浅谈房地产发展和城市建设

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1、浅谈房地产发展和城市建设住宅业发 展 和城市建设都是当今城市面临的焦点问题，城市最高品质的 集结点是财富创造的中心。围绕建设小康社会的新一轮城 市 建设和房地产开发，也必将促进城市竞争力的提升。 结 合* 市城市规划建设的实际，我在这里谈几点思考和认 识 。新一轮城 市 建设为房地产业带来新的商机，房地产业 的持续健康发 展 ， 将改变城市的面貌。 * 市是山东省省会， 是 国家级的历 史 文 化名城， 1992 年 12 月被划为沿海中心城市，1994 年被中央定为中央城 市 。总人口 580 万 ，总面积 8177平方公里。 1995 年以来， * 市社会经 济保 持了良好的 发展，XX年

2、国内生产总值达 到1200亿元，城市化水平达到49.7%。房地产业也呈现快速发展的态势， 房地 产市场的框架基本形成，推 进 了投资主题的多元化和房地产开发的市场化进程。实现了由政府主导向市场主导的转换，市场需 求稳步增长，供 需 关系基本平衡1998 年以来 ， 房地产投资 保持了每年30%的增幅，XX年的投资额为1998年的3.2倍。XX年房地产投资占GDP比重达到6.4%,保持在合理区间，新开工面积在200 到 300 万平方公里之间。当前 * 城市建 设和房地产业面临三个重大 课 题 ，第一是经济发展和城市化进程进一步加快，构筑现代 新兴工业化城市空间载体，实施新一轮房屋建设的任务相

3、当 繁重，我们计划到 XX 年基 本 实 现现代化。今后 10 年经济总量平均保持12%以上的增长 速 度，城市化 率年均提高 1 个 百 分点以上。城市能否 适 应和保障社会发展的责任尤其重大。拓展城市新的发展空 间 ，创造和谐环境要求日益强烈。* 目前 中心城区 177 平 方 公里。这个区域常住人口达到 210 多万， 人口密度过大 ， 交 通压力增大。为适应城市规划的需要， 按照规划发展 新 区 已成为现实而紧迫的任务，我们计划在5 年内完成交通、管网、河道等基础设施的建设和改造。 提 升老城功能， 改 善 旧区任务也相当艰巨。 * 有 2600 年发展 史，是国家级 历 史 名城，同

4、时，历史形成的老城区面积大， 人口多，居住 条 件 差，居住环境亟待改善，历史文化风貌 亟待恢复和保护。 多年土地基础设施和文化等资源亟需整合与翻新。为使 老 城翻新，按照我市人均发展目标，近5 年需要在老城区改 造的房屋达到3000 多万平方 米 。为把握新世纪头 20 年发展的机遇， * 提出了实现新跨 越、建设新全城的总体目 标 ，确定了新区开发、老城提升城市环境的 基本思路。力 争 在XX年国内生产总值达到2700亿元，实 现历史性跨越；XX年国内生产总之达到 3900 亿元 ，提前基 本实现现代化 ； 2020年 国 内生产总值达到 8000 亿 元 ，城市 人口达到 400 万 ，

5、 把* 建成现代化区域中心城市。 今后 5 年 作 为 目标实现 的关键时期，房地产将有大的 发展，发展的 动 力 源于四个方面，第一，社会经济发展的带动。XX 年我市国内生产总值 预 期达到 2700 亿元 ，以占GDP7%J比例参考测算，房地产开发约需190亿元。第二，加快城市化进程 带 动。按照今后 5 年社会经济发展目标，到 XX 年我市城市化率预期达到58%，按照人 口 自然增长率控制在千分之五 测 算， XX 年城市人口新增 56 万人 ，按照目前我市人均住房 30 平方米测算， 至 少需要增加住宅1600 平方米，如果考 虑 机械的需要，至少翻一番。到时住宅将成为消费的热点 ，

