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1、无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告目 录前言4一、项目背景4二、重要结论及建议5第一部分：宏观环境研究8一、人文环境8二、经济环境11三、投资及政策环境14四、城市发展规划15五、无锡市房地产市场分析19五、总结25第二部分：项目相关行业市场研究26一、住宅竞争市场状况分析26二、别墅市场状况分析32三、玉祁商业物业市场状况分析36四、玉祁办公市场状况分析38五、酒店市场状况分析38第三部分：项目SWOT分析46一、地块特征分析46二、项目SWOT分析47第四部分：项目发展定位49一、区域发展定位49二、开发模型讨论63第五部分：投资财务评价66一、项目基本投资数据整理66二、项目投资成本测
2、算66三、项目租售进度及资金回收测算66四、项目现金流量测算66五、投资敏感性分析66六、项目投资经济可行性评价和财务风险控制建议66第六部分：风险分析67一、经济风险分析67二、政治、政策风险分析67三、总结与建议70附件一：项目整体现金流量表71附件二：项目分期财务分析现金流量表72前言 一、项目背景根据开发公司的委托，我司对无锡市惠山区玉祁镇平湖城开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本所进行该项研究的主要依据是： 由规划设计单位提供的规划初步方案； 无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划； 惠山区玉祁镇提供的，并由无锡市规划局批准的无锡市玉祁镇总体规划。据开发公司的委托，我们主
3、要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料数据处理定性、定量分析区域市场比较分析专家组综合分析结论。从2007年11月底开始，我司就上述项目的可行性问题到玉祁镇及周边乡镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我们近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下
4、。二、重要结论及建议 l 无锡2000 年起经济发展迅猛；l 居民收入的显著提高以及人口的迅速增长促进了市场的繁荣，也改善了消费结构。无锡市居民消费有以下几大特点：w 住房消费热带动了相关产业的发展w 餐饮业市场火爆w 汽车消费成为市场中的一个靓点l 城市建设日新月异，特别是道路设施的建设，使无锡市的交通条件得以进一步改善，城市的东西南北的距离也在“缩小”。此外，无锡私家车消费热进一步拉近了市中心与郊区的距离，商场的辐射范围将比通常情况下更为广阔。l 旅游业的兴旺为无锡带来众多的国内外旅游者，发掘旅游者的消费潜力也是我们需要研究的一大课题。l 与苏州市、上海市相比，无锡市居民具有一定的消费能力
5、，市场潜力巨大。l 玉祁镇w 玉祁-前洲：无锡特大型城市组团规划建设的重要区域w 无锡地区工业最发达的乡镇之一w 全镇人口4.5万，外来人口3万；w 开发区规划合理，各项基础设施规划建设比较完善，特别是道路建设，使本项目的行车条件将十分优越w 目前区域居住人口比较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟l 本项目地块情况w 处于政府规划的一城六组团之一城市发展的重要组团。w 周边居民非常较少w 没有商场等公共设施w 公共交通比较薄弱w 道路尚处于建设状态，近期将快速启动w 规划前景十分看好l 本项目各物业市场前景w 住宅市场尤其是中高端市场存在相当的需求空间，中大户型是本案重要选择。由于区
6、域房价总价尚处于低位以及主要客户的居住习惯决定了区域中小户型住宅的需求空间不大； w 低密度住宅在区域比较缺乏且需求较大，市场前景看好。建议以联排为主，可适当考虑叠加或洋房等类别墅类产品辅助，使得产品更加丰富。w 就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及大量厂房的存在，办公楼的需求被削弱，且区内没有纯粹意义的办公物业，本案可适当考虑“总部办公”模式的类别墅办公模式；无锡发展向来重工轻商，办公需求不大，建议本项目中可设置一幢酒店式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米左右每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定
7、性。w 从酒店市场的发展来看，随着玉祁经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间，平湖城的规划也为星级酒店营造了高品质的周边环境，就区位而言，本案并不具备和其他星级酒店竞争的条件。酒店的发展更依赖平湖城整体规划实现程度，从开发角度来看宜迟不宜早。w 商业配套是本案必不可少的组成部分，也是本案的重要收益点，考虑到周边客户的消费习惯以及客户的置业投资习惯，本案的商业可建成两层200平方米左右的独立商业模式。应重点营造滨水广场的商业氛围。l 财务分析w 项目整体出租财务指标需要投入的资金(人民币，万元)：内部回报率(利息、所得税前)： %净现值(折现率10%，万元)：投资回本期
8、(未考虑所得税影响)：年w 项目租售结合财务指标需要投入的资金(人民币，万元)：IRR 内部回报率(利息、所得税前)：%净现值(折现率10%，万元)：投资回本期(未考虑所得税影响)：年第一部分：宏观环境研究一、人文环境1、地理位置无锡坐落在江苏太湖之滨，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部。北靠长江，南濒中国第三大淡水湖太湖；西离南京183公里，东距上海128公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃，是一个具有巨大吸引力的开放型城市。南京都市圈苏锡常都市圈上海市杭州都市区宁波都市区无锡市2、自然地理条件无锡历史悠久，自然地理条件优越。全市总面积4650
