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1、XXXX置业有限公司开发帝都国际项目申请报告XXXX工程造价咨询事务所有限公司目录第一章 总 论1第二章 项目背景和建设必要性5第三章 建设条件与建设地址13第四章 工程方案20第五章 环境保护33第六章 节能37第七章 物业管理40第八章 实施计划与工程管理41第九章 投资估算与资金筹措43第十章 效益分析46附 件 附 图1、企业法人营业执照2、土地成交确认书3、供水证明4、供电证明5、供气证明6、建设项目招标方案7、区域位置图8、现状图9、总平面布置图第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称帝都国际2、项目建设性质新建3、项目建设单位XXXX置业有限公司法人代表：通讯地址：邮编：
2、4、报告编制单位XXXX工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：证书编号：发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、XXXX置业有限公司与XXXX工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5、XX县城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况XXXX工程造价
3、咨询事务所有限公司在接受高XXXX置业有限公司关于建设帝都国际项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前XX县住宅、商业等状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况XXXX置业有限公司成立于2007年12月12日，法人代表贾丰开，注册资金4000万元。公司位于XX县昌明花园116号，是一家集房地产开发、销售于一体的股份制企业。公司现有职工21人，有专业技术人员1
4、1人，其中高级工程师2人，下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等部门。公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以品质求生存、诚信求发展、客户满意为衡量工作的最高标准。六、研究结论1、建设地址该项目位于XX县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。2、建设规模该项目规划总用地7.7公顷，其中净规划用地6.12公顷。总建筑面积为129429.8m2，其中：地上建筑面积119757.7m2，地下建筑面积9672.1m2，居住户数646户，停车率70%。项目建成后，将形成一个
5、布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。一期工程建筑面积40451.7m2，其中高层住宅建筑面积34755.4m2，东门以北商业建筑面积5696.3m2。二期工程建筑面积27821.0m2，其中高层酒店建筑面积22124.7m2，东门以南商业建筑面积5696.3m2。三期工程建筑面积61157.1m2，其中多层住宅建筑面积52655.4m2，孤山街商业建筑面积5316.8m2，小区北侧商业建筑面积3184.9m2。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民、商户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服
6、务。4、实施进度计划该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年8月份开工，预计2011年6月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为33688.7万元。项目分三期进行：一期建设总投资为10850.1万元，其中工程费用6379.7万元，土地费用（一期工程所占用地比例计算）2381.6万元，其他费用451.2万元，不可预见费341.2万元，财务费用454.8万元，税费712.8万元，销售费用128.4万元。项目的资本金为3797.5万元。二、三期建设总投资22838.6万元，其中工程费用12606.6万元（二期工程费用4588.3万元，三期工程费用8018.3万元），土地费用6803万元，其他费用9
7、64万元，不可预见费678.5万元，税费1513.8万元，销售费用272.8万元。6、资金筹措一期申请银行贷款6000万元（占总投资的55%）；一期项目资本金3797.5万元（占投资的35%）；一期预售再投入1052.6万元（占投资的10%）。二、三期资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和XX县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动XX县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标1总投资万元33688.71.1一期项目投资万元10850.11.2二、三期项目投资万元228
8、38.62销售收入万元40120.32.1一期销售收入万元12843.92.2二期销售收入万元18292.32.3三期销售收入万元8984.13一期效益分析3.1销售税金及附加万元712.83.2土地增值税万元598.23.3利润总额万元1395.73.4所得税万元348.93.5税后利润万元1046.73.6投资利润率%12.93.7投资净利润率%9.643.8投资利税率%24.93.9所得税后全部资金内部收益率%44.93.10财务净现值（Ic=12%）万元5763.11投资回收期（静态）年2.43.12盈亏平衡点%78.3第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出背景随着县城的建设发展和城
9、市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快XX县的经济发展速度，同时还可带到XX县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。因此，正是基于上述背景，提出建设帝都国际项目。二、XX县房地产市场概况2006XX总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。XX人均居住面积
10、为16平方米，XX属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。2007年规划住宅土地供应量1580亩。建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。2007年，XX县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响XX的经济发展，无疑将成为XX今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。2007年，XX商业规划供应面积约为60万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。因此，XX的商业地产市场竞争激烈，但60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度
11、较大，2008年将逐渐开始出现市场。因此，商业地产的需求较大。07年新开发项目统计项目名称开发量（平方米）规划面积（亩）备注相府锦苑100000241.5昌盛花园二期180000212.55程氏商务中心12330047.5金景宝地300000229.8昌东新天地130000121.8金宏泰2600026阳光嘉园小区9030097.35爱伦堡9500067.95濠景海岸198500280.5锦绣佳苑2680021.31矿机120000121.3长运公司2000022.37乐化塑编厂1600013.91原拖拉机厂4000038.02永康花园2400027.44合计:14899001569.3三、X
12、X县住宅市场分析经过此次对XX各大住宅项目的市调，XX虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前XX县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南
13、，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。XX现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园45亩82、90、120、131平方米1680元/平米开发和销售中后期天和家园50633平方米92、105、117、125平方米1534元/平方后期阳光佳苑90、116、124平方米1650元/平方后期雅居园106、125、128平方米1520元/平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄500亩87、68、91、134平方米1700元/平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面：15.8万平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期乐港公寓建面（三期：137856平方98、126、135、222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16万平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前为一期阶段科文学府45万平米108、144、152、176平方米1640元/平方已交房13座，尚有5座未开发假日广场1600元/平方中庭景苑18万平方米89、93、95、101平方米1560
