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1、 房地产开发与经营与管理考前辅导（四）很明显，投资者在选择投资时机时，假如其他条件都一样，他确定会选择收 益的投资方案。但在大多数状况下，收益并非的评判标准，还有很多其 他因素影响投资决策。风险就是影响房地产投资收益的一个重要因素。 141 房地产投资风险的根本概念 1411 风险的定义 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间 的差异，进而也就可以计算猎取预期收益可能性的大小。图11所示的A、B、 C三项投资，C的风险、B次之、A最小。 例如，物业l为写字楼工程，2022年末价值为1 000万元
2、，估计2022年末价值为1100万元的可能性为50、为900万元的可能性为50，则2022年该物业价值的标准方差为10；物业2为保龄球场工程，2022年末价值为1 000万元，2022年末价值为1 200万元的可能性是50、为800万元的可能性为50，则2022年该物业价值的标准方差为20。因此可以推断，物业2的投资风险大于物业1的投资风险。 当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益 低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种状况更为投资者所重 视，尤其是在投资者通过债务融资进展投资的时候。较预期收益增加的局部通常被称为“风险酬劳”。 1412 风险与不确定性
3、 风险和不确定性有显着区分。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动经常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均 值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。 但假如说某大事具有不确定性，则意味着对于可能的状况无法估量其可能性。在这种状况下，对将来投资收益的估量就应当是定性的而非定量的。尽管有时人们会使用懊悔值矩阵法或评分综合评价法等。 1413 风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮忙投资者答复下述问题： (1)预期收益率是多少，消失的可能性有
4、多大? (2)相对于目标收益或融资本钱或时机投资收益来说，产生损失或超过目标 收益的可能性有多大? (3)预期收益的变动性和离散性如何? 由于风险分析的数学方法较为简单，考虑到编写本书的目的，本节仅对房地 产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进展简洁介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，我们将在本书的第7章进展适当介绍。 房地产投资的风险主要表达在投入资金的安全性、期望收益的牢靠性、投资 工程的变现性和资产治理的简单性四个方面。对详细风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益 产生影响的因素。通常状况下，人们往往把风险划分为对市场
5、内全部投资工程均产生影响、投资者无法掌握的系统风险和仅对市场内个别工程产生影响、可以由投资者掌握的个别风险。 142 系统风险 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易推断和掌握，如 通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。 1421 通货膨胀风险 也称购置力风险。是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购 买力降低给投资者带来的风险。由于全部的投资均要求有肯定的时间周期，尤其 是房地产投资周期较长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀 风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购 买力风险。不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗 物业，都面临着由于商品或效劳价格上涨所带来的风险。以固定租金方式出租物 业的租期越长，投资者所担当的购置力风险就越大。由于通货膨胀将导致将来收 益的价值下降，所以，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上 担当了原来应由租客担当的风险。 由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，因此房地产投资者特别重视 此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率，来降低该风险对实际 收益率影响的程度。但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不 是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