6、近 5 年以来，我市的收入房价比由 7.3 降到6.1 ，有利于扩大市场的市场需求。* 市建设 的 实质是资源的重新配置，需要立足当前，满足使城市更加 现代化的内在要求，需要对城市现状做深度改变。按照到 XX 年末人均达到 30 平方米的标准计 算， 基本实现户均一 套 、人均一间的标准，整个康居工程开发 量相当于九五期 间 的 4 倍。必须运用市场机制，逐步推进。面对大量的基础 设施建设和片区改造，应积极实行多元化投资，让开发企 业担当重要角色，这样既可以减少政府筹集资金的压力， 又可以发挥企业的效率。一大批实力强、水平高的房地产 企业，将成为 * 市新一轮城市建设的重要力量，这也必将 带

7、动新一轮房地产开发，促进房地产业的持续繁荣。其次 是创新机制，实现城市建设与房地产行业的和谐发展。我 市新一轮建设的方针非常明确，这就是坚持以人为本，树立全面协调和持续发展的观念，坚持高起 点规划，高标 准建设，高效能管理，高水平经营，完善现 代化基础设施 和公共服务设施，建设更加宜人的住宅。要 实现预期的目 标必须促进城市建设与房地产行业的和谐发 展。政府的责 任，是搞城市的总体规划，管理好土地的一 级市场，建立 公开、公正、规范的市场秩序，依法行政， 并引导各项服 务完善高效，为房地产业的健康发展创造良 好的条件。房 地产企业应当在公开、公正、规范的市场环 境中充分发挥 科技进步、理念创新

8、、机制高效、开拓市场 的优势，通过 创造让人们满意的精品工程，实现企业追求 卓越、服务大 众、壮大企业、良性发展的目标，最终为改 善城市面貌和 居住环境，提升城市的竞争力做由贡献。虽 然政府和企业 各自担负的社会责任和追求的效益不尽相同, 但是随着社会 主义市场经济体制的不断完善，随着房地产 市场的不断规 范，一定能够找到处理两者关系的最佳平衡 点。在城市建 设中，政府除了调控以外，还直接承担公益 性基础建设。 政府要领导好组织建设的双重责任，促进城 市建设与房地 产建设的和谐发展。第一，需要健全市场规 则体系，房地 产业的鲜明特点是产业链长、跨度大、关联 紧密，每一个 环节都关系到最终产品，

9、关系到行业的社会 责任，特别是 项目审批、规划条件、土地供应和资金筹集等环节都涉及到 政府调控，完善市场规则需要对房地产生产、销售、服务 涉及到的各个环节，包括项目审批程序、规划顶点程序、 土地供应程序、售后服务和物业管理等环节制定规则。第 二 ，需要建立高效的行政体系。房地产是受宏观政策影响 较为明显的行业，行政服务是政府支持房地产发展的重要 渠道。近年来， * 市非常重视对房地产业的引导和服务， 积极引导和支持开发企业树立新的发展理念，创造移民时 代房产精品和居住环境；同时调整改善市场供给结构，增 加 中抵挡住户的住房生产，合理调整房屋价格，适应不同 家庭的水平。近几年来，有数个百万级的大

10、盘相继启动。 数码港等住宅项目的开发，以现代科技为核心推出了智能 化 、生态化的新概念住宅，促进了新技术、新材料、新理念 的 推广，引领了 * 房地产业依靠高科技发展的方向；阳光 项 目标志着* 搭上了国际列车，阳光 100、国际新城等各具 特色的小区已经成为城市的亮点。在新一轮城市建设中， 需要政府的服务做得更加到位。一方面树立环境发展观， 通过宜人的环境提升人气，通过人气的聚集促进发展。在 房地产行业大力创造功能性、舒适性、景观性、经济性的 有机统一，追求人与自然的和谐。另一方面，适应住宅消 费 主体由福利消费向个人消费转变，住宅消费需求由生存 性 向舒适性、多样化、个性化发展，适应大规模

