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1、第一章 工程所在区域概况 一、 区域商业环境1餐饮、娱乐：南坪地区的餐饮、娱乐设施主要分布于南城大道片区，规模大都在100M2左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、娱乐的租价约为5060元M2月，虽然目前经营状况不错，但该路段由于车位问题一直较难吸收大型餐饮进驻。工程所在工贸片区餐饮、娱乐业并不兴旺，如果步行街的延伸段以及工程门前广场能够修建，本工程的裙楼局部将有可能吸引品牌餐饮、娱乐进驻。2金融机构：南坪的银行证券等金融机构主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路靠近转盘处，而规模在100M2以上的集中在南坪西路，这主要与长期以来南岸区的商业分布有关，而目前这种状况已随
2、着区域城市建设不断改变而改变。本工程工贸片区商务环境尚未形成，但区域的未来开展：步行街的延伸段、门前广场的修建以及会展中心的建成将使商务气氛逐步形成，工程裙楼局部将有可能吸引金融机构进驻。3专业市场：南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。所在区域交通便利，人气旺利于专业市场的开展。专业市场的经营规模较大，其经营场地主要为租赁。据了解，新建物业金信大厦裙楼为医药市场，正扬大厦裙楼为一信精品主要经营家私布艺等。本工程可根据该片区近两年开展状况和工程自身特点引入不同类别但利于工程形象和销售的专业市场。4大、中型百货商场、超市：南坪地区的大、中型百货商场、超市主要集中于步行街和南
3、坪西路上，另有重百商场、商社电器、晶都商场等。所在区域商业较为浓厚，人气较旺。工程所在地虽紧临南坪西路，但由于该片区商业不兴旺那么显得较为冷清，需在推广中改变这一状况。整体来看：区域内商业分布较为集中，同时有逐步向外开展的趋势。工程位于目前南坪商业中心的外围，周边商务办公环境较好。具有潜在的商业价值，在推广中应注重工程形象和区域气氛的营造。二、区域物业供给现状：区域内供给物业以住宅为主、单体楼为主、中低价格为主，销售状况普遍较好，但总体产品品质不高、配套设施极不完善，同时物业管理效劳较差。商务方面，专业写字楼存在同样的问题综合质素不高、配套设施不完善和物业管理效劳差、建筑形象差等等，且写字楼供
4、给较少，价格相对较高。客户购置写字楼的积极性尚未得到激发，本工程应抓住这一市场空白点，走高质低价路线，在效劳、大楼外观以及公共区域包装等方面尽可能做到位、做精细。三、区域需求趋势：1重庆市经济技术开发区地处该区域，同时该区域旅游业、房地产业、餐饮娱乐业等已开展迅速。近几年的时间里，南岸区已陆续进驻以上相关行业的企业和办事处，写字楼市场具有较大的需求空间。2由于目前供给中的写字楼从形象档次及软、硬件配套上均较为落伍低档，整个南岸区写字楼的有效需求未到达饱和，因此南岸区写字楼市场供给有一定的空缺。3在对消费者的调查中发现：一定量的客户对购置写字楼的认识不够，认为写字楼只需地段好，交通便利就足够了。
5、而当一些拥有较完善的配套，办公场地优越，物管好的写字楼出现的时候，又因为价格太高而只能驻足观望。在这局部人当中多为中小型企业主。同样说明该地区写字楼市场的有效需求大于有效供给，对于本工程的营销有较大支撑。4步行街的建成使用，鹅公岩大桥及重庆外滩的通车，百盛、麦德龙等商家的进驻以及经济技术开发区的迅速开展，使南岸区逐渐成为主城区最大的商圈之一。旅游业、房地产业、餐饮娱乐业的迅速崛起都无疑将扩大市场有效需求，尤其是对中高档写字楼市场有一定的促进作用。第二章 工程概况 一、 工程规划情况本工程地处南岸区南坪开发路，北临工贸大厦；东望南坪北路，紧临规划中的门前广场及步行街延伸段；西面为开发路及规划中的
