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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!金仕海岸营销谋划案l 金仕海岸营销策略方案l 金汇名仕苑业主联宜会活动方案l 金仕海岸开盘活动谋划方案l 金仕海岸定价方案l 金仕海岸市场履行方案l 金仕海岸视觉笼统方案金仕海岸整合营销策略方案目次前言第一部分市场调研分析1、 中国房地产行业情况2、 海盐经济及房地产现状3、 工程全然情况4、 工程周边情况5、 调查统计6、 市场调研分析7、 工程SWOT分析第二部分工程定位及履行谋划1、 目的市场定位2、 工程定位3、 履行策略4、 鼓吹策略及渠道5、 媒体广告方案6、 履行费用预算第三部分工程定价报告1、 竞争楼盘定价2、 定价指导思想3、 定价
2、方案4、 末尾定价前言1、金仕海岸工程定位：海盐第一个低级次的现代化海景豪宅2、金仕海岸履行策略：(1).海景豪宅笼统定位为中心(2).以广告鼓吹跟公关活动为履行手段(3).以低开高走为定价策略(4).以整合营销传达实践为品牌提升货色3、金仕海岸展开目的：(1).通过专业化的市场履行跟销售把持顺利完成开辟商的销售方案(2).使用本盘的开辟下风，提升秦山房产企业笼统跟中心竞争力(3).为秦山房产今后新楼盘开辟积压现代营销实践跟实践阅历。第一部分市场调研分析1、 中国房地产行业展开情况：房地产业如今处于特不要紧的修正时期。第一是独特公正易近经济增加从集约型向集约型修正，房地产业的增加方法也由范畴型
3、向总量效益型修正。第二是房地产业从纯确实破费型产品转向投资跟破费双重功能的产品。第三在社会主义市场经济系统逐步树破的进程当中，房地产业从要紧靠政府政策调控向依托市场跟本身调理倾向修正，尽管国家跟各级部分对房地产把持仍然比拟严，但如今靠市场、靠运营，靠市场规那么去运营已成为房地产开辟的举动准那么。2、海盐经济及房地产现状：海盐濒临杭州湾，为世界百强县。去年海盐公正易近破费总值已经攻破100亿元，假定按全县常住人口38万打算，其人均GDP已逾越3000美元，人均可布置收入高于嘉兴地区的平均水平。杭州湾跨海大年夜桥的方案树破。在今后的三五年内，海盐的客不雅观展开情况将会有一次巨变。跨海大年夜桥与杭浦
4、、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐的区位下风更为破体的呈现出来。由于遭到经济展开跟大年夜桥树破的双重利好，今年海盐房地产室庐的平均价钞票翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的优良势头。海盐2003年全县20家房地产开辟资质企业商品房施工面积51万平方米(新开28万平方米),开工15万平方米,销售18万平方米,预售24万平方米,销售收入2.8亿元。海盐房地产总体求大年夜于供。3、工程全然情况：金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县低级中学隔街相对，总占空中积为62851平方米，是海盐如今在建的范畴仅次于宜家花城的室庐开辟工程。工程室庐有多层、排屋、小高层，后期推出的多层跟排屋现已销售终了，树
