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1、a4.hrjitIIIPart1Lease 系列Gross Lease ：毛租赁 租户所支付的租金，而业主支付物业经营过程中的费用，包括房地产税和其他有关物业 的税收、保险费、维修费、保安保洁等，也就是说在所收取的租金中要包括这些费用。 至于水电煤由租赁双方协商，可由承租户支付，也可以由业主支付，所以水电费不是毛 租金和净租金的区别，在分析单个物业的时候要另外关注水电煤的承担方式。欧洲和澳洲等还有 GST 费用，毛租金特指不含 GST 的费用，因为 GST 是价外税，应 当由租户承担。同理，中国房地产营改增之后， VAT 的费用理论上也应该排除在毛租 金的范畴内，不作为业主费用。现在就要看 2
2、016 年 5月 1日之后具体的行业操作 了。Net Lease ：净租赁 净租赁是相对于毛租赁而言，此时的承租人除了支付租金外，还要另行支付一些物业的 经营费用。业主提供的净租金的形式，决定了业主要支付哪些费用，哪些是属于代收代 缴的费用，哪些是按承租人所承租的面积占整个物业总出租面积的比例来收取，哪些费 用主要取决于承租人对设备设施和能源的使用程度。净租赁的形式一般有以下四 种：1、Single Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费。2、Double Net. 除租金、水电费外，承租人要按比例分摊与物业有关的税费和保险 费。3、Triple Net. 除租金、水电
3、费外，所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、 公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由承租人 直接支付，简单记忆就是 T(ax), M(aintanence), I(nsurance) 三费，而业主一般只负责建 筑结构部分的维修费用。美国常见。4、 Absolute Net / Bondable Net. 这是最纯粹的净租赁，租户承担和物业相关的一切风 险，甚至包括物业损毁之后的重建。这种租赁比较少见，常用于售后回租的租赁中，本 质上等同于将物业抵押打包成一个债券。Part2Rent 系列说完 Gross /Net Lease, 接下来再说 Gross Re
4、nt 毛租金和 Net Rent 净租金，我觉得这 是一个非常混乱的问题。首先是对单一租户而言， Gross Rent 和 Net Rent 的区别只存在于 Net Lease 之中，因为 Gross Lease 中租户支付的租金就一种，无所谓 Net Rent 了；其次对一个物业整体估值 而言，这种区别又只存在于 Gross Lease 之中，或者说非纯粹的 Net Lease 之中。常用的 Gross Rent 是 Effective Gross Rent, 要考虑空置、免租和坏账的影响。与之对应 的是Potential Gross Rent,假设按照ERV （市场租金水平），100%满租
5、且没有免租期 的情况下，可以达到的最高毛租金水平，这个 Potential Gross Rent 是一个比较没用的 数字，后文说到 Gross Rent 一律指的是 Effective Gross Rent 。简单来说，一个物业整体的Gross Rent =租户的平均Net Rent或者ERV x全部面积- 空置率-免租期。Net Rent Income = Gross rent 一 土地 Ground lease, if any 一 non-recoverable expenses （ 美 国net lease才有，因为不满租导致部分expenses没有租户来承担）- property op
6、erating expenses （ 水电煤、维修、保险、税、保安保洁 ）。Property operating expenses 具体包括什么内容取决于单个租户签订的合同。以上讨论 的 Gross/net 均不涉及会计处理，会计上的收入费用是总额还是净额列示是另一回事 情。NOI （Net Operating Income） 和 Net Rent 的区别：Net Rent 一 PM fee 和其他与租户无关 的运营成本。NOI和EBITDA的区别：在物业层面，NOI等于EBITDA。在公司层面，EBITDA还 要额外扣除公司的会计审计费用、资产管理费等，加上其他收入的调整。ERV：Estim
