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1、香江控股投资与筹资决策分析报告书一、背景资料1、公司简介 1.1基本信息 公司简称香江控股股票代码600162总股本76781.26万股流通股36169.73万股发行日期1998/5/18 上市日期1998/6/9 所属行业房地产开发与经营业所属地区广东所得税率25.00%法人代表翟美卿联系人刘应坤主承销商山东证券有限责任公司公司地址广东省广州市番禺区锦绣香江花园邮政编码518023公司电话020-34821006公司传真020-34821008电子邮箱 公司网址经营范围 投资兴办实业（具体项目另行申报）；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；物业管理；从事建筑工程和装饰工程得施工（须取
2、得相应的资质证书后方可经营）；企业形象策划；酒店管理；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；经济信息咨询（不含限制项目）。主要产品公司介绍 本公司是1993年3月，由山东临沂工程机械厂发起，以定向募集方式设立的股份有限公司。本公司发起人是山东临沂工程机械厂。该厂始建于1972年，最初名称为临沂机械厂，隶属于临沂地区工业局；1977年更名为山东临沂矿山机器厂，隶属地区重工业局；1983年，更名为山东临沂工程机械厂，隶属地区机械局。该厂是全国生产大中型轮式装载机的重点骨干企业，中国500家最大工
3、业企业之一，其主要产品有ZL40、50、60装载机，PC100、 PC120挖掘机。本公司主要生产经营轮式装载机、液压挖掘机及其变形产品等。其中ZL40型、50型装载机分别获得“部优产品”、“省优产品”称号，并于1995年取得了出口产品质量许可证。液压挖掘机引进日本小松技术生产，以“小松的性能，小松的质量”得到了广大用户的赞誉。公司在1994年全国工程机械行评中，按工业经济综合效益指数排序，荣登榜首，并连续两年入选中国500家最佳经济效益企业。 1.2 公司状况1.2.1公司总体经营管理情况的回顾 公司管理层基于对公司自身发展现状和宏观策的预测分析,制定了稳健的年度生产经营计划。4月以来,公司
4、针对国家对房地产行业调控策及由此引起的市场反应,及时采取了一系列应对措施,诸如加快开工、开盘、销售的进度,合理确定销售价格和销售策,确保现金回流及资金链的安全等,保证了公司生产经营的顺利进行。报告期内,在公司董事会的正确领导下,公司经营班子积极采取各项措施应对调控策给行业带来的不利影响,经过公司全体员工不懈努力,较好地完成了年初制定的各项生产、经营计划,实现了经营业绩、资产规模的稳健增长。 1) 销售情况 公司主营业务收入包括商品房销售收入、土地整理收入、工程装饰收入、物业管理收入等。报告期内公司实现营业收入 577,437235.63 元, 同比减少 4.9% , 利润总额 114,122,
5、072.30 元,同比减少 16.68%,净利润68,871,073.71 元,同比减少 29.03%。 报告期,公司共销售住宅、商铺等 521 套,实现销售面积 5.54 万平方米,销售金额 4.91 亿元,同比下降 65.13和 42.51%;报告期内,销售面积和销售金额同比下降的主要原因是上半年库存偏少,在建房地产项目尚未达到可供销售状态。随着工程开发进度的逐渐完工,下半年后公司预计将新增可销售资源 33 万平方米。 报告期内,公司房地产项目结算面积 5.67万平方米,结转收入 4.9 亿元,;房地产业务的营业利润率约为 22.16%。截止本期期末,公司尚有 6.98 万平方米已售面积未
6、参与本期结算,金额合计约3.26亿元。 2) 在建工程 2010 年香江控股新开工面积共计 82.7 万平方米,其中广州两个项目锦绣香江和翡翠绿洲共计16.4万平方米,连云港项目 5.8 万平方米,成都香江置业公司 14.5 万平方米,郑州项目 5.5万平方米;今年下半年准备动工的有翡翠绿洲 5 期11.5 万平方米、6 期共计13.6 万平方米,武汉鄂州项目 9.5 万平方米,新乡项目 5.9万平方米。 3) 新增项目和土地 报告期,公司抓住土地市场供应的有利时机,低价竞得符合公司战略的地块,充实土地储备,累积新增建筑面积 116.64 万平米。其中,2010年2 月9 日摘得鄂州项目 30
7、0 亩商住用地,建筑面积 50.36 万平米;3 月10 日摘得株洲项目一期发展用地 400亩商住用地,建筑面积约 47.8 万平米;5月6日摘得成都新都区 92 亩住宅用地,建筑面积 18.48 万平米。 4) 报告期主要内部管理工作 在风云变化的房地产市场环境下,香江控股保持了稳健的发展态势,公司资产规模不断增大、项目公司越来越多。这对公司的管理提出了新的要求和挑战。公司管理层认识到:要在不断严酷的策和市场环境中求生存,必须深化管理,培养企业的核心竞争力,确保丰年保丰收,荒年保饱。 为了大跨步实现香江控股战略发展目标,公司加强了在制度建设、资源整合以及工程管理等各方面的建设性工作。2010
