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1、 2022年房地产经纪人考试辅导：房地产价格构成1.土地取得本钱土地取得本钱是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得本钱一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前状况下，土地取得本钱的构成依据房地产开发用地取得的途径，可分为以下3种：（1）通过征用农地取得的，土地取得本钱包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。（2）通过在城市中进展房屋拆迁取得的，土地取得本钱包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。（3）通过在市场上“购置”取得的，如购置政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地
2、，土地取得本钱包括购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费等。2.开发本钱开发本钱是指在取得房地产开发用地后进展土地开发和房屋建立所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发本钱和建筑物建筑本钱。在实际中主要包括以下几项：（1）勘察设计和前期工程费，包括可行性讨论、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。（2）根底设施建立费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建立费用。（3）房屋建筑安装工程费，包括建筑房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。（4）公共配套设施建立费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建立费用。（5）开发建立过程中的税
3、费。3.治理费用治理费用是为治理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得本钱与开发本钱之和的肯定比率。所以，在估价时治理费用通常可按土地取得本钱与开发本钱之和乘以这一比率来测算。4.投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得本钱、开发本钱和治理费用的利息。5.销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以肯定比率来测算。6.销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费，又可分为以下两类：（1）销售税金及附加，包括营业税、城市维护建立税和训练费附加（通常简称“两税一费”）等。（2）其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的肯定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