5、破起了优良的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业工程，也是海盐县如今在建待销的第一个小高层工程。金仕海岸小高层室庐建筑面积为37333平方米，市肆建筑面积3496平方米，车库建筑面积3000平方米，小高层共有10幢，朝秦山大道东与环城南路北沿街分布，北4幢，东6幢，每幢共12层，共有260户数，主力户型为三室两厅，面积在100140平方米。小高层如今在树破，估量在今年10月结顶，并于四月份开盘销售。4、工程周边情况：评价：周边有核电新苑跟河干小区两个上范畴室庐小区，加上在建的本工程，该地段正逐步成为海盐城区更生的居住地区之一。1.周边室庐小区分布情况：本案附近有核电南苑、河干小区
6、两个小区。前者为秦山核电站职工小区，共429户，1000多人；后者为海盐经济有效房小区，在1000户左右，3000多人。两个小区全然上属于海盐地区上范畴的室庐小区，合计住夷易近4000多人，居住职员比拟照拟富有2.周边配套情况：海盐低级中学迎面六一幼儿园较近小学较近沿海绿化公园东面小型超市较远娱乐休闲场所较远医院等其他配套较远公交车到达：202路、201路、公管所3路、河干路1路及4路。5、调查统计：本案破足金仕海岸小高层在海盐推出的特不性、时机性以及市场风险性的综合要素的考虑，为能深化分析房产置办客户群体的置办心理跟地区破费理念的差异，我们从海盐武原镇外地中高层破费群体入手，做针对性的定量市
7、场调研义务。仰仗我们多年的谋划阅历跟末尾的针对性调查义务，我们所提出的谋划方案里有确信的科学性跟合理性，存在较强的可行性。一海盐县市场定量调查报告调查时刻：2004-2-292004-3-5调查所在：武原镇节约路、汽车站、城北路、友谊路、新桥路、核电南苑、本案售楼部。调查方法：同类征询卷抽样调查理论发放征询卷：150份接收有效征询卷：126份二全然市场参数a.常住人口及调查年岁群比例：b.埋伏客户购房缘故：c.大年夜众理解楼盘信息的渠道：d.外地先开辟楼盘外地有名度；e.购房人群对车库的需求：f.埋伏客户的职业：g外地人的收入情况：h.置办的小高层要紧动机：i.置办实要紧考虑的要素：j外地人以
8、为公正的价位：k外地人梦想的套面积：l外地人梦想的户型：m外地人能接受的物管费：n购房时要紧听取谁的见解：6、市场调查结果分析：(1).海盐如今房地产市场属于相对充分市场。(2).海盐县小高层室庐处在由观望试探置办的修正阶段进程，小高层视野景不雅观是工程的最大年夜卖点。(3).在工程笼统佳誉度方面，本案次于宜家花园，在笼统鼓吹方面尚有待进一步提高。(4).本案楼盘树破方面方案方案比拟公正，户型格局全然能够满意海盐置办者需求心理。(5).据本次调查，海盐外地65%大年夜众有保值升值的购房心理。海盐二级市场买卖爽朗，说明埋伏市场使房价看涨。(6).通过市场调查跟深度访征询，海盐核电小区职工、老师、
9、店铺运营户、中小企业主以及公司职员是本工程的要紧目的客户群。(7).物业收费有市场按照。通过对调查部分代表性楼盘的物业治理情况，以及对市夷易近物管接受心理的调查得出：海盐外地破费者在物业治理方面有比拟高的希望值，在物业费用方面，价钞票的选择多数在0.4-0.8元左右，占总调查人数的八成。7、工程SWOT分析：【下风分析】(1).展开商是优良口碑的老牌开辟商，有临时房产开辟阅历跟企业有名度。(2).金汇名仕海岸独占海景资源，小高层将为住户带来优良的视野跟风光。(3).本案周边有幼儿园跟中小学，后代就学便利，对目的破费者存在吸引力。(4).金汇名仕苑工程范畴较大年夜，仅次于宜家花城，金仕海岸作为其
