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1、浅谈高档住宅小区的管理模式 1.绪论1.1选题背景及意义随着我国市场经济的不断发展，物业管理开始逐渐发展并成熟起来，不少物业公司为打响自己的品牌，开拓市场，也开始不断创新引进新的服务模式。在发展过程中，容易存在诸多问题。而当今是个崇尚品质与舒适的时代，消费者在选择商品房时除了关注楼宇的硬件配套设备以外，对于与今后生活品质息息相关的软性物业管理服务更是关注有加。为此，很多房地产开发商也费尽心力在提高地产项目硬件设施的同时，努力追求提高物业管理服务品质，所以针对高档小区，物业公司必须提供不一样的与之配套的高端服务。这就需要提升自身的良好服务，以及强化高端物业的管理。住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区
2、的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。随着住房制度和改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性，人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服
3、务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。2.高档住宅小区的定义高档住宅小区一般是指由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。高档住宅小区，又指建筑造价平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受减半征收契税的优惠政策；其他住宅为普通住宅。高档住宅和非住宅就是收取3%的契税，普通住宅收取1.5%。高档住宅也就是一般说的非普通住宅，一般来说包括别墅和公寓，具体来说面积一般都大于144平米，容积率都小于1。别墅是指在郊区或风景区建造的园林式住宅，一般拥有独自的私家车库、花园、草
4、坪、院落等。高档公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化，商业服务以及物业管理等配套设施。3.物业管理在中国的发展3.1中国物业管理的现状物业管理在世界上出现都比较晚，现代物业管理在中国只不过短短二十余年历史，中国的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化
5、，一天从招投标的三化一体的物业管理模式。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。如何应
6、对这些变化，并使得物业管理真正成为现代服务业的标杆，这不仅需要物业管理行业本身改变服务能力，更需要整个社会的大力协助。在中国城市化、市场化迅速发展的今天，作为新兴的服务业物业管理对城市化、规模化、规范化起着越来越重要的作用，而高档住宅小区的不断增多，无疑为物业管理的迅速发展提供了平台，当然随之而来的是不断的挑战。3.2中国物业管理发展的方向近年来，我国物业管理企业如雨后春笋，迅猛发展，展现了这一新兴产业的生机与活力。不少知名学者都指出，物业管理这一行业的前景很好，大有可为。在我看来物业管理的发展，离不开这两方面：专业化物业管理的专业化发展有两重含义：一是横向的专业化，它是根据服务的客体不同而划
7、分的，物业管理公司被划为服务于不同专业类型的企业或组织；二是纵向专业化，它是物业管理主体的各项具体业务由各专业服务组织来承担。在充分竞争的市场中，没有一家企业能够涵盖所有的业务范围，这为各专业物业管理企业提供了生存空间。横向专业化有利于不同的物业管理公司专著地服务不同的服务对象，做自己最擅长的事，在展开熟悉的领域内将业务做精，做细，做出特色。物业管理企业杂追求做强做大的同时，还要在做精、做细上花大力气，下真功夫。纵向专业化有利于降低交易费用。交易费用是买卖商品或劳务时除价格以外的费用。物业管理公司决定自己是否拥有专业服务队伍，其主要依据是交易费用的比较。寻找委托各专业服务公司花费成本，这是市场
8、交易费用，企业内管理、协调各专业队伍的成本则是企业内部的交易费用。创新服务，延伸业务范围从目前的现实情况来看，物业管理行业仍然属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，物业管理行业的这一特点无法改变。但是，通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业管理行业仍将会出现新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业管理企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业管理行业向上可以发展咨询服务和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。3.3中国物业管理的需求随着中国经济的迅猛发展，物业管理的需求和物业管理专业化的存在是不
9、匹配的，一方面，经济大发展、城市化进程加快，对物业管理的需求越来越多，一方面，由于物业管理发展的不完善和教育的滞后，物业管理远远跟不上需求。也因此，可以看出作为有“朝阳产业”之称的物业管理在中国是大有作为的，如何在中国这个大市场上立足，成为优秀服务业的代表，成为所有高档住宅小区争相聘请的物业管理服务公司，是每一个物业管理公司应该设身处地考虑的问题。在这一点上，龙湖集团作为重庆物业和房地产的标杆产业，能够给所有物业管理公司一个启示。4.高档住宅小区的物业管理需求一般来说，高档住宅小区内的业主们需求更高，需要的服务更为多元化，这是因为高档住宅小区内的设备更为先进，环境更加优美，造价更加高昂，而且由
