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1、房地产评估及实务专业班级： 海事管理1202 姓名： 吕露 指导教师： 周盟农学号： 341、某人拟购房，开发商提出两种方案，一是每年年初付15万元，共付5年；另一方案是5年后付100万元，假设目前的银行贷款利率是7%，应如何付款？解：按复利计算第一种方案五年后所需付的利息加本金pP=15*1+7%5+(1+7%)4+(1+7%)3+(1+7%)2+(1+7%)=万而 ：P100万所以：选择每年年初付15万的方案更加划算。2、一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元，130万元，120万元，150万元，160万元，从第六年起租金为170万元，前3年利率为6%，以后各年利率均为9%，
2、评估该房地产的价格。解：该房地产有持续收益，前5年收益变化，第6年开场收益固定，年期无限。P=100/(1+6%)+130/(1+6%)2+120/(1+6%)3+150/(1+9%)*(1+6%)3+160/(1+9%)2*(1+6%)3+(170/9%)*1/(1+9%)3*(1+6%)3= (万元)3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用包括税费5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的70%，其它第二年投入。目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评
3、估该土地经开发后的价格。解：该题目适宜本钱逼近法估价。 1土地取得费=出让金 +拆迁费=20+30万/亩=750元/平方 2土地开发本钱=开发费+其他费用=3亿元/平方公里+5万元/亩=375元/平方3资金本钱=750*(1+6%)2-1+375*70%*1+6%1.5-1+ 375*30%*1+6%0.5-1 =120元/平方米 4开发利润=750+375*10%=元/平方米 5该土地经开发后的单价=1)+2)+3)+4) =元/平方米 6该土地经开发后的总价=*80000=万元。4.试表达房地产价格及GDP和汇率涨跌的关系。GDP为国内消费指数，是指一个国家在一定时期内消费的价格总额，中国
4、的房价适当的上涨，在消费者可以承受的范围内上涨，那么就会促进消费，带动GDP的上涨。但是房价过分的上涨，上涨的幅度超过了人们的心里预期，消费者难以承受，就会导致消费下降，GDP也会下降。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购置了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能及货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的
5、货币会升值时，就会吸引国外资金购置该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。5.简述房地产评估的原那么。1、独立客观公正原那么。2、合法原那么：房地产评估要在法律规定的条件下进展。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算根底。3、最高最正确利用原那么：以最正确使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、估价时点的原那么 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是
6、说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停顿在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 5、替代原那么：在同一市场上效用一样或相似的房地产，价格趋于一致。 6、慎重原那么。6、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？解： 经济因素1经济增长速度；GDP及房地产价格2居民收入水平储蓄和投资水平；3财政金融状况；物价水平；利率水平；汇率水平；4 国际因素国际竞争 ，军事冲突等7、分析说明房奴、蜗居产生的原因？你对这一问题的解决有什么措施或者方案？【房奴】:出自?购房成不能承受之重31.8%房贷一族成“房奴 ?，是说很多按揭买房的
7、人在享受有房一族的心理抚慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、害怕银行涨息，担忧生病、失业，更没时间好好享受生活。房奴，就是房子的奴隶，工作赚的钱不是为养老婆、儿子，而是为了养房子 。【蜗居】：1.比喻窄小的住所。常用作谦词。“蜗居一词最早比喻屋之形状而非大小，但后来渐成“屋宇窄小的代名 词，这种变化发生在1000多年前的三国魏晋时期。 2.伏处;潜居。3.还指家境较好的大学生整日缩在宿舍里看书、玩电脑，甚至不愿去食堂打饭的一类人。4.是指在现代高速的生活节奏下，男女虽然结婚，但是因为高房价没有地方居住处境。【原因】1、是大局部城市居民进入住房条件迅速改善期，而少局部人无力改
8、善。 目前并非仅仅是富人在改善住房条件。一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。近期调研报告显示，年收入4万10万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求群体。特别值得提出的是，这局部群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这局部人群的住房条件改善推动的。但一个不可无视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一局部低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一局部人改善加速而另一局部人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺的现实和日益强烈的“价格过高呼声之间矛
9、盾由此而生。2、代际之间的矛盾。在前期的改革中，大局部中老年职工都在不同程度上受惠于了住房制度改革。从总体看，“买不起房呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积掩盖了这局部群体要求独立而居，但又收入偏低、积蓄较少的困难。3、资源闲置和低端市场供给严重缺乏的矛盾。长期以来，人们比拟关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源之间的关系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量“很少有人住或“只有很少人住的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一局部存量资源闲置状况严重。同时二级市场和租赁市场发育严重缺乏。4、房价收入比不合理按照世界银行
10、的标准,兴旺国家的房价收入比一般为1.8 5.5倍,开展中国家合理的房价收入比应在 36倍之间.根据目前的测算和已经公开的信息我国的房价收入比已经超过7.8倍.上海北京、杭州、广州等地更是远远高于国际水平.例如:目前上海的房价收入比为14倍.房价收入比畸高,不仅意味着目前房价严重高估,同时意味这种状态难以持续下去5、住宅供给构造不合理我国住宅供给构造不合理主要表现在:适合中低收入者需要的普通商品住房和经济适用房所占的比重较低.有关资料显示,2004年以来经济适用房投资已经出现负增长,有的城市甚至停顿经济适用房的建立,使得经济适用房的供给明显下降此外,土地转让价格的上涨,导致住房价格随之相应增长
11、.【解决方法】个人意见1、 抑制投机性炒房。我想说有多少安宁乐土，因为一个温州炒房团的到来而掀起巨波。2、 完善政府审批制度。尤其是收紧二套房贷，严格认定二套房。这其中需要多个公共部门的配合，别让那些有钱有势力的，换个亲戚换个身份证继续买下去。3、 扩大保障性住房，或者说，把保障性住房真正的用在需要保障的人身上。不要出现类似于湖北十堰的公务员福利房2000一平的情况。说说我个人的不切实际的想法，如果此类住房没有独立卫生间而是公共厕所，比方每层楼的，我想就不会有那么多的“黑手了。真正需要保障性住房的是不会特别在意厕所是公厕，而那些想从中捞一笔的人，倒卖商品房是有大利润可赚的，但是倒卖没有独立卫生间的廉租房、公租房、经济适用房，有什么大利润可赚呢。4、 完善收入分配制度，改善就业环境。有房贷的原因，其实就是没有方法一下子付清所有的房款。如果能有更加合理的政策和制度作支撑，如果贫富差距缩小，如果我们不是一局部人先富起来，而是公平的共同致富，那么大家都有钱有能力买上自己想要的房子，房价也不会因为一群钱多了的人的使劲捧而高。所以啊，不管房价怎么高，如果我们是有能力付这个钱的，那又有何畏惧呢？又何苦成为房奴呢？
