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1、芭蕉湖城市综合体开发项目建议书湖南城陵矶新港区二o七年七月岳阳目录第1 章 项目概况11.1 项目名称 11.2 建设性质11.3 项目业主 11.4 建设规模及内容11.5 投资与收入11.6 建设期限1第2 章 项目建设的必要性22.1 有利于完善城市功能 22.2 有利于打造生态宜居城市32.3 构建城市新的商业生态系统52.4 创新城市集约发展模式6第3 章 建设的可行性103.1 社会经济发展稳步增长 103.2 地理位置优越 123.3 自然条件可行 133.4 基础设施便利 15第4 章 项目建设方案184.1 总平面布置 184.2 项目建设内容 26第5 章 节能方案分析29
2、5.1 设计依据 295.2 项目能源消耗种类和数量分析305.3 节能措施 345.4 建筑节能 365.5 能源管理 39第6 章 环境和生态影响分析416.1 环境现状 416.2 采用的环境保护标准 416.3 生态环境影响分析416.4 生态环境保护措施426.5 地质灾害影响分析 43第7 章 投资估算及资金筹措447.1 投资估算 447.2 资金筹措 45第8 章 经济效益分析 468.1 财务评价依据 468.2 财务数据分析46第9 章 社会影响分析519.1 完善经济社会功能 519.2 新增就业岗位 51第 10 章 风险提示 5610.1 项目财务与金融风险 5610
3、.2 项目规划业态风险 5610.3 市场竞争风险 5610.4 招商和运营风险 56第 1 章 项目概况1.1 项目名称芭蕉湖城市综合体开发项目建议书1.2 建设性质新建1.3 项目业主湖南城陵矶新港区管委会1.4 建设规模及内容新建休闲娱乐区 1 个，包括酒店、休闲、娱乐等类型，建筑 面积约 18000 平方米；新建综合性商业区 1 个，建筑面积约 32000 平方米；新建办公区 2 个，建筑面积约 68000 平方米；新建公寓区 3 个，总建筑面积 566000 平方米；1.5 投资与收入工程静态总投资 221800 万元，预计年综合营运收入 31277 万元。1.6 建设期限建设期限2
4、年第 2 章 项目建设的必要性2.1 有利于完善城市功能2.1.1 优化城市空间布局城市综合功能区要坚持科学规划、合理布局，芭蕉湖城市综合体 开发项目有利于优化配置岳阳市民居住、办公、商业、休闲、交通、 绿化等城市空间，有利于协调各功能要素的特性，有利于城市综合体 地上和地下空间的综合利用，发挥其正向作用，减少负作用。2.1.2 岳阳城市功能分区规划根据岳阳市城市总体规划 2008-2030的要求，岳阳市城市总体规划将155km2规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖 滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城 和君山分区共14个分区单元，如表1 所示。表 1 分区人
5、口、建设用地规模控制一览表分区编号分区名称人口规模（万人）用地规模（km2）居住用 地（km2）人均居住用地/人）备 注A铁西分区20.059.535.2826.31以居住为主B南湖分区43.2718.7710.7326.10以居住为主C八字门分区22.9219.506.2728.81以居住和工业为主D金凤桥分14.3212.684.0229.53以居住和工业为区主E湖滨分区11.728.063.5530.31以居住为主F奇家岭分区5.589.371.6429.40以文化教育为主G七里山分区5.218.461.4928.56以工业为主H城陵矶分区6.718.632.0330.32以工业和仓储为
6、主I松杨湖分区23.68以港口物流和工业为主J云溪分区9.6012.003.0431.67以居住和工业为主K路口分区4.568.101.5233.33以工业为主L道仁矶分区1.051.020.3835.83以居住为主M陆城分区1.611.200.5835.75以居住为主N君山分区13.414.005.1538.45以居住为主合 计16015545.6828.552.2 有利于打造生态宜居城市2.2.1 岳阳城市功能定位岳阳市城市总体规划(20082030)中对岳阳市的功能定位是： 国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基 地和重要物流中心。2.2.2 岳阳宜居城市建设目标根
7、据岳阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，岳 阳市“十三五”时期国民经济和社会发展的指导思想中对宜居城市建 设提出了明确目标：坚持“四个全面”战略布局，贯彻创新、协调、 绿色、开放、共享发展新理念，以提高经济发展质量和效益为中心， 着力推进供给侧结构性改革，大力实施长江经济带和洞庭湖生态经济 区发展战略，坚持“两型”引领、促进“三量齐升”、实施“五化同 步”，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文 明建设和党的建设，全力推动 “621”行动，率先洞庭湖区全面建成 惠及全市人民的小康社会，努力将岳阳建设成为湖南发展新增长极和 宜居、宜业、宜游江湖名城。具体的发展目标包括：据
