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1、连 江 县 东 湖 片 区 3 5 0 1 2 2 - D H - A - 0 3 地 块规 划 调 整 论 证 报 告公 示 成 果编制时间:2020年05月01目 录一、项目背景二、现状概况三、相关规划对接四、调整诉求五、可行性分析六、结论及建议一、项目背景1.2 项目背景连江县中心城东湖片区A基本单元地块控制性详细规划2018年获县政府批复实施,2020年4月,按县政府工作部 署,东湖镇养生养老福利中心项目拟选址DH-A-03地块建设,地块控制指标为建筑密度30%,容积率0.8,建筑限高12米。 拟落地项目属连江县中心城重要养老配套设施,项目功能以养老设施为主,配套部分办公设施,拟建办公
2、设施以多层建筑 为主,原有地块12米的建筑限高要求无法满足项目的建设需求。为加快项目推进,经县政府研究,在不改变地块用地性质、容积率、绿地率等规划条件的前提下,原则同意将建筑限 高由12米调整为30米,并启动东湖片区350122-DH-A-03地块规划调整论证程序。3拟调整地块二、项目概况2.1 区位分析拟调整地块位于连江县中心城区西北部,距离县城主中心6公里,西靠山岗公路养护站,东邻G104、北宫水库、翡翠湾,区位条件优越。山岗公路养护站蝶泉湾高压塔拟调整地块 西庄村东湖镇区北宫水库G104u现状照片二、项目概况2.2 现状用地拟调整地块占地4.15公顷(约62亩),现状用地为农林用地,整体
3、地势西高东低,高程在75-137m之间。G10490蝶泉湾高压塔137100北宫水库农林用地拟调整地块80755山岗公路养护站 高压塔 拟调整地块 110kv西庄村东湖镇区北宫水库蝶泉湾G104二、项目概况2.3 周边情况周边建设情况:拟调整地块西北侧为山岗公路养护站,西侧有高压走廊,东侧紧靠北宫水库、翡翠湾。西侧有110kV高压线路经过,距离拟调整地块25m。交通情况:拟调整地块东侧紧邻G104,交通条件良好。u现状照片三、相关规划对接3.1 连江县中心城东湖片区A基本单元地块控制性详细规划口 批复情况:2018年7月获连江县政府批复实施口 拟调整地块:拟调整区域涉及A-03地块,总用地面积
4、为4.15公顷,原规划指标如下:地块 编码用地性质用地面积(m)建筑面积(m)建筑密度(%)容积 率绿地率 (%)建筑限高(m)备注A-03社会福利设 施用地4150733205300.835126三、相关规划对接3.2 总结相关规划功能定位规划指标总结连江县中心 城东湖片区A 基本单元地块 控制性详细规划连江县中心城养 老配套设施功能 区建筑密度30%, 绿地率35%, 容积率0.8, 建筑限高12米拟调整区域涉及A-03地块,总用地面积为4.15公顷7四、调整诉求4.1 地块建筑限高调整 拟将原控规A-03地块部分建筑限高由12米调整至30米。原控规指标地块编码用地性质用地面积(m)建筑面
5、积(m)建筑密度(%)容积率绿地率(%)建筑限高(m)A-03社会福利设施用地4150733205300.83512拟调整指标地块编码用地性质用地面积(m)建筑面积(m)建筑密度(%)容积率绿地率(%)建筑限高(m)A-03社会福利设施用地4150733205300.835308五、可行性分析5.1 符合福建省城市控制性详细规划管理暂行办法拟调整地块用地性质、容积率、绿地率指标均保持不变,建筑限高由12米调整为30米,不改变基本单元控制指标,符合“有增有减、总量控制”的原则。控规修改、控规动态维护,应当按照相应的程序进行,确保规划调整的合法性。建筑高度30米建筑高度11米五、可行性分析5.2