6、大型住宅小区世纪名苑；南靠正扬大厦。地块呈长方形，地势平坦，利用率较高。距南坪繁华商业中心举步之遥，交通极为便利。二、工程经济技术指标n 占地面积：7200平方米n 总建筑面积：36023平方米n 裙楼总建筑面积：9195平方米；裙楼每层面积：3065平方米；n 塔楼总建筑面积：26828平方米；塔楼标准层面积：1049平方米n 公摊：19塔楼局部, 大堂及其他公共局部的分摊面积未计入n 总户数：172户按照未修改户型分割n 总层数：28层n 容积率：.n 建筑密度：4243三、 工程建筑规划现状n 工程通过规划批准的地上建筑物地上总高为123米，地下1层、地上27层n -1层为车库和设备用房
7、，面积为2960平方米车库可停放50辆车n 地上裙楼有3层，层高为5.1米，每层面积为3065平方米n 第4层4.2米，第3层的屋顶成为第4层的观景平台，平台面积为2240平方米，内部面积为1090平方米，可用做休闲娱乐场所。n 第5层层高6.15米，面积为1170平方米转换层n 第6层层高3.45米，面积为1050平方米n 7-27层层高均为3米，7-23层每层面积为1050平方米，共计16800平方米n 工程现共设4部电梯，塔楼3部，裙楼1部，全部为升降梯，裙楼并未设置扶梯。本章小结：从工程现状来看，无论是区位、产品还是配套都不具备与市场供给楼盘相抗衡的能力，需要寻找差异化的突破口对工程进
8、行改造方能推出市场。第三章 工程SWOT分析 一、工程优势S分析1.交通便利距离工程较近的南岸区商业中心步行街、南坪西路及转盘上有通往各主城区和郊县的公交车，交通较为便利。2.周边气氛 工程周边商业气氛较浓，如扬子江酒店、工贸大厦以及商业逐渐旺盛的南坪西路。3建筑景观工程第六层以上，视野开阔，景观质素较高。4建筑外立面工程外立面以简洁、现代的风格设计，在南坪地区较具标志性。二、工程劣势W分析1. 区域内商务气氛尚未形成由于会展中心、门前广场、步行街延伸段以及浪高凯悦大厦尚未建成，该地段虽车流量较大，但人气不旺除各种会展期间，目前商务气氛尚未形成。2工程形象较差工程工程已停工较长时间，在许多人心
9、目中有烂尾楼之嫌，工程形象较差。3户型单一工程的户型仅103M2和150M2两种，不能适应目前市场需求。4资金方面由于本工程暂未向银行贷款，所以后期资金压力相对较大。针对以上工程劣势，在营销上应着力营造良好的商务气氛并聚集人气，产品应根据市场需求进行调整。三、工程市场时机O分析1经济大环境中国已正式参加世界贸易组织，西部大开发重庆作为西部重镇，宽松的投资条件和良好的投资环境必然吸引外来投资，将会带来写字楼需求的膨胀，这对各主城区都充满了较好的开展时机。2片区规划该片区已在工程周边规划了促进商务气氛形成的建筑，如在建的会展中心、待建的门前广场以及浪高凯悦大厦。3. 南岸区写字楼物业低水平开发带来
10、的竞争时机通过本司市场研究部的调研结果，南岸区的写字楼开发水平普遍较低，且有很多为住宅转换而成商务楼，从硬件配套、效劳功能、形象档次等方面均较为落后。但各类企业对现代、专业的写字楼办公环境的需求却依然存在，给本工程在细分市场、寻求市场切入点创造有利时机。4重庆市写字楼市场同质化现象严重，有利于本工程营造差异化产品市场空间。5价格优势如本工程采用“低首付、低月供如首付一万、月供500元的按揭方式，高性价比的价格优势将对本工程寻求市场切入点创造又一有利时机。四、工程市场风险T分析1市场竞争由我司市场调查研究报告可以看出：与工程形成竞争的物业或者是价格或者是地段优于本工程，工程在推广中将面临剧烈的市