8、省委、省政府关于分类指导加快推进全 面建成小康社会的意见和市委、市政府“一极三宜”江湖名城战略部 署，今后五年，努力实现的目标中关于宜居城市的目标是：生态环境更加优良。能源、水资源消耗、碳排放总量得到有效控 制，主要污染物排放总量控制达标，森林覆盖率、绿化覆盖率、湿地 保有量保持在较高水平，城乡生态环境明显改善，生态安全屏障和绿 色生产生活方式基本形成，城市形象更加靓丽、山水特色更加鲜明， 生态文明建设走在全省前列。2.2.3 岳阳宜居城市建设初见成效岳阳市委、市政府按照科学发展观要求和四化两型、三量齐升的 总体部署，提出了建设水墨丹青岳阳的目标，开展以创建全国文明城 市为统领的“五创提质”工
9、作，在生态宜居、环境保护、基础建设、 交通整治等方面下功夫。近几年来，岳阳市加大投入，积极打造生态宜居城市。在寸土寸 金的现代化城市中，努力平衡城市建设与民生问题，把公园、广场建 设成市民百姓休憩健身的新天地。一批高水平的文体场地和公园相继 建成，王家河风光带、环南湖旅游交通三圈、南湖公园等休闲场所， 已成为市民茶余饭后的好去处。制定出台了创建国家环保模范城市 工作方案、“十三五”岳阳市环境保护规划、南湖水环境整 治工作实施方案等多个具有指导性和操作性的文件。大力实施“四 湖两河”连通工程，推进王家河水环境综合治理、环南湖截污管网建 设，加强了水域排污监管和水质监测。组织开展了“保护南湖、服务
10、 生态”、“保护水资源、关爱洞庭湖”、“环城绿色骑行”等大型环 保公益活动。2.3 构建城市新的商业生态系统2.3.1 商业生态系统商业生态系统，是指以组织和个人（商业世界中的有机体）的 相互作用为基础的经济联合体。是供应商、生产商、销售商、市场中 介、投资商、政府、消费者等以生产商品和提供服务为中心组成的群 体。它们在一个商业生态系统中担当着不同的功能，各司其职，但又 形成互赖、互依、共生的生态系统。在这一商业生态系统中，虽有不 同的利益驱动，但身在其中的组织和个人互利共存，资源共享，注重 社会、经济、环境综合效益，共同维持系统的延续和发展。2.3.2 城市新的商业生态系统城市综合体的出现是
11、因为其功能强大，符合现代城市发展趋势。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、休闲娱乐、 写字楼及大型公寓,几个功能相互支持形成整体态势,如酒店、公寓、 商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障,写字 楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体集合的大型购物中心、写字楼、会议会展中心、星级 酒店、游乐世界、休闲中心、特色餐饮街及大型公寓等，形成多种功 能配套的商业集合体，构成了一个完善的商业价值互动基础，创造了 一种崭新的、极具效率的都市商业服务方式；多种业态之间彼此良性 的互动作用强化了各自的功能，放大了彼此的价值，从而取得了1+1 远大于 2 的整体效能，构成了一
12、个更具生命力的城市商业生态系统。2.4 创新城市集约发展模式2.4.1 城市集约发展的要求国务院总理李克强强调当前城市工作的重点,指出我国城市发展 已经进入新的发展时期 ,作为系统工程的城市工作 ,未来战略上要坚 持集约发展,框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量, 立足国情,尊重自然、顺应自然、保护自然,改善城市生态环境,在统 筹上下功夫,在重点上求突破,着力提高城市发展持续性、宜居性。李克强强调城市发展要求做到五大统筹。一是统筹空间、规模、 产业三大结构,提高城市工作全局性。二是统筹规划、建设、管理三 大环节,提高城市工作的系统性。三是统筹改革、科技、文化三大动 力,提高城市发展
13、持续性。四是统筹生产、生活、生态三大布局,提高 城市发展的宜居性。五是统筹政府、社会、市民三大主体,提高各方推动城市发展的积极性。2.4.2 城市集约发展的创新综合体不但有机联系和组织了内外各个功能系统，而且与城市的 公共空间之间建立了连续、有机的联系。城市综合体的公共空间向城市开放，延伸了城市空间，使二者形 成一体化特征：城市公共空间融合到城市综合体内部，城市综合体成 为城市的局部。这种空间一体化的过程也是城市综合体城市化的过 程，构成了集约化城市的基础。2.4.3 低碳城市试点要实现全社会的绿色低碳发展，要从国家、地区、城市、园区、 社区、产品等各个层面全面推动。其中，城市是一个主要内容。
14、为了 推动城市的绿色低碳可持续发展，各地都在努力和探索，中国各政府 部门也搞了许多的试点，例如低碳城市试点、节能减排财政政策综合 示范城市试点、可再生能源规模利用市场试点、低碳交通城市试点、 智慧城市试点、海绵城市试点、资源转型城市试点、生态文明先行示 范区等等，结合不同部门的职能、从不同的角度来探索城市的可持续 发展模式。低碳城市试点，在 2010 年中国就启动了第一批低碳省区低碳城 市试点工作，结合区域代表性、地方的工作基础和工作意愿等因素， 选择广东、辽宁、湖北、陕西、云南等五省和天津、重庆、深圳、厦 门、杭州、南昌、贵阳、保定等八市作为低碳试点省市。 2012 年， 又启动了第二批试点工作，这是在总结第一批试点工作经验的基础上 开展的，试点的入选条件比第一批更严格，并且对试点的工作要求也 更高。目前，中国共有 42 个国家低碳省区低碳城市试点，这些试点 地区的人口占全国的40%左右，GDP占全国总量的60%左右，可以说 规模是相当大的。2.4.4 适应低碳城市要求二、三线城市政府都提出来未来城市开发主要以城市综合体为主 的战略目标，例如当前的成都，在建的城市综合体就有 60 个，在建 规模达一千万平方米以上。与此同时，万达、中粮、华润、宝龙、华 侨城等中国房地产行业的一大批领袖企业更
