《渭源城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《渭源城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项目可行性研究报告.doc（105页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录第一章 项目总论41.1 项目背景41.1.1项目所在区域的发展状况41.1.2项目发起缘由61.1.3项目投资的必要性61.2 项目概况71.2.1项目名称71.2.2项目建设单位71.2.3项目地块及周边现状71.3可行性研究报告编制依据81.4可行性研究报告编制的范围81.5建设的指导思想和规划原则91.5.1项目建设指导思想91.5.2项目规划原则131.6项目建设的必要性141.6.1项目建设符合国民经济发展141.6.2项目对城市建设将起到促进作用151.6.3解决劳动就业的需要151.6.4项目建设是提升渭源县城市形象和城市发展的需要161.6.5项目建成后满足渭源县人民对
2、商住消费的需求161.7项目建设的可行性16第二章 市场研究162.1宏观环境分析162.2全国房地产发展分析182.2.1行业政策趋向分析182.2.2市场供给与需求182.2.3行业发展局势182.3本县房地产市场分析352.3.1渭源经济社会发展现状及前景分析362.3.2渭源县房地产发展现状382.3.3小结402.4本县土地供应情况412.5房地产市场未来需求预测412.6房地产市场未来价格的判断422.6.1成本对未来价格的影响422.6.2供需关系对价格的影响422.6.3市场需求的心理预期432.6.4建设和形成新的建成区432.7板块市场分析432.7.1房地产投资资金来源4
3、32.7.2房地产投资比例442.7.3存在的问题442.7.4渭源房地产市场发展趋势预测452.7.5行业内优劣分析46第三章 项目开发方案473.1项目地块特征与价值分析473.1.1地块特征分析473.1.2土地价值分析473.1.3土地升值潜力初步评估483.1.4项目SWOT分析483.2规划设计方案48第一节 建筑设计说明49第二节 建筑设计56第三节 建筑节能设计59第四节 无障碍设计64第五节 环保设计65第六节 日照分析66第七节 结构设计68第八节 给排水专业设计69第九节 采暖通风设计73第十节 电气设计说明783.3投资估算833.3.1估算依据833.3.2投资估算8
4、3第四章 环境保护、安全、消防、节能884.1环境保护884.1.1环境质量标准884.1.2主要污染源及污染物884.2安全措施894.3防火和消防894.4 节能904.4.1主要依据904.4.2节能措施90第五章 财务评价925.1财务评价依据925.2财务评价基础数据与参数选取925.3销售收入及税金估算935.4利润及利润分配估算965.5财务效益分析97第六章 不确定性分析996.1盈亏平衡分析996.2敏感性分析99第七章 风险分析1007.1主要风险1007.2建议100第八章 社会评价（定性）1018.1环境评价（影响及对策）1018.2公司资源匹配分析101第九章 结论及
5、建议1029.1结论1029.2 建议102第一章 项目总论1.1 项目背景多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是渭源，是中国马铃薯良种之乡、中国党参之乡。一个有着两千多年历史的山水名城。渭源因黄河最大支流-渭河发源而得名，位于甘肃省中部，定西市中西部，地处西陇海、兰成渝两大铁路经济带和G30连云港至霍尔果斯高速、G75兰州至海口高速的交汇处。兰渝铁路、兰海高速、316国道、212国道穿境而过，交通区位优势突出。近年来,渭源县紧紧围绕构建“县域经济中心”和打造“甘肃生态文化旅游名县”目标,按照生态旅游城市的定位,在道路、桥梁、绿化、亮化、市场、房
6、产、棚户区建设改造等方面坚持高品位、高标准推进县城建设,极大地提升了县城形象和城市品位。1.1.1项目所在区域的发展状况近年来，渭源县将县城的发展定位为新兴的生态旅游城市，并确立了“道路搭框架、土地换资金”的城镇建设思路，积极盘活城镇土地，强力推进县城建设、小城镇建设和新农村建设，进一步提高城镇的辐射带动作用和承载能力，使农村人居环境得到了显著改善，城乡面貌发生了明显变化。渭源、始终把解决民生问题作为一项重要工作来抓，将保障性安居工程列为重点建设项目和惠民工程。城建局按照国家、省、市关于保障性安居工程建设的有关精神，结合渭源县实际，编制了渭源县解决城市低收入家庭住房困难规划和年度计划。自渭源县
7、全面启动住房保障工作以来，共发放住房租赁补贴588.323万元。其中2007年为人均住房6平方米以下的109户(250人)低收入家庭发放租赁住房补贴4.13万元；2008年为人均住房10平米以下的995户(3065人)低收入家庭发放租赁住房补贴92.55万元；2009年为人均住房13平方米以下的1047户(3183人)低收入家庭发放租赁住房补贴115万元；2010年人均住房13平方米以下的1019户(3053人)低收入家庭发放租赁住房补贴186.043万元；为2011年为人均住房13平方米以下的1243户(3486人)低收入家庭发放租赁住房补贴190.6万元。同时，回购建成廉租住房472套，总