11、场竞争。因此需树立鲜明的市场形象，使工程在市场竞争中领先于对手从而赢得市场。2本钱风险工程在推广过程中假设本钱控制不当，将导致销售价格居高不下，在市场竞争中处于不利位置，工程要控制销售价格需进行严格的本钱控制包括：工程改造投入本钱、营销推广本钱等方面。3时机风险本工程最终要确定一个市场定位，本身就带有一种时机本钱在里面，选择一种市场细分，必然产生放弃另一种市场细分所带来的时机风险。本章小结：工程的市场时机主要表达在商务方面，决定了工程的市场定位将向商务靠拢。在推广中应扬长避短，强势树立工程鲜明的势场形象，进而通过全方位的产品形象包装和营销推广赢得市场认同。第四章 工程市场定位 一、工程功能定位
12、为纯商务公寓本工程位于南岸区工贸片区,据市调结果，该区域适应商务的开展，我司特建议工程定位于纯商务公寓：1工程自身建筑因素决定了以纯商务写字楼定位的必然性n 工程公摊率目前为19%，但此公摊并未将大堂、商务中心等公共配套局部计算在内，而最终的公摊必将大于20，同时也将大于普遍单体高层住宅定位物业的公摊。而作为商务，20或高一点属正常公摊。n 户型单一，即使修改后作为住宅仍难与临近的小区工程相竞争，不如退而以商务为主导，同时也是抓住了市场空白点。n 工程自身设计上有作为商务定位的根本条件：如大堂、电梯、走道等公共局部。通过装修和包装能够到达较好的商务形象。2区域现状n 据纬联公司市场研究中心数据
13、显示，由于南岸区房地产市场在近几年的迅猛开展，带来了该区各类物业综合质素的提升，同时也使南岸区单体高层或双塔以定位住宅的物业普遍销售缓慢，现大多转为商住定位。n 本工程为28层的单体高层，如果以住宅定位，目标客户群体必将被该区的各类质素、性价比高的小区物业如青青佳苑、骑龙山庄等所分化，导致客源严重流失。3区域开展前景是定位于商务的根底n 工程所在地的工贸片区是南坪地区规划中的商务区域，待建的门前广场、步行街延伸段、浪高凯悦大厦以及在建的重庆市最大的会展中心都将促使该片区的商务气氛逐渐形成。n 工程所在工贸区域，同时紧临重庆市国际会展中心和经济技术开发区，区域商务开展前景较为乐观。4工程商务定位
14、有其潜在的市场空间是其定位的重要决定因素n 重庆做为中国西部重要中心城市，正以其难以估量的投资价值与商业价值为全球所关注，将吸引国内外大量知名企业向重庆聚集，大量企业的进驻将刺激重庆写字楼市场的开展； n 南岸区商务写字楼开展相对滞后，但通过市场调查南岸区商务租赁市场较为兴旺，潜在客户群量较大。n 工程所在区域，紧临重庆的经济技术开发区，大量企业先后进驻于此，商务定位市场前景较为广阔。n 工程毗邻几大专业市场，他们对其商务办公场地和商场都有一定的需求。 二、工程市场形象定位1目前写字楼市场对商务公寓的形象定位主要有如下几种：n “商务大厦最常用的代表写字楼定位的称谓。n “CBD商务公寓 “CBD英文Central Business Distrct的缩写，即中央商务区。地处大城市较为核心的区域，集中了大量的金融、商务、效劳机构和商务办公、酒店和公寓等齐善的功能设施，区域具备便捷的交通、通信等现代化根底设施和良好的商务环境，便于开展大规模的商务活动。“CBD最大优势在于其地段，如纽约的曼哈顿、香港的中环、东京的新宿等。目前重庆还不存在真正意义上的中央商务区，“CBD商务公寓在重庆