6、符合城镇老年人设施规划规范建筑布置要求拟调整地块为社会福利设施用地,调整方案将建筑限高由12米调整为30米,拟建设方案以低层为主(3层),北侧部分建筑高度为30米,主要为办公及配套设施,既符合城镇老年人设施规划规范建筑布置要求,又有利于提升拟建设项目环境品质,调整具有可行性。总平面方案模拟康复中心活动中心 10建筑高度30米建筑高度11米五、可行性分析5.2 符合福州市建筑风貌导则高度层次要求拟调整地块局部布局办公设施,建筑高度24米以上。符合福州市建筑风貌导则“建筑高度在24米以上的建筑连续布局,相邻两层次高度之间差值应不小于15米,且最高高度建筑不少于2栋”的要求。建议30米高度建筑控制在
7、5栋以下。总平面方案模拟康复中心活动中心 11五、可行性分析5.4 符合电力设施保护条例管控要求拟调整地块西侧距离110kV高压线路均不小于25米,符合电力设施保护条例管控要求,项目建设具有可行性。25米12五、可行性分析福建省城市规划管理技术规定5.3 日照分析可行根据省市城市规划技术管理规定,老年人居住建筑的居室冬至日的有效日照不应低于2小时。调整方案满足省市城市规划技术管理规定的要求,拟调整具有可行性。福州市城市规划管理技术规定冬至日日照时长五、可行性分析5.4 地形地貌可行性拟拟调整高程在75-137米之间,建筑限高由12米调整为30米,对整体风貌未造成影响,调整具有可行性。u高程90
8、7513710080u坡度14五、可行性分析5.4 景观风貌可行性拟建设项目采用山地式建筑形式,不影响周边山体景观风貌,有利于改善104国道沿线景观风貌,调整具有可行性。总平面方案模拟15五、可行性分析5.5 五线可行性 道路红线:未涉及城市绿线控制要求 。 城市黄线:未涉及城市黄线控制要求 。 城市绿线:未涉及城市绿线控制要求 。 城市蓝线:未涉及城市蓝线控制要求 。 城市紫线:未涉及城市紫线控制要求。 拟调整具有可行性。16五、可行性分析5.6 道路交通可行性调整方案不改变原控规确定道路红线宽度及出入口设置,调整方案具有可行性。17电力工程规划图给水工程规划图燃气工程规划图五、可行性分析5
9、.7 市政公用设施可行性调整方案未改变片区人口规模,原有控规配套设施可满足需求,调整方案具有可行性。污水工程规划图18六、结论与建议6.1 结论 调整程序符合福建省城市控制性详细规划管理暂行办法的相关要求,调整具有可行性; 调整方案建筑限高符合城镇老年人设施规划规范等规划规范的要求,并且有利于104国道沿线景观风貌的塑造,拟调整具有可行性; 调整方案未改变片区人口规模,原有控规配套设施可满足需求,拟调整具有可行性; 调整方案未改变五线控制要求,拟调整具有可行性; 调整方案不改变原控规确定道路红线宽度及出入口设置,调整方案具有可行性; 拟建设项目后期应做好总平面方案深化工作,并通过相关部门审查审
10、批后,方可实施建设。综上,调整方案具有可行性。六、结论与建议6.2 建议原控规指标地块编码用地性质用地面积(m)建筑面积(m)建筑密度(%)容积率绿地率(%)建筑限高(m)A-03社会福利设施用地4150733205300.83512拟调整指标地块编码用地性质用地面积(m)建筑面积(m)建筑密度(%)容积率绿地率(%)建筑限高(m)A-03社会福利设施用地4150733205300.83530六、附件21评审会专家意见专家意见回复:【回复1】已根据意见修改,补充地块山体地形地貌分析;【回复2】已进一步对接电力设施保护条例管控要求;【回复3】已根据意见修改,补充对接福州市建筑风貌导则高度层次要求。六、附件附件一22六、附件附件二23