9、平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个区。无锡市区居中而立，南濒浩淼太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅。3、人口特征无锡市人口增幅和总量发展较大，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。另一方面人口老龄化程度日益加深，目前无锡市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。人口受教育程度提升较快，截至去年，全市人口拥有高中以上文化程度为154万人，约占总人口的35%。人口
10、空间布局渐趋组团式分布。我市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。l 市区面积：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的35%。l 人口规模：与常州、苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的45%。从外来人口方面来看：2006年底，无锡市外来人口总量达到218万。外来人口呈现“三高两低”的特点：一是在年龄结构上青壮年的比例较高。目前登记在册的218万外来人口中，15周岁以下少年儿童占7.2%，16至45周岁的青壮年有183.5万占84.2%。二是男性的比例较高。外来人口男女比例稍有失衡。三是从事低端行
11、业和工程的比例较高。目前全市外来人口中有各类务工人员153万人，占70%。在冶金、纺织、建筑等行业的一线生产工人中，外来人口占到90%左右。四是受教育程度偏低。外来人员中大学以上文化仅为4.7万人，约占2.2%，高中文化的18万占8.5%，而初中以下文化的人有184万，约占85.6%。五是城市化水平偏低。现有暂住人口中居住地点相对稳定、时间在一年以上的仅有82万人，只占37.6%。大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低。无锡的人口特征决定了新无锡人的购房需求远不及昆山、苏州市场来得强劲，本地需求是无锡的主要需求构成点。简要评述：、与省会城市南京相比，无锡市市区规模（人口
12、、面积）相对较小；但与苏州、常州的规模相当。、无锡市区的城市集中度较低，与苏州、常州一样，主要是因为区县经济比较发达。（无锡市市区总人口与江阴、宜兴两市人口相当）、无锡市的城市化水平与南京相比较低，而与苏州相当；无锡、南京、苏州三市的城市化水平分别为：37.59%、63%、41.42%。4、交通条件 无锡南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北。全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套，交通十分发达。 航空：无锡市距上海虹桥国际机场120公里。无锡市距无锡机场20公里。该机场主要服务于国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。 海运：无锡的海洋客、货运输，主要
13、经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地海运抵达世界各地。无锡市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。 铁路：经沪宁线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。 公路：经沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯无锡全境。经锡澄高速公路，无锡与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交会点正在无锡市 二、经济环境 无锡工业发达，商业繁荣，素有“小上海”之称。近年来无锡经济运作良好，GDP连年上升。 1052
14、11381200136015811901235028053300183505001000150020002500300035001998199920002001200220032004200520062007上无锡近年GDP走势图（亿元）03年04年05年06年GDP（亿元）1901235028053300同比增长12.00%17.40%15.10%15.30%列江苏省名次2222人均GDP43155528256232357709列江苏省名次2222无锡市03-06年经济数据上半年无锡市经济继续保持良好的发展态势。呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年无锡市实现生产总值1835亿元，可比价比去年同期增长15.4；全市三次产业结构由去年年底的1.659.638.8调整为1.259.339.5，第三产业比重比去年年底提高了0.7个百分点。2007年上半年无锡市财政一般预算收入139.90亿元，同比增长28.7；居民人均可支配收入10774元，同比增长14.9；农民人均现金收入为7513元，同比增长13.1。 对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。050100150200250300350400199819992000
