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1、目 录第一章 总 论3一、项目摘要4二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的5三、主要技术经济指标6四、可行性研究主要结论7第二章 项目概况8一、项目名称8三、项目地理位置13四、项目拟建规模13五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况13第三章 项目建设的必要性18一、项目提出的背景18二、项目建设的必要性19第四章 项目投资环境及市场分析24一、项目投资环境分析24二、房地产市场分析30第五章 项目建设的基础条件45一、项目的选址45二、项目建设条件45第六章 设计理念与工程设计方案48一、基本设计理念48二、总体布局与建筑设计48第七章 开发建设及经营计划57一、开
2、发建设计划57二、经营计划59第八章 项目投资估算和资金筹措60一、项目总投资估算60二、项目投资来源，筹措方式的确定66第九章 项目分析及评价67二、项目定位68三、项目的经营方式及策略70四、项目评价76第十章 项目经济效益评价77一、经营净收入估算77二、项目盈利能力分析84三、偿债能力分析87第十一章 风险分析88一、盈亏平衡分析88二、敏感性分析88第十二章 可行性研究结论与建议90一、项目结论性意见90二、项目风险及防范建议92附表1： 投资计划估算表93附表2-1：开发期现金流量表94附表2-2：经营期现金流量表95附表3： 借款还本付息表96附 件97第一章 总 论近年来，XX
3、建设区域性金融中心、中西部会展中心、区域性文化中心、现代物流中心和中原旅游区接待服务中心等雏形已悄然形成，从而带动更多的商务发展机遇。得“中”独厚，作为全国重要的交通枢纽和商贸城市，城市经济得到快速发展，民营经济日益活跃，对办公空间的需求开始出现，写字楼的产生是一个城市经济发展活跃程度的直接反映。因时而需，XX已经开始进入“高端形象”商务办公时代。近年来，越来越多的国内甚至国际大公司不断进驻XX，其中有相当数量的置业需求。作为区域性的城市经济中心，XX对企业有强大的磁场引力。本地企业不断发展壮大，企业形象已经成为其选择办公地点时的重要参考指标，实力派企业越来越看重“与自身品牌含金量相吻合的办公
4、场所”。国家对“中部崛起”的政策性支持，XX将会吸引更多国内外大型企业集团建立中部地区总部，形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。如今，随着一些企业的发展壮大，对高档办公空间的需求也应运而生；另外，XX日益良好的投资环境及特殊的交通枢纽位置，也吸引着一些国内外的知名企业纷纷进驻，写字楼市场呈现出多元化发展，对 “国际级”的专业写字楼提供了更多的发展空间。XX中心是XXXX房地产开发有限公司在XX新区拟建开发的一个多元化商业项目，地处XX市XX新区（中央行政办公区）核心区域，位于金水东路与农业东路交汇处。坐拥万众瞩目的XX中央行政商务区核心地段端点，西接XX新区中央商务建成区，东连XX新客站和郑
5、开大道，毗邻XX新区管委会，是XX地铁一号线途径的重点站，距离XX新客站2公里，距离XX机场30公里，地理位置十分优越，是未来XX发展的行政办公核心区域。XX中心集国际5A级写字楼、国际5星级（喜来登）品牌酒店及精品商业等为一体的“高标准、高质量、高品位”商务综合体。项目总用地面积：42768.31平方米（64.153亩）；总建筑面积约16万平方米，由三栋塔楼组成。融办公、商务、餐饮、娱乐、购物等多功能于一体的现代化标志性建筑。 为了把项目建成XXCOD标志性建筑，XXXX地产聘请了多家国际一流的管理、规划、设计、经营、物业等公司，项目多样物业产品科学组合，良性互动，轻松完善项目产业链，全面提
6、升项目综合价值。为区域内的实力企业提供了与之相匹配的标准化、系统化、科技化的高档办公空间，将在很大程度上提升项目和区域化商务环境档次，成为国内外实力企业发挥才智、扩大财富、可持续发展的总部基地。XXXX地产始终坚持“高品质、高品位、高标准”的理念，所有功能均面向高层次的企业群体，将为国内外企业提供完善而完美的服务，营造更新更好的现代办公方式，同样显示了XX与国际大都市商务并进的步伐。以房地产开发企业自持物业的运作模式，为投资者、经营者、客户提供多方共赢，创造和谐价值。一、项目摘要1.项目背景XXXX房地产开发有限公司根据XX新区建设的功能需求以及潜在的巨大市场需求，同时为了实现企业经营模式持续
7、、稳健发展的目标，拟建设集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。2.项目建设主要内容本项目建设用地面积为42768.31平方米（约合64.153亩），建成集住宿、餐饮、会议、娱乐、商务于一体的XX中心。五星级酒店及写字楼A座地上23层，写字楼B座地上24层，裙房地上4层，局部3层，地下2层。总建筑面积：161,933.05（含地下建筑面积34,982.70）。二、可行性研究报告编制依据、编制原则、编制目的1.项目编制的依据（1）国家和地区经济建设的方针、政策、规划以及国家公布的有关法律、法规、行业标准、工程技术、经济定额规范等；（2）结合XX市自然、经济、社会及城市发展总体规划；
8、（3）按照XX市有关部门提供的相关资料、数据；（4）在XX中心项目实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。（5）其它有关资料。2.编制原则（1）合理规划开发XX中心项目资源，严格遵循XX市以及XX新区总体规划；（2）接轨国际商务平台，完善XX高档商务办公及酒店服务的需求，满足跨国企业在XX迅猛发展的需要，使商务办公和酒店服务完美结合； （3）遵循市场需求，实现合理开发， 9 J7 C/ D5以高品位的项目定位，提升XX城市形象。3.编制目的（1）对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、经营策略提出相应的建议。（2）结合
