如何撰写工业用地可行性研究报告

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1、如何撰写工业用地可行性研究报告 如何撰写项目可研报告中“风险分析”。 对于一个项目而言,风险管理的目标是使项目获得成功,为项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本,避免损失和浪费,最大限度地减少或消除外部的干扰,使项目顺利投产并效益稳定。在项目决策阶段应考虑的风险包括：投资环境风险、地质风险、设计和技术风险、资源风险、市场风险、原材料风险、布局安全风险、工程建设风险、人力资源风险、资金风险、汇率风险和不可抗拒力的风险等。在财务评价中,应对各种风险因素对财务评价指标的影响进行不确定性和风险分析,包括盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析和决策树分析等,对风险因素应按照一定的方法进行识别，分析

2、风险因素对项目目标的影响，进行风险等级分类，评估风险的影响结果,并根据不同类型风险的具体特点,提出具有针对性的风险规避对策 如何分析项目可行性研究报告中的融资方案 分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境,面对国内国外两个市场,解决好项目前期工作中的融资问题,需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。华经纵横整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下: 一、项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式。 二、若采取公司融资方式,则需说明： 公司近几年的主要财务比率及其发展趋势、权益资本是否充足。若不充足,

3、如何扩充权益资本。建设期内公司提现投资的可能数额，若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施。原股东对这些设想持何态度。债务资金占多大比例。公司既有的长期债务及资信情况、所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等; 三、若采取项目融资方式，则需说明： 权益资本的数额及占总投资的比例,各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告）、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同； 四、无论采用何种融资方式,当使用政府直接控制的资金渠道时,要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权

4、保证分析。 如何撰写项目可研报告中“经济评价”。 经济评价华经纵横整理如下: 经济评价是从资源配置的角度来评价项目，所涉及的是资源使用是否合理的问题。经济评价包括微观和宏观两个层次,微观层次的经济评价即项目层次的经济评价,其理论基础主要是根据微观经济学的有关均衡、支付意愿、消费者剩余、机会成本等理论推导出反映项目所处特定区域的资源“真实经济价值”的影子价格体系,评价项目在特定区域的微观层次的资源优化配置状况。宏观层次的经济评价,应从项目的宏观区域经济影响的角度,重大项目应从整个国民经济的角度，评价项目对影响区域及整个国民经济的资源配置,如对区域产业结构升级的影响、对培养区域拳头产业的影响、对国

5、家经济安全的影响、对提高国际竞争力和发展民族经济的影响,对区域之间经济平衡发展的影响等。 如何撰写项目可研报告中“财务评价”。 财务评价华经纵横整理如下: 一、项目投资现金流量预测 根据有无对比的原则，根据项目的产品方案、建设规模、工艺技术方案等要求,对项目投资可能产生的现金流量进行估算: 1、项目投资估算，包括设备购置、安装、土建工程及其他工程费用，生产前的各种资本支出和流动资产投资； 、产品销售收入或项目提供的服务营业收入预测; 3、项目在运营期内的各种运营和维护费用预测，根据估算及预测结果,得出投资方案的现金流量。 二、投资方案财务评价 根据项目投资方案现金流量预测结果,编制固定资产投资

6、估算表、流动资金（周转资金)估算表、主要产出物与投人物价格表、单位产品生产成本表、固定资产折旧表、无形资产及递延资产摊销估算表、经营成本估算表、销售收入及销售税金计算表等辅助报表,并在此基础上编制项目投资现金流量表,计算各年的息税前利润，评价项目投资的财务盈利能力，进行投资决策。 三、融资方案财务评价 对于投资方案财务评价可行的项目,应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。投资方案分析的对象是项目本身，融资方案分析的对象则是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是项目本身设立的项目公司,就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括： 1、根据融资主体的资产负债结构及信用状况等因素，

7、分析各种可能的融资渠道和融资方式； 、根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况,分析应采用的财务杠杆水平,进行财务杠杆分析,选择资产负债结构比例及融资方案; 3、根据融资方案，计算融资成本,编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析； 、计算所得税后现金流量,评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影； 5、进行融资主体的债务清偿能力分析。 如何撰写项目可研报告中“环境和社会影响评 价”。 环境和社会影响评价华经纵横整理如下: 一、环境影响因

8、素分析 环境影响因素分析应以法规、三废排放标准为基础进行影响因素的识别和分析，在环境背景调查的基础上,分析项目的实施对当地环境的影响，主要目的是： 1、就项目对自然及人类居住地所造成的环境影响后果进行全面、综合分析; 2、研究了解项目的各个方案新增的环境影响的范围和程度； 3、把环境保护法规的要求纳入可行性研究中； 4、确定减轻消极的环境影响和增加有利影响的措施； 、对各种需要进一步研究的环境问题进行分析； 、对各种环境影响进行必要的定性和定量分析研究,确定项目方案在环境方面的主要优缺点。 二、社会影响评价分析 按照世界银行等国际金融组织的要求,在可行性研究阶段应进行项目的社会评价，分析项目为