8、 年上半年公司主要管理工作:加强公司治理规范建设和财务会计基础建设;加强公司制度建设工作,完善和加强会议和工作报告管理,全面构建内控内审工作基础;加强会议管理,完善日常工作沟通机制;实行工程集中管理,加强工程质量和造价管理;实行集团招投标管理制度,杜绝暗箱操作,尽量保证招投标的公正透明和有效;有效利用绩效考核工具,加强人力资源管理,优化人员配置,改革薪酬体系;加强财务管理,拓展融资渠道。 1.2.2经营分析2011年，在外部经济复杂多变及宏观调控措施层出不穷的行业发展环境中，公司全体员工在董事会的领导下，逆境中求进取，竞争中求发展，根据市场形势灵活调整发展节奏，扎实有序的推进各项工作，在逆市中
9、仍然取得了较好的经营业绩。以下为公司2011年度具体经营情况： 商贸物流战略基地建设为积极响应政府十二五科学规划发展大商贸、大流通的现代服务业和低碳经济的号召，2011年香江控股加大了在商贸物流基地建设上的拓展力度，公司将以国家确定的珠三角、长三角、环渤海、西南经济圈、中部经济圈、东南沿海经济圈、山东半岛经济圈、东北经济圈、西北经济圈等九大综合物流区域为依托，建设家居商贸物流战略基地，并最终形成从家居设计、制造、博览推广、大宗贸易、大物流等一条龙的商贸物流产业链。 2011年，为落实上述战略构想，香江控股按照商贸物流战略基地模式在成都推出了香江*全球家居CBD项目。由于项目定位明确，既顺应了国
10、家发展大商贸、大流通现代服务业的宏观产业规划，又切合商家迫切需要大容量市场、低交易费用交易平台的实际需求，招商工作成效显著，已吸引了众多知名家居品牌入驻。 香江*全球家居CBD在成都的成功运营，超越了国内原有的商贸流通模式，颠覆了传统家居销售终端模式，将引发国内家居商贸格局的变化。与传统的家居卖场不同的是，全球家居CBD引进的不是代理商和经销商，而是全球家居行业的工厂总部，是消费者直接与工厂进行交易，摒弃了中间环节的厂价直供。该种模式一方面可以从根本上帮助企业开源节流，减少中间环节，从而让家具产品的销售价格普遍低于市场零售价，另一方面，对于消费者而言，也具有极大的吸引力。 成都香江*全球家居C
11、BD所缔造的优良业绩和表现出的强劲发展势头，从实操层面为公司进一步落实和提升商贸物流战略基地战略构想奠定了坚实的基础。未来，香江控股将牢牢抓住国家在全国建设九大综合物流区域这一宏伟战略所带来的历史性机遇，发挥公司多年来在商贸物流基地建设方面的积累的宝贵经验，进一步加大在商贸物流基地建设方面的拓展力度。 2012年，公司将把在成都香江*全球家居CBD商贸物流基地建设过程中积累的经验和先进模式在北京东香河项目和南京北汊河新城项目进行复制，并根据当地实际情况进行提升、丰富，全力落实公司加大商贸物流战略基地建设拓展力度的总体战略。 房地产业务稳定发展公司以打造生态自然高端环境形象社区的锦绣香江为品牌，
12、开发环境优美、配套完善以及优良物业管理的高品质产品。 2011年，公司房地产业务在逆市中仍然取得了较好的经营业绩，公司销售收入、在建面积、新开工面积等关键业务指标稳健增长。 武汉锦绣香江置业有限公司一期建设完成于7月顺利开盘，成都香江家园房地产有限公司开发的住宅项目于8月开盘，增城香江房地产有限公司开发的翡翠绿洲森林半岛五期及六期、临沂香江商贸有限公司开发的商住楼项目及连云港锦绣香江置业有限公司二期项目于10月同时开盘，广州番禺锦江房地产有限公司开发的布查特官邸三期于12月顺利开盘。以上多盘开发、多点销售，地产、建筑、教育优势互补、协同发展的良好发展格局。 物业管理及其他2011年，公司完成对
13、武汉、株洲、广州番禺、连云港、香河、成都等十三个项目的物业管理费定价方案的拟定、测算与报审工作，为相关项目公司前期物业管理招投标工作顺利开展提供支持，积极推动各项目顺利完成交楼工作。同时根据项目物业管理费标准，积极推进收费工作，并下达物业管理费收取率，各项目都能较好的完成任务。 报告期内，公司继续推动物业管理标准化的各项工作，对物业管理、制度建设、标准化、流程化建设各方面进行梳理完善，推进住宅管理手册的执行，不断提升物业服务水平，提升提高客户满意度。 报告期内，公司实现营业总收入1,302,593,074.09元，比上年减少32.12%，实现利润总额127,030,459.26元，比上年减少6
14、5.88%。 1.3、与其他行业的比较2008年度：估值指标公司行业排名沪深300排名沪深两市排名PE(TTM)173.646.2212333.428384.932099PE-扣除非经常损益(TTM)198.3796.5411076.0627390.611942扣除非经常损益215.29979.5256610.892145,677.5415605年PE最大值扣除非经常损益7.7423.183515.58146.32425年PE最小值P/S市销率(TTM)3.7437.61853.522360.141574P/B市净率(MRQ)3.2812.4993.042246.011633P/CF市现率(TTM)152.51072.390228.070基金持股数占流通股本占比0.020.07650.051470.071111增长指标公司行业排名沪深300排名沪深两市排名收入(TTM),亿元1.445.7289139.6729725.661808收入(MRQ)同比增长率-39.2236.9711112.628813.922305收入(TTM)同比增长率-39.229,652.1611414.94276681.722018收入(TTM)3年平均增长率-5.4848.121022503128.031622每股收益(TTM)0.030.351240.772860.432103每股收益(MRQ)