9、公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。（3）对项目进行投资分析和风险分析。（4）对项目决策及其实施的优化提出建议。三、主要技术经济指标主要经济技术指标名 称数 量总用地面积（m2）42768.31建设用地面积（m2）20589.97总建筑面积（m2）161933.05其中地上建筑面积（m2）126950.35地下建筑面积（m2）34982.70建筑基地面积（m2）7189.09酒店建筑面积（m2）55384.59写字楼A座建筑面积（m2）32462.94写字楼B座建筑面积（m2）24778商业建筑面积（m2）14324.82容积率6.17建设密度34.92%绿地率35.5%机动车
10、停车位（辆）1008自行车停车位（辆）1026四、可行性研究主要结论本项目地理位置优越，项目优势明显，开发方案及经营方案科学合理，具有较强的盈利能力、较高的借款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，从经济角度评价，我们认为项目可行。第二章 项目概况一、项目名称XX中心二、项目开发建设单位情况1.企业基本情况XXXX房地产开发有限公司成立于2007年03月13日，注册资本金6000万元，法人代表苏扬；股东构成：XX置业有限公司，投资比例99%，XX安基置业有限公司，投资比例1%；注册地址：XX市XX新区商务内环2号中油新澳大厦17楼；经营范围：房地产开发、销售（凭资质证经营），房屋租赁；开发资质：
11、暂定资质；企业法人营业执照注册号：4101001102865；税务登记证号：豫地税郑字410105799167353。2.企业理念公司秉承“专业敬业、追求卓越”的企业经营准则，奉行“诚实勤劳、认真用心、创新未来、成就自我”的企业理念，XXXX房地产开发有限公司始终坚持为提高和为客户创造最大价值而努力。3.企业管理人员状况XX公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事长兼总经理苏扬，在读EMBA，曾在XX建业集团任职，2009年3月出任XXXX房地产开发有限公司法定代表人。董事兼财务总监郑志成，在读EMBA，高级会计师、注册税务师、曾在XX黄河旋风上市公司任财务经理职务。董事兼工程总监祁朝显，
12、工程硕士，高级工程师，省工程咨询协会成员。先后从事过建筑施工、工程设计、房地产开发等工作。1999年被评为“XX市执行标准化工作先进工作者”；2004、2006年被政府评为“XX市房地产开发先进工作者”。公司领导年富力强，在房地产开发管理、企业运营方面有着丰富的经验。公司其他管理人员均具有一定的房地产开发专业知识，是一支朝气蓬勃的管理团队。公司编制职工90人，现有职工65人，具有专业技术职称人员40名，其中管理类人员24人，工程类人员20人，财务类人员8人，营销类人员13人。公司下设综合管理部、财务部、工程部、招标办、营销中心（招商部、企划部）。管理人员有丰富的实践经验，能够充分满足公司业务发
13、展的需要。4. 股东情况介绍XX置业有限公司成立于2009年2月，注册资金3亿元，法人代表赵振勇，总经理苏扬。公司致力于房地产项目的投资、开发、建设、销售、租赁等业务，是一家新成立的综合性房地产投资开发新锐企业，秉承“以人为本，创造客户价值公司经营理念，拥有完善的结构资本体系，地产战略意图明显，一流的专业管理团队，全面塑造核心竞争力，目前XX置业立足本地市场，坚持走房地产专业开发与专业服务的发展道路，坚持运作的规范化与标准化建设，着力现代公司治理机制，保证企业健康、平稳、快速发展，公司聚集了房地产开发行业中投资、经营、开发、建设、建筑施工、物业经营和管理等各方面的优秀人才，现有员工63人，其中
14、高级专业技术职称10人，中级职称12人，95%以上的管理技术人员拥有大学本科以上学历，高层管理团队有着MBA教育背景及研究生学历，为公司的发展提供了坚实的动力和源泉。1XX置业组织架构图97三、项目地理位置XX中心项目位于金水东路与农业东路两大主干道交汇处，位于XX新区商住物流区，西接CBD和建成区，东连龙子湖高校园区。区域内路网发达，城市交通及对外交通便捷，区域城市建设已初具规模。四、项目拟建规模XX中心是集五星级酒店、5A级写字楼和精品商业于一体的综合业态。项目总用地面积：42768.31平方米；总建筑面积：161933.05，其中酒店建筑面积：55384.59平方米，写字楼A座建筑面积：
15、32462.94平方米，写字楼B座建筑面积：24778平方米；商业建筑面积：14324.82平方米；地下室建筑面积：34982.70平方米。五、项目设计、监理、装饰设计、酒店管理、物业管理单位情况1.项目设计单位机械工业第六设计研究院创建于1951年，隶属机械工业部。是我国最早成立的、影响广泛的设计单位之一，全国勘察设计行业综合实力百强单位，主要从事工业与民用建筑工程、环境与市政工程的咨询、设计、监理、项目管理和总承包业务，拥有工程造价、工程咨询、工程设计、工程监理、工程总承包甲级资质证书、建筑智能系统工程设计和环境污染防治两个专项甲级证书，并具有国家外经贸委批准的对外经济技术合作业务权。中机六院有中国工程院院士1人、中国工程设计大师2人、英国皇家特许荣誉资深会员一人；享受政府特殊津贴的专家28人，研究员级高级工程师96人，高级工程师200多人，中级及初级
