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1、 成本策划是个舶来语，可以说是日本企业成本管理的代表模式。简言之，成本策划相当于从经营战略的角度来系统分析企业成本。对于房地产企业而言，成本策划是前置成本管理，实现成本“事前”控制的一种重要的管理方式。但目前，中国房地产企业对于成本策划这一管理手段的运用还基本处于空白。那么，房地产企业是否需要成本策划？成本策划的具体思路又如何？ 成本管理是否必须设计先行？ 一直以来，地产企业的成本管理都始于设计图纸出来之后。在房地产企业成本管理人员的意识里，多数人认为成本需要设计先做，只有有了设计图纸，算了工程量，才能计价、估价；少数人认为，至少有概念设计，才能估价，才能估算，成本同样还是需要设计先行；只有很
2、少的人认为，没有设计之前需要先做成本的测算、规划。 “成本管理必须设计先行”早已在成本管理人员的意识里根深蒂固，从来没有人质疑，也从来没有人考虑：没有设计图纸是否也能开始成本管理？ 没有设计图纸是否也能开始成本管理？答案当然是肯定的，这就是我们本文将要谈到的成本策划。 成本策划是运营的需要 从过程上看，房地产企业的价值链呈漏斗形，即越往运营前端成本控制的空间越大，对利润产生的影响也越大。譬如，在房地产项目运营中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局：虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但设计对工程造价的影响却可高达75%以上。 因此，从经营的角
3、度而言，要通过成本控制来实现经营利润的最大化，必须打破传统设计先行的成本管理模式，寻求成本管理手段的进一步前置，从运营战略的视角进行成本策划。可以说，从经营层面而言，成本策划是经营活动开始的必需步骤。 成本策划的具体思路 成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的定位及成本总控目标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。成本策划通过前置目标成本的管理方式，解决的是经营的问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。 从成本体系上看，目标成本前置，就
4、是成本策划阶段（也即可研成本阶段），这个阶段一定要与企业战略完整结合，才能在方向上把控正确。后面的责任成本、动态成本乃至最后的决算成本这一系列管理链条的存在才有意义，无效成本才有可能减至最低。 成本策划究竟如何去具体施行？下面我就以某地产公司一个博物馆项目的成本策划为例，为大家具体阐述成本策划的思路及步骤。 第一步：了解需求，弄清项目最终要达到的目标 成本策划之前，我们首先需要明确投资方对博物馆的需求，以及最终希望达到一个怎样的目标。也即弄清这个项目的边界条件：花多少钱，达成怎样的效果。通过与投资方的沟通，我们了解到他们对此项目的目标是投资3000万元建造面积为3500平米的博物馆，除满足博物
5、馆的基本功能需求外，还要建成所在小区里的标志性建筑。 第二步：对同类产品成本案例进行调查分析 一方面，走访其他博物馆，对博物馆人员进行密集访谈，了解如何管理博物馆；另一方面进行实体参观拍照，了解博物馆设计规范，明确博物馆的标准版。最后，根据实地调查与访谈，以及网上资料的收集，对同级以及上下级的博物馆进行分析比较，并参考其成本造价数据，按照重置成本法进行成本分析，明确博物馆的总造价、单方造价以及成本投放重点等信息。 第三步：提出成本配置建议 根据行业设计规范，以及投资方的需求（如果是住宅产品，就需要了解目标客户的需求），梳理出本项目的基本功能，并结合投资总额，提出必备功能性成本（必须成本）、可变
6、成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。 这里强调的是成本配置一定要结合客户的需求，了解和把握客户需求也是成本控制的基础。比如我们买一个家用电器或者电子产品，就经常会发现这些产品有很多的功能可能从来就用不到，但实际上这些产品的生产商在生产过程中为这些功能付出了很多的成本。同样，我们在建房子的时候也应该考虑到这一点，就是要在成本总目标基础上，将充分满足客户的需求作为基本出发点，即要清楚地知道客户的需求是什么，进而把那些可有可无的东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。 第四步：提出成本策略建议 成本策略建议也即实现项目目标的手段，是根据项目的定位及成本总控制
7、目标、成本配置建议，从整体上对设计、建材、施工、装修等提出成本策略。例如，根据投资方对博物馆的需求取向（标志性建筑）及成本总控目标，我们给到的成本策略建议主要有如下两大点：一是满足博物馆第二功能的同时满足“标志性建筑”之需，重视外立面的设计，可适当采用异形形状，这是成本配置的重点；二是博物馆属艺术品，材料不一定是最好，但工艺一定要最高端，通过精致、简约来体现博物馆的艺术性，所以装饰取向建议选择好的施工工艺及中价格材料。 另外，对装修、建材的选择等事项我们也提出了一些具体的成本策略建议，例如，在装修上，建议所有展厅采用简单装修，地面采用自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上，设备建议尽量采用国产。 第五步：规划运行费用 根据前面的成本配置建议以及成本策略，得到一个大体的目标成本，并规划设计、实施、建材等的资金计划。 综上可见，成本策划主要解决的是限额下的经营目标是否可以实现、如何实现，以及经营目标不同下的成本限额变化需求问题；解决成本限额下可变成本与不变成本的分配问题，调整不变与可变部分的成本分配比例，提出成本控制策略与要点。 总之，成本并不是算出来的，而是计划出来的。成本人员一定要有策划意识，能在一张白纸上把待建的项目规划好，不是用线条，而是用财务数据，这就是成本管理人员未来的价值体现。
