亲切、宁静、与无限怀旧的暇思。正如前联合国教科文组织特派中国专员拉奎尔教授所说，上海的里弄是上海最迷人的部分，“一看到它们，我的心里就一阵温暖。”节点广场与景观节点沿主要步行通道“主弄” 局部加以放大，形成若干广场与出入口，形成人流活动与景观的节点。广场的尺度不大，且与周边的建筑与道路的转折相结合，尺度亲切、富有变化，并结合对景、小品、绿化，形成精致的节点空间。在通道的联结处与转折处也作了设计处理。北部街坊在兴业路口建
9、有一段玻璃顶过街楼，带有强烈的引导性，加强南北两个街坊作为一个整体地区的联系。在道路转折处建有弧型墙面，带有很强的引导性并丰富了景观。 标志入口标志、主要建筑、水景观和过街楼等很随意地形成了具有一定地段特征的空间标志，增强了识别性，丰富了空间视觉感受。设施与小品街区内的设施都经过了统一的精心设计，如路灯、垃圾筒、指示牌、店铺标识等，精致、小巧，不张扬却透出个性，朴实却极具品质。 社会属性人群的活动与文化新天地地区创造了一种新的生活形态。它探索与发展了上海的都市生活，并把这种海派都市文化与探求历史与传统的怀旧情趣糅合起来，形成一种新的地区文化与精神。新天地的文化是怀旧的、西化的、都市的、海派的。
10、传承历史，走向未来新天地的改造模式分析 到底是把石库门建筑当作博物馆里的“文物”珍藏起来？还是通过适当改造，使之在现实生活中延续新的生命？这已成为一个社会公众越来越关心的话题。 上海新天地的石库门建筑大多建于本世纪20年代初，属于早期石库门里弄，二级旧里以下住房比例较高，加之过度使用，缺乏保养，已面目全非了。为了重现这些石库门弄堂当年的形象，建设方从档案馆找到了原有图纸，参考原始图纸进行修复和改建。对于既不属于优秀历史建筑又不属于危棚简屋的石库门建筑，建设者把握住了“破”与“立”的平衡点，有不少建筑虽然只保留了建筑的外墙，但事实上已做到了保护。有的地方还保留了有各个年代特点的信息，如石库门上的
11、文字，文革时期的向阳花花饰。 在确定修复、改建方案前，建设方和施工方花了一年多时间对建筑物进行检测，为了强调历史感，除了保留原有的砖、原有的瓦作为建材外，还专门去收集了很多旧木头、旧砖瓦、旧家具用以修缮和装饰房屋，以达到“整旧如旧”的效果。在具体操作过程中，建设方和施工方的根据不同建筑的实际情况制定修复、改建的方案。 上海新天地两个街坊的改造是“一大”会址历史保护区的改造，也是卢湾区旧式里弄改造的一种尝试。无论是总体布局，还是小品设计，都做了到历史地段的保护与旧城区的开发改造的统筹兼顾，既强调了里弄的城市肌理，又借鉴了西方城市旧区更新的手法。在修复、改建过程中上海新天地融合新技术使传统与时尚结
12、合，创造了“老建筑、新格局”的典范。 从空间形态和尺度上看，新天地是以石库门建筑为主的商业内街，在修复、改建后，原有狭窄、拥挤的里弄空间得以疏通整合，并加入步行街、广场等公共空间等元素，使得整个空间格局疏密合理。新天地的总体尺度不同于城市中心区大型商业步行街的尺度，为接近人的、偏小的尺度。南里新建的建筑有5层，建筑占地面积也不小，但由于其外立面形状和尺度把握得较好，因此，没有体量大和周围建筑不协调的感觉。 从建筑的外立面看，上海新天地的建筑立面与外部结构忠实地保持了原有石库门建筑的特征，为强调建筑的历史价值，建设者从原有墙体中取出砖料修补已风化或损坏的外墙砖体，使墙体外观既保存了统一的立面色彩
13、，又有“修旧如旧”的鲜明特色，保持了真实的历史价值，使项目在整体格局上较完整地展现了石库门建筑群的整体特征和环境韵味。 从建筑内部格局上看，新天地实施了大胆的创新。在建设过程中，对原有建筑的内部结构进行了大幅改造，将大部分建筑原有的砖混结构改造成为框架结构，原来的错层因建筑使用功能的变化而取消，从而满足了现代商业经营的需要。 上海新天地通过建筑、装饰、艺术以及修复性专业技术手段，使石库门建筑在保持并延伸其文化、历史和风貌内涵的同时，做到了传统与创新，怀旧与时尚，内敛与精巧，平和与典雅的有机结合。它的改造既体现了老上海的海派文化形象，又具有新上海国际化的区域特征，开辟了与上海城市更新有机结合的上海石库门保护和利用性改造的先河。
