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1、市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告XX咨询有限公司目 录第一章 总论11. 项目名称与建设单位11.1. 项目名称11.2. 项目承办单位11.3. 可行性研究报告编制单位12. 编制依据、内容及范围12.1. 编制依据12.2. 编制内容与范围13. 项目概况23.1. 项目的提出23.2. 建设单位概况33.3. 建设地址33.4. 建设内容33.5. 配套基础设施现状43.6. 环境保护43.7. 项目实施进度43.8. 投资估算及资金筹措44. 结论及建议5第二章 项目建设背景和必要性61. 中心商务区核心区建设背景62. 杂技文化园建设背景103. 项目建设
2、的必要性11第三章 建设内容及规模141. 中心商务区核心区141.1. 建设范围141.2. 建设内容152. 中华龙杂技文化园区172.1. 建设范围172.2. 建设内容18第四章 项目选址及建设条件201. 项目选址201.1. 项目位置201.2. 项目区位价值分析202. 建设条件222.1. 自然条件222.2. 交通条件232.3. 基础设施条件242.4. 主要建筑材料来源、供应24第五章 工程建设方案261. 编制依据262. 建设原则263. 道路交通系统建设264. 绿地景观系统建设275. 市政公用设施系统建设285.1. 给水系统：285.2. 污水系统规划295.
3、3. 雨水系统295.4. 供电系统305.5. 电信系统315.6. 燃气系统325.7. 热力系统325.8. 防灾系统335.9. 环卫系统34第六章 节能、节水351. 必要性352. 依据353. 节能原则354. 节能措施365. 节水措施36第七章 环境保护381. 建设地点环境现状382. 环境保护目标383. 环境质量标准384. 项目建设对环境的影响及防治措施384.1. 施工期对环境影响及治理措施394.2. 使用期对环境影响及治理措施405. 环境影响分析结论41第八章 劳动安全卫生431. 危害因素及危害性分析432. 劳动安全443. 卫生措施44第九章 组织机构与
4、人力资源配置461. 组织机构及职责462. 人力资源配置473. 项目管理制度474. 人员培训48第十章 项目实施进度491. 项目建设期492. 项目建设期实施进度安排49第十一章 项目招标521. 招标原则522. 招标依据523. 招标条件524. 招标范围525. 招标程序536. 招标组织方式54第十二章 投资估算及融资方案561. 投资估算561.1. 估算说明561.2. 工程建设投资估算561.3. 项目总投资构成572. 资金筹措及使用计划582.1. 中心商务区中心区582.2. 中华龙杂技文化园59第十三章 财务分析611. 项目运作方案及思路611.1. 中心商务区
5、核心区运作思路611.2. 中华龙杂技文化园区运作思路612. 基础数据612.1. 计算期612.2. 基准收益率确定612.3. 土地出让收入623. 全部投资财务现金流量分析634. 资本金财务现金流量分析645. 偿债能力分析645.1. 利率645.2. 贷款计划645.3. 还款计划645.4. 利息及还款计算646. 财务分析结论65第十四章 风险分析661. 项目主要风险因素识别662. 投资风险的控制673. 敏感性分析68第十五章 结论与建议701. 结论702. 建议70总论1. 项目名称与建设单位1.1. 项目名称市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目1.2.
6、项目承办单位高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会1.3. 可行性研究报告编制单位编制单位：XX管理咨询有限公司资质证书：2. 编制依据、内容及范围2.1. 编制依据(1). 市中心商务区（市中心城区现代服务业园区）控制性详细规划；(2). 编制市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告的委托书；(3). 项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据；(4). 编制人员调查的有关数据资料。2.2. 编制内容与范围我公司受高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了市中心
7、商务区（现代服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告。本报告对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规模、项目选址和建设条件、工程建设方案、节能节水、环境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。3. 项目概况3.1. 项目的提出近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007年3月国务院根据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）文件，要求各地区
8、、部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，省委、省政府于2008年6月发布中共省委 省人民政府关于加快发展服务业的若干意见，对全省服务业的发展目标、发展原则、发展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在2009年省政府工作报告中提出着力扶持150户省服务业重点企业和30个服务业特色园区的要求。2009年7月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了30个省级服务业特色园区，本项目所属的市中心城区现代服务业园区（市中心商务区）名列其中。市高新技术产业开发区政府为了尽快完善市中心商务区的基础设施，进而推动中心商务区的建设
9、，提出了本项目的建设。3.2. 建设单位概况本建设项目由高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会承办。高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于1998年，是市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县（区）级行政管理权。管委会的主要职能包括：(1). 负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和详细规划；(2). 负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施的建设和管理；(3). 负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、审批和定位；(4). 负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产运营情况的调度工作；(5). 负责管理开发区的区容区貌、环境保护及社会治安
10、等工作。经贸区管委会办公地点在 ，法人代表 ，管委会机构设置包括：办公室、土地规划建设局、经济发展局、对外联络局、财政所、监察室。管委会现有工作人员96名，其中大专以上学历者56人。经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路，突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各项事业的持续快速协调健康发展。3.3. 建设地址本建设项目由中心商务区核心区和中华龙杂技文化园区两部分组成。建设地址位于市华龙区中心商务区（现代服务业园区）内，中心商务区
11、核心区地块位于黄河路以北，由马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙杂技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公园南路、南海路合围而成。3.4. 建设内容3.4.1. 中心商务区核心区建设内容包括：(1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化等；(2). 项目区中心广场景观、地面硬化；(3). 中心广场地下停车场建设。3.4.2. 中华龙杂技文化园区建设内容包括：(1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨水和污水）、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生设施；绿化和水系工程等；(2). 项目区地
12、上停车场建设；(3). 园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。3.5. 配套基础设施现状项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。3.6. 环境保护项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。3.7. 项目实施进度本项目建设期2年（2010年和2011年）；项目建成后，核心区共有350亩土地可供出让，出让期8年（2012年至2019年）。3.8. 投资估算及资金筹措3.8.1. 中心商务区核心区总投资40000万元，其中工程费用 万元，工程建设其它费用 万元，预备费 万元，建设
13、期利息1865.16万元。资金筹措方式为：建设单位自筹8400万元，申请银行贷款31600万元。3.8.2. 中华龙杂技文化园区总投资20000万元，其中工程费用 万元，工程建设其它费用 万元，预备费 万元，建设期利息932.58万元。资金筹措方式为：建设单位自筹4200万元，申请银行贷款15800万元。4. 结论及建议市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项目的实施，符合市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全
14、必要，建议项目尽快实施。第二章 项目建设背景和必要性1. 中心商务区核心区建设背景(1). 全球服务业发展的趋势服务业是国民经济的重要组成部分，进入21世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占GDP（国内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占GDP（国内生产总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。OECD（经合组织）的30个成员国中，服务业增加值占GDP的比重均达到70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到69%，发展中国家服务业增加值占GDP的比重也超过50。从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东京的现代服务业占GDP的比重分别