11、旧村改造 。此外不可或 缺 的还有，健全的中介服务体系。完善的房地产市场离不 开发达的中介服务，这不仅有效降低社会成本而且可以转 移社会职能，使市场更公平，真正把行业协会办成企业自 主 的民间组织。加强与金融、评估、交易、物业、保险等中 介 的关系，成为企业联系市场的纽带和桥梁。同时还需要提高政府的调控能力，在市场条件下，房地产不仅有鲜明 的 市场属性，而且有社会属性，需要政府调控，这种调控 需要照准与市场机制的结合点，探索弥补市场缺陷的调控 机制。具体操作起来需要注意几点：第一，变革规划调控方 式 。城市规划是对城市空间资源、自然资源、人文资源和 整体策划的优化组合，是城市发展的先导，是城市

12、建设的龙 头 ，要提高城市规划的前展性、预见性、统筹性和指导性 ， 最大限度准确把握未来发展的作用，这都需要科学的机 制 保障。 * 市建立了城市规划委员会，建立了城市专家规 划 委员会，为科学决策提供服务。实行了重大项目面向国 内 外招标，面向社会公开征询各界对规划的意见。通过发 挥 决策机制的功能，精心深化，重点规划，取得了 * 市总 体 发展战略研究、交通发展战略研究、交通规划设计、重要 片 区和结点城市设计、住宅小区规划设计等重要成果。第 二 ，完善市场化供地机制。科学合理的供地是市场配置的 基本手段。 * 市对 3300 平方米 进 行了拉网清查，围绕完 善 土地调控制度，从总体上拉

13、动房地产发展和土地市场供求 ， 进行了精心的策划研究，同时进一步修订了市场化供地 的 程序，对开发用地依法公开全部实行招牌出让，把经济房建设纳入商品房管理等新的方式探索。从实施老城改造 出 发，为实现中低收入的需要，必须有一批规模较大环境较好的经济适用房，包括被征地农民的安置房；按照国家 政策的规定，对经济适用房等扶持政策是十分必要的，但 是运作方式值得探讨。政府从土地收益中给予经济补贴， 变补砖头为补人头有利于政策的显现化。第三，建立协调机制。房地产业是一个资金密集型产业，近年来， * 市 房 地产呈现多元化投资趋势，外资内资大集团的介入，企业机制也逐步提高，但融资问题仍是开发企业普遍面临的

14、 难点 问题。* 市建立了协商对话制度，促进双方的合作与交 流 ，也促进了市场信用制度的完善。第四，变革建设审批方 式 。必要的行政审批和监督都是不可缺少的，没有有效的审批和监督就是对守法人的不公平，对违反人的放纵。但 是传统审批方式计划色彩很重，一个政策需要几个月，甚 至跨年度都难以完成。我们新一轮的建设，如果不从审批问 题突破是难以实施的。 * 市建立了承建项目审批机制，展 开新一轮城市统一组织，将分散在十几个部门的审批环节相对集中，对建设项目规划实行统一受理、统一审批，一个 基础资料完备的项目只需要 15 天就可以完成。同时建立行政执法监督机制，保证了规划和用地的严格实施，有效制 止 了

15、新的违规建设行为。第五，突破拆迁难点。做好拆迁 工作已经成为旧城改造的难点，* 市将全市统一 6 个区 位 ， 统一确定房屋价格，这样做虽然方便了操作，但是在指导原则上背离了市场，没有把住宅标准纳入总水平框架内 考虑，形成了标准和价格的双轨脱节并行，也不符合国务院 城市拆迁房屋管理条例。根据住房用途，以房地产评估价格确定房价的规定，今年我市对住房拆迁的补偿规定进行 了 调整，总的思路是变行政定价为市场评估价。修订的办 法有四个特点：一是采取直接评估。一个拆迁项目一评， 评 出不同类型，细化到不同房屋类型，以体现被拆迁房屋 的 市场价值。二是确定评估机构。由原来拆迁人选择改为 公开，拆迁项目评估机构的选定采取抽签方式，被拆迁房 屋所在居委会代表监督，评估结果先向被拆迁人所在居委 会通报，之后以书面形式向被拆迁人公布，如此一来，既保 障 了拆迁人的权利，又避免了暗箱操作。三、采取了相应 的 补贴性。做出按照规定时间搬迁交房的规定。四是奖励费不是按照面积而是按户计发，体现了公平，对弱势群体 给予了照顾。拆迁办法修改后，效果非常明显。过去政府 定价实际上的补