8、建筑面积25063.38平方米，总投资3759.507万元，现已全部完成配售工作。其中2008年在昌林小区内回购52套，建筑面积2960.3平方米，投资444.045万元。2009年，在金源小区内回购52套，建筑面积3043.04平方米，投资456.456万元。2010年，在昕陇家园小区内回购80套，建筑面积4323.2平方米，投资648.48万元。2009年，在渭水佳园新建1、2号廉租住房共192套，建筑面积9608.04平方米，投资1441.206万元。2010年，在北环路新建3号廉租住房96套，建筑面积5128.44平方米，投资769.266万元。渭源县2011年先后出台了渭源县经济适用
9、住房销售管理实施细侧、渭源县公共租赁房管理实施细则等制度，有效地保障了渭源县保障性安居工程工作的顺利开展。该县吉秀,蔺红军多次强调:“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”用活政策争取增量。决策层抢抓发展机遇,用足政策空间,坚持项目统领发展全局,抢抓国家政策叠加机遇,论证上报各类项目451项,总投资1018亿元。确定项目前期168项,已安排前期经费300万元,编制项目前期106个。确定的121个重点争取项目,全国生态文明示范工程试点县等一批项目通过国家、省上审批,下达国家投资2.1亿元;争取
10、“510”灾后重建项目国家投资1.22亿元,正在做前期工作。142个项目开工125项,开工率为88.3%。兰渝铁路、引洮工程等国家重大项目建设取得突破性进展。招商引资吸收增量。该县坚持把招商引资作为扩大增量的重中之重,层层签订责任目标,全面落实招商引资优惠政策,在全县上下形成了“大招商、招大商”的浓厚氛围。搭建发展平台,成立渭源亳州商会,举办亳州中医药产业招商引资推介会,新入驻工业集中区项目10个,总投资4.48亿,完成投资2486万。全县签约招商项目16项,签约资金20.3亿,到位资金4.86亿1.1.2项目发起缘由随着城市现代化的发展，渭源县以“要赶超、要跨越,必须推动发展方式的转型和发展
11、方法的转型,高点起步、高标准定位,自我加压、强力推进,才能保证在竞相发展的大潮中不迷失、不掉队。”的发展方针，大力实施城中村改造，对渭源有着重要的现实意义：一是有利于改善人居环境；二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象；三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革；四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快清源河水环境的综合治理。1.1.3项目投资的必要性随着渭源城镇化进程的快速推进，房地产需求市场也在逐渐的扩大，需求体系的逐渐稳固化为区域房地产业的发展提供了良好的条件。房地产市场发展的加快，城中心地带可用土地越来越少，同时带来的拆迁难，补偿高等问题日益凸显，再加上小面积的土地不能形
12、成规模，难以达到高品质的预期效果，所以，从房地产发展的长远战略看，抢抓机遇，郊区拓展也是势在必行。纵观渭源全局，街道窄，停车难等问题愈演愈烈，大多数居住小区存在绿化覆盖低，居住质量差，停车紧张，周围配套不够便利等问题。但随着人们生活质量的日益提高，私家车数量的增多，将会带来城区拥挤堵车，出行不便，喧嚣吵闹等问题。于是，追求一个远离喧嚣，出行方便，环境良好，设施齐全的社区将会是一种局势。本案紧邻城区，背靠渭源名山老君山森林公园，辖区环境优美，大面积的绿化，1:1超高停车位，南北通透的精品户型，齐全的配套设施，便捷的交通等都将是新买主的心仪房源。从公司长远来看，拓展渭源房地产开发市场，对于以后的统
13、筹规划，资源互补是有战略意义的。同时统一的规划，统一的物业管理，统一的营销监管团队，将会造就一个一站式购物中心，花园式居住小区,罗马风情商业街，文化街，别墅区。人气的集聚，配套设施的齐全，大规模、上档次的购物中心将对公司利润的获取、品牌的提升大有裨益。为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。1.2 项目概况1.2.1项目名称渭源城县城旧中医院周边区域棚户区改造及配套设施建设项
14、目1.2.2项目建设单位渭源县正和城市建设投资经营有限责任公司1.2.3项目地块及周边现状地理位置：本项目所在地为渭源县清源河南岸，老君山北麓，地块西起苗圃路，东至灞陵新街路，北接渭河南路、清源路，南临南环路、君新路，整个地块被城市规划路分为六大片区，总用地面积570.75亩，规划总建筑面积776700平米，其中地下建筑面积204000平米，地上建筑面积572700平米，其中住宅建筑面积360800平米，商业建筑175000平米，办公建筑23400平米，酒店建筑10500平米，社区管理建筑面积3000平米。建筑基地面积100830平米，绿地面积119860平米，容积率1.505，绿地率31.5
15、%，建筑密度26.5%，小汽车停泊位4000辆，其中地上400辆，地下3600辆。计划拆迁改造总户数500户，计划建设安置住房1000套，面积90110平米，配套建筑为停车场、幼儿园、卫生室、管理用房等。项目周边配套设施：本案地理位置优越，东侧为渭源县城大禹治水广场及展览馆，西侧为渭源县小学及城市供热站，交通便利，设施优越，背靠老君山森林公园，环境优美，空气清新，是理想的居住之所。本案周围范围内有高中、初中和小学，均为县级重点，教育条件便捷优越，离县医院2公里，就医方便；离灞陵桥公园不到一公里米，周围有银行，邮局菜市场等，场地周围均有规划路经过，便捷的出行条件将是本案开发的良好契机。 随着本案的开发，购物、娱乐休闲等配套设施将更加完善。1.3可行性研究报告编制依据1)按照有利于渭源县地区经济发展和长远规划要求，坚持统筹规划，城乡结合，合理布局的原则。根据当地现况和未来发展规划，充分考