10、一部分，能够猎取“范畴效应。(5).小高层是现代都市的意味，本案10幢排开，范畴庞大年夜，抵破费者存在确信新鲜度跟向往感。(6).本案户型方案进深浅，存在紧凑、有效、公正的优点。(7).城南地区少有厂房跟企业，污染源少、情况相对安静，适宜于居住。【下风分析】(1).本案位于城西南，属于城郊结合部，在外地住夷易近不雅观点中，本案地段相对偏僻。(2).周边配套不完美。室庐景不雅观的不均好。楼层跟朝向的差异，带来较大年夜的景不雅观落差。(3).本案外破面方案落伍，缺少品味跟现代元素，开门见山阻碍到楼盘笼统。(4).工程位于城区主干道傍，周边有确信噪音阻碍。【风险分析】1.由于本案是海盐县首个小层高层
11、工程,对目的市场不熟悉,没阅历能够可借鉴。2.来自竞争对手的压力。能够会呈现“枪打出头鸟，营销进程中随意处于的自动地位。3.小高层购房及居住本钞票高，公摊面历大年夜、物业治理费用高。【时机分析】1.城市购房进城以及本县外镇购房现象在海盐逐步增多,扩大了目的破费群。2.海盐支柱产业的展开，外来企业的增加，为工程市场供给更多时机。3.如今海盐房地产市场需求旺盛，全然上供不应求，同时可售楼盘相对少。4.跨海大年夜桥树破将修正海盐都市展开现状，长三角交通枢纽地理下风在促进经济展开的同时，对居住的不雅观点亦会修正，工程市场角度视野能够更广。5.连带本工程，周边已有三个上范畴的室庐小区，加之海盐低级中学。
12、这对本案的市肆来说，存在市场运营近景。1供求简析海盐各楼盘销售情况比拟悲不雅观，空置率较低，拆迁需求、投资需求、改良居住条件购房需求会聚在一起，市场消化才能较大年夜。按拍照关材料统计，2003年9月的商品房空置面积为3万平方米左右，比前年同期增加了15%，这说明供求情况优良，置办需求旺盛。就小高层而言，是一块未被开辟的破费市场，一块大年夜蛋糕，只要攻破破费者对小高层的生疏感跟顾虑心境，就能特不好地赢得市场。2竞争楼盘分析天鸿名都为本案的后期竞争对手，宜家花城为后期竞争对手。在后期的市场调查来看，与本案构成要紧竞争对手为城被新楼盘天鸿名都跟宜家花城。其中天鸿名都一期还未开盘，首期2幢小高层推出能
13、够会到5月份左右。该工程小高层共有4幢，共有240户，户型为三室两厅118平米跟四室两厅134平米两种。工程得房率为80%，绿化率40%。楼层及朝向价钞票差额较少单方差额+50，2-3-4楼+100。宜家花城范畴较大年夜，总占地200多亩，不管是户型仍然物业典范，选择度较大年夜，市场接收才能强，同时工程本身建有优良的配套装备，全体方案好。n宜家花城鼓吹力度大年夜，有名度高，在外地住夷易近意中有认同感，同时是外地政府大力扶持房产工程。宜家花城3期已经开盘，开盘起价为2850元，该期不小高层工程，主力户型为三室一厅,面积在120130平方米。四期小高层工程开盘时刻估量会要推后，总户数也不逾越100
14、户。工程绿化率30%，得房率90%。楼层及超向价钞票差额较大年夜单方差额+100，2-3-4楼+200。第二部分工程定位及履行谋划1、 目的市场定位本案要紧的埋伏破费者特色分析：职业范畴：外地老师、店铺运营户、私营企业主、公司职员以及秦山核电厂职工。心理特色：常出差于大年夜都市，思想不雅观点较新；爱好接受新惹事物，清晰得闭会享受生活。要紧为投资型跟理论需求型客户。在小高层需求型购房者当中，按照心理特色，分为两类客户：一类客户笃定型：买小高层确实是为了买风光，价钞票不是要紧要素会选择712层有好视野的户型。二类客户无奈型：想要小高层风光，但又在乎价钞票；买不到多层房子；为后代买房。会选7层以下或视野景不雅观相对差一点的户型。2、工程定位本案是如今海盐第一个小高层工程，存在标忘性的，而紧靠杭州湾海岸。小高层的呈现是现代都市的一个表征，关于追求都市生活又喜爱情况安静、闭会蓝天海景的人来说，本案是不错的居家选择。从目的破费者的分析来看，本案目的客户群比拟拟而言有较高的文化层次，不雅观点较
