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1、商铺租赁合同纠纷代理词尊敬的审判员：律师事务所接受本案原告委托，指派我作为原告代理人参加原告诉被告 房屋租赁纠纷一案。现根据本案事实、法律及庭审情况发表如下代理意见：一、原被告双方对其于年_月所签订的门面租赁合同书之真实性、合法性均不持异议，故该门面租赁合同书合法有效，应对原被告产生约束力。在合同 履行中，原告先后向被告支付了年_月_日至年_月_日的租金和水电费，并交纳了保证金_元。二、被告确认，其已经于年_月把原告向其承租的门面房另租给他人，以实际行为违约，应承担按合同约定的违约责任。被告以原告未付租金为由，径 自单方面解除合同，既与事实不符也无法律依据。1、在年_月，原告与被告商谈年_月_
2、日至年_月_日房租支付一事，被告明确告知不再把房屋租给原告，并要求原告及时搬走。因被 告岳母去世占用了门面房一定时间，被告同意把年_月_日至年_月_日的租期延长 6 天到_月_日;在_月_日至_日，原告仍然与被告协商 承租事宜，被告称房子已经另租给隔壁卖服装的老板，不可能租给原告。因被告 实际的不履约行为，_月_日，原告被迫搬离承租门面。原告未能向被告支付 租金完全系被告违约所致，不能成为被告解除合同的理由。2、退一步说，根据合同法第227 条之规定，“承租人无正当理由未支付 或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付”。也就是 说，做为出租方即使在承租方无正当理由未支付租金的
3、情况下，也必须给承租方留有合理的支付期限。即使如被告所说原告未按时支付租金，在未给原告确定合 理的支付期限的情况下，于年_月_日就把门面房另租他人，悍然违约，既不符合法律规定也不合乎情理。且本案中原告未交纳租金是因被告不收，显然 不属“无正当理由”。并且在年_月_日至年_月_日的房租支付中，双方都达成了可缓缴的口头补充协议。3、被告称担心原告交不起房租或猜测原告不租房，均不能成为其违约把房屋 另租他人的理由。根据合同法第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条 的规定中止履行的，应当及时通知对方。”【合同法第六十八条“应当先履 行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（
4、一）经营状况严重恶化（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务;（三）丧失商业信誉;（四）有丧失或可 能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违 约责任。”】被告以想当然的不安抗辩且没有通知原告就毁约，不符合适用不安 抗辩权的情形。4、根据“谁主张，谁举证“的基本诉讼原则，原告应举证证明其在把门面房 另租他人之前，已履行了相应的告知及要求支付租金的义务。事实上，被告是因 门面租金上涨的直接原因，又有隔壁租其门面的卖服装老板愿意出远远高于原租 金价承租房屋，才找借口违约，有意损害原告的权益的。5、“鼓励交易原则”为合同法的一项基本原则。该原则严格限制了解除合同 的条件，根据
5、该原则，并不意味着一旦违约都可导致合同解除，解除从实质上来 说是消灭一项交易，一旦宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能 体现合同的鼓励交易的目的。合同法规定，只有在一方根本违约时才能宣告合同 解除。本案原告多次主动向被告履行交付租金的义务而原告对此不闻不问，一味 回避不理，其行为与合同法规定的“诚信原则”背道而驰。三、原告诉求被告返还保证金_元并赔偿装修折旧损失_元，有事实依据 和法律依据。1、因被告违约把房另租他人，致使原告与被告的租赁合同实际不能履行;新 承租人又拆毁原装修装饰，致使原告装修全部丧失。按双方门面租赁合同书 第六条 、第九条 “乙方租赁期间，甲方保证乙方门面的正常
6、经营活动的使用。 甲方不得把门面另租给他（她）人。如有，甲方赔偿乙方所有的损失”的约定，被 告应承担返还及赔偿责任。2、据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释第十一条 “承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已 形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰 装修残值损失的，应予支持”，本案中，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修费_ 元的残值损失即_元。3、退一步说，即使原告在合同履行中有小过错，因被告毁约另租房给他人是 导致合同不能继续履行的根本原因，据上述第（三
7、）款“因双方违约导致合同解 除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责 任”的规定，被告也要承担退还保证金和赔偿装修损失的责任。综上，被告以另租他人的实际行为违约，造成了原告继续使用承租房屋不 能，被告应承担违约责任。以上代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳。律师事务所律师年月日租赁合同纠纷代理词（二）尊敬的审判长、人民陪审员：依照法律规定，受原告委托和_律师事务所的指派，我们担任原告L等人 的代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我们收集了相关证据，进行了必要的调 查，今天又参与了本案的庭审，对本案有一个全面清楚的认识和了解，我们认 为：本案中商铺委托经营协议实际为租赁合