10、于里面的业主大多经济实力较为雄厚，文化素质与社会地位也较高，他们需要真正到位的服务，同时他们也能付得起高昂的管理费，但前提是，物业管理必须达到他们的要求，这不仅需要物业管理公司具备良好的文化氛围与服务意识，更需要一支能理解公司文化、严格执行公司规定，搞好服务的队伍。团队在这个过程中显得尤为重要。物业管理的核心价值体现在服务和业主的满意度上，毋庸置疑的是，能入住高档小区的物业公司都具备了优良的传统和高水平的服务，而如何实行有效的物业管理模式，以达到业主的满意度，是物业管理公司必须首先制定的既定策略。5.高档住宅小区的物业管理以海南绿城清水湾为例海南绿城清水湾项目位于清水湾旅游度假区东侧，北靠九所
11、岭森林公园，南临南海陵水湾与南湾猴岛旅游区遥相呼应，东界新村镇和新村港范围，海岸线东西长约2.4公里，南北纵深最窄1.6公里，整个地块形状较为方正。本项目总占地面积327.19公顷，其中高尔夫用地78.78公顷，旅游及商住用地248.41公顷，设计居住区总建筑面积148.53万万平方米，计划可居住人口规模约0人。项目主要产品有酒店式公寓、高档别墅、会所、威斯汀酒店、酒店式别墅、公寓、高尔夫、高尔夫会所等，形成内侧以高尔夫景观、外侧山景、海景三大观景为核心的设计理念，是集旅游观光，休闲渡假于一体的热带滨海旅游渡假区，项目分四期开发，开发周期约为8年。一期已经进入动工开发阶段，规划产品有：高档别墅
12、、U型海景公寓、威斯汀酒店、高尔夫、会所等。公寓总建筑面：163214，地上114880；地下48334；酒店总建筑面积7，地上50000，地下2。而物业管理公司则是绿城集团自己旗下的绿城物业，公司致力于绿城园区生活服务体系的建设，绿城园区生活服务体系研究课题已于5月顺利通过国家住建部验收，标志着绿城园区生活服务体系将房产品开发理念率先从“品质房产”营造转变成为“品质生活”创造，对于开拓物业管理的服务领域，加快服务业发展具有积极意义，从研究层面奠定了体系在全国推广的理论基础。目前，公司已在交付住宅项目全面实施绿城园区生活服务体系，以更好地帮助业主尽享品质生活、实现理想居住的梦想。同时，公司为绿
13、城在建、新建项目提供系统的体系构建顾问咨询服务。来，公司秉承绿城集团“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，为广大业主提供亲情化和充满人文关怀的服务。公司荣获“中国优秀物业服务企业服务规模TOP10”第二名，荣获“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”第二名，荣获“综合实力百强企业”第五名。荣获“综合实力百强企业”第二名和“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名。荣获“中国物业服务百强企业服务规模TOP10”、“中国物业服务百强企业服务质量TOP10”第二名、中国特色物业服务领先企业”第一名，连续第三年荣膺“中国物业服务客户满意度”第一名，跃居“中国物业服务百强企业”第二名，品牌价值达11.
14、14亿元。公司所管楼盘被评为全国物业管理示范住宅小区/大厦23个，被评为省级物业管理示范住宅小区/大厦36个，被评为市级物业管理示范住宅小区/大厦79个。业主满意率达95%以上，实现了社会效益、经济效益和环境效益的“多赢”。服务改善生活，服务创造价值。成长历程，绿城服务集团以“为员工创造平台，为业主创造价值，为城市创造美丽，为社会创造和谐”为企业使命，以日臻完善的人文、亲情管理，先进科学的服务理念，致力于打造成为“中国最具完整价值的生活服务商”和“中国最优秀的物业服务企业”，为物业服务行业的健康快速发展做出新的贡献。而对于绿城清水湾这样一个高档的住宅小区，只有具有先进管理理念的优秀物业管理公司
15、才能使在业主拥有高档的住宅条件以外还能享受到与之匹配的高级服务。5.1提升物业管理品牌形象物业管理的发展，可以说是伴随着房地产而发展起来的，在企业中有一句话显得很重要：一流的企业做标准，二流的企业做技术，三流的企业做产品，在社会经济大发展的今天，物业的发展必须遵循一条规模化、专业化、标准化、品牌化的道路前进，而对于入住高档住宅小区的物业管理公司来说，做标准、做品牌显得尤为重要。提升品牌知名度品牌与物业管理的关系品牌是企业的无形资产，是企业赢得市场的宝刀，它能帮助企业在市场竞争中脱颖而出。它是对承诺兑现的程度体现，是长期让消费者满意的硕果回报。它既是企业过去成就的凝聚，也是企业进一步发展的起点。
16、物业管理品牌，是由物业管理企业品牌和物业服务品牌构成的，它应该具备三要素：知名度，美誉度和对客户的忠诚度。浙江绿城发展到今天之所以成为行业中佼佼者，其中一个重要因素就是依靠品牌效应。但是创建一个品牌显然不是一蹴而就的，它更需要一个长期而漫长的过程。物业管理企业必须运用自己独特的经营理念、先进的管理服务模式、崭新的企业运营机制、高瞻远瞩的眼光以及自身独特的企业文化、社区文化，致力打造与国际市场接轨的物业管理品牌。要想让自己的物业管理品牌达到国际标准、与国际接轨，认真学习物业管理国际标准与质量认证不失为一个好的方法。国际标准与质量认证体系对物业管理建立质量体系提出几项基本要求，其中就有：满足业主或住户对产品服务的要求，强调质量与效益统一