9、实现国家和地区的社会发展目标所作的贡献及影响,以及项目与社会的相互适应性。主要内容涉及人口、就业、移民安置、公平分配、文化历史、妇女、民族宗教、居民生活水平和质量、社会基础设施等,评价的重点是项目周围社区,同时还应考虑项目对技术进步、节约时间、促进地区和部门发展、改善经济布局和产业结构等的影响。评价指标包括就业效果、收入分配效益、资源节约指标、公平分配、扶贫效果、妇女参与、机构发展和持续性等。 如何撰写项目可研报告中“项目组织与实施计 划”。 项目组织和实施华经纵横整理如下: 一、项目组织与管理 高效、精简的项目运作组织和合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的重要条件

10、。要根据生产工艺技术特点、设备管理、生产组织和产品市场销售规划，设计出合理的组织机构,并建立相关的管理制度、组织设置主要取决于项目规模、类型以及发展策略、政策,以及项目建设期和经营期的需要和条件,并应考虑以下因素：项目和企业的组织机构应以最佳协调和控制全部项目的投人物为目的,保证项目的运作、组织机构的设置构成项目投资和生产成本的一部分,应明确相关费用和成本，组织机构应是动态的，根据项目的发展而能够不断调整。 一般工业企业的组织机构可分为三个层次。即最高管理层，负责项目长期性计划、预算、协调和控制；中间操作层,负责项目的具体运作，如生产组织、销售、财务管理等、监督管理层，负责监督日常的经营活动。

11、 二、项目实施计划 项目实施计划编制的目的是确定项目实施的具体时间进度安排,并分析对工艺技术及财务的影响，以保证项目的顺利实施、实施计划的编制，包括项目进度安排、施工组织等，项目实施计划的制定过程，应按每一阶段所需的资源和活动时间,确定实施的各阶段,确定项目必须执行的现场内外工作的类型，确定工作任务的逻辑顺序，考虑完成每项任务需要的时间，编制分时间阶段的实施进度表。 三、人力资源配置 项目的人力资源配置是确保项目成功实施的关键、可行性研究要提出项目对各种技术、管理人员的需求,包括不同层次的管理监督人员、工程技术人员、熟练和非熟练工人等，在配置人员时，必须充分考虑项目所在国的劳动立法、劳动条件、

12、定额、薪金、保险、职业安全、卫生保健和社会安全等因素。可行性研究对项目不同阶段的人员配置编制定员表,对人力资源的来源进行分析，制定招聘计划和外聘专家人数,并制定人员培训计划,进行人力成本估算。 如何撰写项目可研报告中“工艺技术方案”。 工艺技术方案华经纵横整理如下： 一、工艺技术方案的设计及评价 可行性研究中,应根据产品的质量、品种要求及原材料等投人物特点,结合“三废”的排放标准等生态和环境要求,根据先进性、可靠性及经济性的要求,对各种工艺技术路线进行设计和选择、可行性研究阶段的工艺技术方案设计,主要是概念设计，相当于我国目前的“初步设计”，提出工艺技术设计初步方案,并对工艺路线的技术方案进行

13、评价、设计及评价的原则为： 1、先进性原则:采用的技术在产品水平,工艺水平和装备水平三方面都具有先进性; 2、适应性原则:采用的技术要考虑符合建厂国家和地区的资源条件，适合当地的人才素质、技术层次要适合当地经济技术发展的实际水平； 3、安全可靠性原则:采用的技术应是成熟、可靠、安全的，对操作人员和环境没有危害或不利影响； 、法规适应性原则：采用的技术应不违反当地政府法律规定和发展规划及有关政策。技术评价的方法主要有：对比表格法、价值工程法、综合费用效率法、盈亏平衡点法、设备寿命周期费用法、损益法等。 二、工厂布置 在确定工艺和生产过程,并最终确定了生产设备和投人物清单后,要根据工艺要求和厂址条

14、件,合理布置各个生产车间和公用设施及服务设施,并绘制出以下图表: 1、工厂总平面布置图：主要构筑物和建筑物等大型设备、道路、铁路和其他运输设施、各种公用工程和服务设施的位置; 2、生产线示意图:生产的流程、设备、几何尺寸、位置和空间要求; 3、材料流程图：表明材料流程、公用设施、排放物，以及中间产品和最终产品在工厂各部分之间的流程; 、运输路线图。公用设施管线、消耗、联系通讯设施的最终实物分布图。 如何撰写项目可研报告中“建设条件和厂址选 择”。 建设条件和厂址选择华经纵横整理如下: 一、原材料供应等建设条件 生产所需的基本原材料的来源、成本及供应的稳定性是决定项目规模和经济效益的关键因素之一

15、。因此,可行性研究必须详细分析所需的材料的来源、数量、质量、供应年限、成本，以及运输方式、能力和费用，必要时还要进行多方案的分析。 原材料的选择主要取决于项目的技术要求及原材料供应市场的状况，但其决定因素应是环境因素，如资源的枯竭、污染问题以及项目目标(如最大限度地降低供应风险和投人物的成本等)、通过分析原材料的需求量、来源、成本和风险等关键问题，根据生产规模和工艺技术指标，划分原材料的种类,确定需要量，研究可能的来源并进行费用估算。 可行性研究中还要考虑燃料、运输、社会文化、政策、法律环境等其他建设条件。 二、厂址选择 厂址选择是否合理直接影响到整个项目的成败,项目前期的各阶段都会涉及到厂址问题：投资机会研究阶段仅从地理上大致考虑厂址的位置、预可行性研究阶段是选点,即按照建厂条件，选定一个合适的地区、在可行性研究阶段则应是定址，即通过现场地质勘探,收集分析