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1、 房地产开发经营与管理精讲班第42讲讲义广义的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地。自19世纪末以来，建筑技术的飞速进展使得世界各地的高层和超高层建筑大量涌现，这就使得集中大量办公人员于一起成为可能。例如1972年投入经营的美国纽约世界贸易中心高378m（110层），能同时容纳5万人在该中心工作。我国自20世纪70年月末期开头，尤其是最近十几年，大量高层和超高层建筑纷纷落成，并在这些建筑集中的地区形成了城市的“中心商务区”，如北京建国门至大北窑四周地区等。这些
2、坐落在中心商务区的高楼大厦，有很多是写字楼物业。业主或投资者投资这类物业的主要目的，是盼望通过该项投资，到达资本保值、资本增值和猎取周期性收益的目的。而完善的物业治理效劳，对业主投资目标的实现至关重要。写字楼物业治理和其他类型出租物业的治理一样，也需要通过签订物业治理托付合同明确物业治理企业和业主的权利、义务；依据物业的产权形式、业主投资目标、物业所在地区房地产市场的状况和对物业本身状况的分析，制定物业本身的进展目标和物业治理目标；进展市场推广工作，选择租户，签订租约，实施租赁期间的租户与租约治理，适时收取并调整租金；制定物业维护和建筑物修理打算，以确保写字楼建筑的构造安全性、内部设备始终处于
3、良好的运行状态、物业四周有一个良好的环境；通过制定本钱预算和定期的现金流分析进展财务治理；以及物业治理企业内部人员治理。除此之外，写字楼物业治理还有其自身的特点。对写字楼物业进展分类，并对影响写字楼分类级别的因素进展分析，就是写字楼物业治理的根本特色之一。1031写字楼物业的分类进展写字楼物业治理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所治理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进展市场定位。为了做到这一点，写字楼物业治理人员通常先将写字楼物业进展分类。写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益力量进展分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（1
4、）甲级写字楼。具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量到达或超过有关建筑条例或标准的要求；其收益力量能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业治理效劳，包括24小时的维护修理及保安效劳。（2）乙级写字楼。具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量到达有关建筑条例或标准的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益力量低于新落成的同类建筑物。（3）丙级写字楼。物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满意新的建筑条例或标准的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满意低收入租户的需求并与其租金支付力量相适应；相对于
5、乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。1032写字楼分类过程中要考虑的因素写字楼物业分类在很大程度上依靠于专业人员的主观推断。人们很简单区分甲级写字楼和丙级写字楼，但假如要区分甲级和乙级写字楼就比拟困难。实践中，人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素动身，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进展分类从这个角度动身，对写字楼分类一般要考虑12个因素，即写字楼物业所处的位置、交通便利性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户供应的效劳、建筑设备系统、物业治理水平和租户类型。下面就这些因素对写字楼物业分类过程中的影响进展简要的分析。103位置写字楼建筑
6、的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建立的进展而常常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环四周“中心商业区”的形成与进展，使得很多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。写字楼的级别，往往还受其四周建筑物及环境的影响，假如写字楼建筑所处的位置四周环境恶劣，会大大降低该写字楼物业的吸引力。写字楼建筑的位置还可能由于其邻近某大公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。良好的位置经常可以掩盖写字楼建筑的很多缺陷，假如某写字楼物业与主要商业金融区或政府办公大楼邻近，则维护良好的百年老建
7、筑与新落成的建筑不会有很大的差异。10322交通便利性大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。写字楼建筑四周如有多种交通方式（公共汽车、地铁、高速大路等），可供选择能极大地便利在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样供应足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼四周往往有便利快捷的公共交通。10323声望或形象声望或形象在商业活动中特别重要，位置能强化物业的形象。一个雄心勃勃的年轻律师，确定盼望他新成立的事务所与城市中最有声望的律师事务所在同一个大楼内或
8、者至少是在同一个地区内办公。金融机构，确定盼望其办公地点处在金融区中最有吸引力的建筑内或与该区域尽可能地接近。基于这些缘由，有良好声望或形象的写字楼建筑，会大大增加其吸引力。固然，写字楼建筑的位置、业主的实力和声望、物业建筑的标准以及为租户供应的效劳内容，会强化这个大厦的整体形象。建筑物的规模，对其形象也有很大的影响，假如一个写字楼建筑始终保持着一个城市中标志性建筑的地位，则其租金就会很高。10324建筑形式一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平，是影响物业吸引力的两个重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难与其他建筑物区分或建筑物外立面维护状况不好，确定会大大影响写字楼建筑的吸引力。10325大堂建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特色。大厦内的租户常常在写字楼的大堂与其客户接洽，假如大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力。应当对租户及其雇员、参观者在大堂所需得到的初步效劳赐予足够的重视，准时更新大厦指引牌（大厦指南等），以便令进入大厦的人员能无障碍地到达电梯或楼梯间。