7、ated Rental Value, 市场租金水平（每年每单位面积）Passing Rent ：当前时点年化的 Gross Rent （物业整体）。如果是单位 passing rent, 则 分母是总面积，空置率和免租期都会单薄 passing rent 。ADR：Average Daily Rate ，酒店业特有的指标，类似 ERV 但单位是每间房/钥匙而不 是面积。ADR x出租率x客房总数=酒店总收入。硬要类比的话，类似Effective GrossRent 。RevPAR ：Revenue Per Available Room ，也是酒店业特有的指标，等于 ADR x 房间出 租率，或
8、者酒店总收入除以总客房数。Part3Yield 系列Net （Rent） Yield :净租金收益率-意义自明。分子是某一年Net Rent，分母可以是当 前的房屋价值或者收购成本；Gross （Rent） Yield :毛租金收益率-意义自明。分子是某一年Gross Rent，分母可以 是当前的房屋价值或者收购成本；Running Yield :分子:当前时点的 NOI 水平进行年化；nitial Yield / Entry Yield :初始收益率-在投资时点，年化NOI除以收购对价（含收 购费用）；Exit Yield :退出时收益率-其实就是Cap Rate，估算退出时点房屋价值的神器
9、，用退 出时的稳定 NOI 除以 Exit Yield 就是假设退出时的价格。可以 YYReversionary Yield :（也好像没有合适的翻译，暂且称为“回归收益率”吧）-假设满 租且达到 ERV 的租金水平。这是回报水平的理论最高值。YoC: Yield on Cost,成本收益率-NOI除以收购成本（包括收购费用）。比如当 YoC 是 Cap Rate 的两倍时，说明现在的资产增值为收购成本的两倍了。Part4Return 系列IRR :内部收益率（有 leveraged, unleveraged, pre-tax, post-tax 几种组合）-不多说 了。Cash-on-cas
10、h return :现金回报率-每年 Net Operating cashflow, 不含 CAPEX，除以 收购成本（包括收购费用）。ROI: Return on Investment ，投资回报率-这是项目生命全周期的指标，总收益减总成 本/总成本。相当于 Equity Multiplier-1 。ROE: Return on Equity，股东投资回报率-这个在房地产投资中比较不常见，Net profit / Equity ，考虑的是对财务报表的影响，通常是年化的金额。商业地产的收益来源 有两部分，持有期和最终处置，两者的 ROE 计算逻辑非常不一样，持有期是每年 EBITDA 减物业折
11、旧、利息、所得税；最终处置的 ROE 则是一次性收益，没有可比 性。ROC: Return on Capital，资本回报率 一 Net Operating profit x (1-tax rate) / (equity + debts)。所谓资本指的是股东出资+贷款。和ROE的区别在于ROC是unleveraged回报 率， ROE 是 leveraged 回报率。Part5Rate 系列Discount Rate 折现率用来从 Cashflow 计算现值的。通常 Discount Rate 一 NOI growth rate = Cap Rate 。IRR 和 Discount Rate
12、不能共存在于同一个模型中。Cap Rate 资本化率NOI除以物业价值或者交易对价（不考虑交易成本的）。Cap Rate是在Sales Comp中 常用的数字。因为是作比较，所以公式经常来回倒算。比如拿着最近交易的几个物业NOI除以交易对价可以得到市场水平的Cap Rate，用自 己物业的 NOI 除以这个市场水平的 Cap Rate 可以得到自己物业的估值；或者看最近的 交易，比如恒大2015年底收购香港的美国万通大厦，拿万通大厦的NOI除以收购对价 125亿元，这个比率大大低于市场平均水平的，因此结论是恒大买贵了。另外，万通大厦的 NOI 不是公开信息，怎么估算啊， ERV（ CBRE/JLL/DTZ/Colliers 都 有Market Report的）x出租率（新闻说是100%）x面积3.2万平方米x平均毛利率咯。 千万别忘记估算出租率和毛利率，否则得到的就是 Reversionary Yield 或者 Net Yield 而不是 NOI 了。Gearing ratio :负债 /出资LTV: Loan to Value ，资产负债率