8、同，依法应受保护。被告一应当 支付第二、三年租金给原告，并且依照租赁合同承担违约责任;被告二提供的担保 合法有效，应当承担连带责任。下面就本案的相关事实和适用法律问题发表代理 意见：1、原告和被告二签订的商品房买卖合同为原告和被告二双方真实意思表 示，不违法法律强制性规定，买卖合同成立并且生效，因此在原告和原告一的租 赁合同中，原告提供的铺面是合格的租赁标的物。2、商铺委托经营协议实际性质为租赁合同，依法应保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同（合同 法396 条），而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同（合同法212 条）。租赁合同和
9、委托合同法律性质区分：租赁合同是转让财产使用权的合同，承 租人使用、收益租赁物为直接目的。而委托合同是一种典型的以一方特定的社会 技能提供劳务一完成一定任务的合同，目的是处理或者管理委托人的事务。本案中原告和被告一在商铺委托经营协议中对于租赁物的名称、数量、 用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款都有详细的约 定，符合合同法第213 条关于租赁合同的内容规定，因此该商铺委托经营 协议实际上就是商铺租赁合同。3、本案中原告作为守约方要求被告一继续履行合同，被告一作为违约方，被 告一无权行使法定解除权，亦无约定解除权约定，被告一应当按照合同法第 60 条第 1款：“当事人应当按照
10、约定全面履行自己的义务”。合同法规定合同解除分为三类：协商解除、不可抗力致使合同目的不能实 现、违约行为。前两种本案不存在，本案中被告一乙方违约，解除权归守约方即 本案原告享有。所以在租赁期间，被告一具有支付租金的义务。4、被告一已经实际完整使用了第二年租期，租赁合同合法且生效，应当支付 第二年租金（约定支付日期年_月_日至_日）。5、年_月份开始被告一经营不善，铺面店铺陆续关闭属于商业风险，不适用情事变更原则，应当由被告一完全承担此风险。不可抗力是在发生情事变更原则中，因不可归责双方的原因发生了不可预见 致使合同履行非常困难时适用，不能是不影响到或者影响到了却致使合同不能实 现，而是只有在致
11、使合同履行非常困难时适用。而本案中被告一作为一个专业的商业营运公司，具有充分考虑到各种风险的 能力，在年商铺陆续经营不善搬离后，被告一也具有能力和财力重新招商、出租，营运该商场，减少损失乃至盈利，但被告一没有这样做，而是不再管理该 商场、开始躲避，故不符合不可抗力的含义（第一、这种商业风险是可以预见的， 第二这种商业风险是可以由被告一重新招商、出租进行挽回的），故属于正常的商 业风险。6、第三年租期租金约定支付日期年_月_日至_日，现在被告一行为已经表明不履行支付租金义务，为逾期违约，原告依法要求被告一预先支付第 三年租金。首先，本案中被告一第二年的租金还没有支付，第三年租金被告具有充分的 理
12、由相信被告也不会主动支付，其次，本案开庭时间是年_月_日也已经到了被告一应当支付第三年租金的时候，现在被告一直躲避，原告找不到被告 一，已临近第三年租金支付的截止时间即年_月_日。依照合同法108条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可 以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告有充分依据主张被告一预先支 付第三年租金。7、被告二作为租赁合同中被告一的担保人，应当对被告一的债务承担连带责 任。本案中被告二在原告和被告一的商铺租赁协议上盖章作为担保人，该担 保行为合法有效，依照担保法19 条：当事人对保证方式没有约定或者约定不 明确的，按照连带责任保证承担保证责任
13、。现在被告一出现违约情况，被告二应 当依法承担担保责任。8、部分诉讼请求的约定依据。第一项诉讼请求租金：原被告签订的商铺委托经营协议第五条 第一 款。利息：利息作为租金的法定孳息，两被告没有依约定支付租金，造成原告的 损失，应当赔偿。第二项诉讼请求免租期租金损失：（原被告签订的商铺委托经营协议第七 条 第 10 款）第三项律师费、误工费、差旅费：因两被告违约造成原告的损失，其中误工 费和差旅费属于不可避免必然产生的费用，由法院酌情考虑。第四项违约金：原被告签订的商铺委托经营协议第八条 第一款 第二项 约定超过 30天不支付租金，甲方“有权”而不是“必须”解除合同，同时乙方承 担违约金_元，故现
14、原告要求继续履行合同且要求被告承担违约金_元，符合 该约定。以上代理意见供法庭参考并予采纳。律师事务所律师年月日租赁合同纠纷代理词（三）审判长、人民审判员：律师事务所接受本案原告陈某的委托，担任其与魏某房屋租赁合同 纠纷一案的一审代理律师，根据庭审中双方争议的焦点，发表如下代理意见：一、_X受原告陈某的委托与被告签订店铺租赁合同，其并不是X店面 的承租人。1、X店铺“某婚庆店”个体户工商营业执照登记的负责人是髙某。从原告提 交的“投资经营委托书”可以知道原告陈某是“某婚庆店”实际经营者，这也充 分证明了原告是本案诉争店铺的承租人。被告代理人依据个体户工商登记管理 办法第十二条 的规定即“个人经
15、营的，以经营者本人为申请人”认为原告与髙 某签订的“投资经营委托书”不具有法律效力。原告代理人认为这是没有法律依 据的。个体户工商登记管理办法第十二条 是授权性法律规则，而并不是禁止 性法律规则。该条并没有禁止经营者可以委托他人以他人的名义申办营业执照。 在民事法律行为中“法无禁止即自由”，也就是说民事法律行为只要不违反公序 良俗、不侵害国家和第三人的合法权益，即使没有法律授权那也是合法的。而且 该店铺的所有投资、经营资本都由本案原告承担，髙某也享有_%的利润，并不 是像被告代理人所说的原告只享有权利，不承担风险。因此该份“投资经营委托 书”是合法有效的，原告陈某是“某婚庆店”的实际经营者，也当然是X店铺的 承租人。2、_X是原告陈某店里的员工，其是受原告陈某的委托与被告签订店铺 租赁合同。在庭审过程中原告向法庭提交了_X的录音和短信聊天记录。首 先，从录音的内容来看，_X在录音里陈述了 一个事实即她在离开原告店里时， 曾多次与原告沟通要求原告陈某与被告重新签过租赁合同。也就是说_X本人并 不是该店铺的承租人，所以其才会在离开原告店里时
